北京买房：理清思路，购房建议343

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我27岁单身女孩，首套首贷希望靠这套房子的升值未来撬动第二套的，所以我目的就是升值，我知道现在住房不抄但总希望选到最佳选项嘛。我三里屯上班所以不考虑自住了，就博投资，我的首付其实最高就130万，不管租金多少收了房能租出去就行，减轻一些负担。

目前中介推荐给我说会涨的新房有（我买得起的）：

禹州朗廷湾的三居打折360万82平南北通透高层3层（靠火葬场好像）；

金地北京壹街区两居315万73平东西通透可选楼层（通州边宋庄了）；

碧桂园两居360万70平东西通透不知道几层（飞机航道）；

万科城市之光东望360万70平两居东西二层（也是飞机航道）；

亦庄橡树湾的三居打折374万95平南北通透6层小洋楼的2层。

次新我买得起的有：

柏林爱乐323万46平东向开间改一室一厅总高11的6层（地铁500米）；

沿海赛洛城六期328万46平东向开间改一室一厅次顶层（地铁远）；

炫特嘉园346万47平西南北开间改一室一厅高楼层（地铁1公里）；

鸿坤理想城315万68平南向小两居低楼层（地铁远公交近）。

章哥您能不能帮我研究研究：

1、我投资应该买新房还是二手。

2、新房里面能不能帮我排序，除了排序能不能帮我推荐您觉得投资比这些好的我买的起的新房。

3、二手能不能帮我排个序。

A：

1、纯投资，在预算不是太高的情况下，注重稳妥就买二手的，赌一把就买新房。北京这些年新房中升值好的都是市区豪宅，还是不带配建的那种。郊区新区的没什么太好的，站岗的占大多数。

人们买房总有个误区，就是总说一句话：我只有这些钱，只买得起这套房，那这就必须保值好。这没什么道理，市场是不以个人意志为转移的。得看大多数人都看好哪里，自己才会流向哪里，那才保值升值好。

2、像朗庭湾，限价房，其实限不限的也差不多，弄了这么个名头倒不合适。我也不知道以后怎样，殡仪馆和垃圾场应该会搬吧。但周边的几个小区，格林格林和运河铭著什么的不是太好，算不上站岗，也略落后了一些。

壹街区我没去过，周边也没什么可参照的。土地溢价率1.05%，说明什么，说明连开发商们都没底气，谁也不看好。反正这些年郊区离地铁远的小区，能跟上大盘很少，有一些，但也是板块形成规模的，单打独斗很难干的过群殴。

碧桂园我也没看，3.5万吧，不贵。看品质了，真要是比周边二手房明显超出就行，有可能做到保值。

东望也说不好，赌一把呗，看到底是什么产业园。要真的是高新科技没准儿就赢了，至少不输。要是垃圾处理的话就说不好了。但这里也是限竞房，政策性房产，自住为主。

橡树湾，打折，看打多少了，反正周边的这些年没一个升值好的。以后看发展吧，或许能少站几年岗。

排序的话就是赌一把看东望，之后碧桂园考察品质，其他的算了，没什么意思。

3、二手的先看柏林爱乐呗，之后是炫特。理想城是几期啊，先看礼域府吧，这不算离地铁远。赛洛城算了，也是高开低走的。具体户型我不好判断，不到现场的话看户型图都没用，问当地中介吧。就这么排序就行，如果是短期持有的话炫特和柏林爱乐没什么区别，都不会落后。

仅供参考。

二、

Q:

章哥，请问一个学区房选择的问题。我单位在稻香湖，爱人工作在通州，目前唯一住房在丰台。孩子2023年上小学，想买东西城的学区。

综合考虑学区房和两个人的工作通勤，考虑买在7号线沿线上，方便我坐地铁去稻香湖。目前锁定了广外和龙体片区，从教学质量和未来保值角度考虑，请问这俩哪个片区更值得入手？或者章哥有其他片区的建议么？

A：

1、广外和龙体，很多都选这两个学区。教学质量当然是龙体更强一些了，小学中学都是重点居多，成绩也好。但这也得看孩子的天分和家长的期望值，如果天分好期望值高，那最好还是西城，高分段成绩远高于东城。比如目标是清北985的，那到西城才会概率更大。期望值普通的话两边差不多，东城更均衡一些，龙体是三个最均衡的学区之一。

2、未来保值说不好，2023年高峰期，2024年就开始入学人口减少，但房子总量是不变的。如果用完学位的家长们集中抛售，那价格有可能受影响。这到时候看情况吧，现在说不好。

当然这也得看预算，几百万的普通学区房受影响较大，毕竟数量大，抗风险能力也相对弱一些。上千万甚至更高起步的小区就好得多，豪宅小区能不依赖于学区也能保值。这看自己的预算吧。

3、我不好建议，学区只能家长决定，尤其是高峰期入学的，不敢预测政策。也看不出预算，帮不上忙。

三、

Q:

本人京户，海淀北大附近上班，目前住在丰台桥南新华街那边。名下只有这一套60多平的房子，孩子现在1岁，还有6年上小学，桥南地区没什么好学区。目前考虑5年后等孩子上学之前换房子，到时候能置换差不多600万左右的房子首套贷款已经用了，2套的话如果不置换直接买税费太高，所以还是考虑置换，考虑学区和舒适性最好能兼顾，最好还是3居。

犹豫的地方主要是就近在桥北的东大街附近买还是直接一步到位换到海淀，桥北的话能兼顾一定舒适性，海淀的话目前还没有明确的能兼顾舒适和学区的选择，请您帮忙分析分析，我这种情况适合买在哪里？

A：

1、这我哪儿好建议啊，学校的选择只能是家长决定。而且是好几年之后的事儿，说不好到时候北京的学区政策。

2、兼顾的话就买在北大地附近吧，学区质量不弱于海淀中等以上。而且还有十二中，一小五小进入的概率更大。要不然以600万来说，到了海淀就是普通学区房，顶多小两居，好学区连占坑儿房都不容易买到。

以现在来说，北大地的学区房7/8左右吧，前些日子东安街听说成交的小三居600万左右。当然居住条件也不是太好，学区内没有房龄新的，都是老房。家长们也是没办法，丰台区的好学校不多，为了孩子只能是忍着，用完了学位再换呗。

3、当然这也得看孩子的天分了，如果是牛娃那最好去海淀，好学校多，选择余地大。在丰台如果初高中进不去几个头部学校，那高考得到好成绩的概率就比海淀低多了。海淀虽然也是丘陵地带，高的高低的低的，但毕竟比丰台的优质资源多多了。

再一个就是父母的期望值，目标清北985的就去海淀，抢到顶级资源的概率大。普通的就在北大地，能进入二中就基本能保证一本了。十二中当然能牛，就是难度大，毕竟丰台就这么一个超级牛校。

4、总之吧，600万要想兼顾居住的话只能在丰台，到了海淀很难做到。而且海淀如果派位的话，弄不好还不如在北大地呢。

仅供参考。

四、

Q:

我们主要活动区域在西北三环至五环，准备买一个大一居或小两居给父母住，看了三环新城，西山枫林，草房和长阳，希望章哥从保值和居住体验的角度分析一下这些小区。

A：

1、居住体验我不好说什么，那是个人的感受，没标准。另外这草房是打错了还是认真的，是指的常营草房吗，和通州交界的，东五环外？还是指的南三环的草桥啊？还有预算是多少？长阳指的哪个小区啊？

2、三环新城和西山枫林都是经适房，自住为主的保障房小区，品质普通，经济实惠。保值的话最好成绩就是跟随板块大盘，看板块的发展情况了。到现在来说是首经贸更强一些，所以当年两个同等价格的小区，三环新城价格更高了点儿。以后大概率也是这趋势，八大处的环境更好，但产业规划好像没什么，我不太清楚。

3、草房也都是保障房，还不错，房龄更新，学校也挺好，从保值上都没落后。这看通勤吧，距离太远了，东五环外和西五环外，交通时间差不少呢吧。如果是草桥那就看预算了，保值好的小区都比三环新城贵，同等预算的话买不到什么合适的。

4、长阳那就选地铁站周边的呗，半岛和熙悦山等商品房小区。近些年的升值比市区强，是郊区新区中很不错的。如果是我的话就买这里了，同等价格能买到更宜居的，升值至少不落后。

仅供参考。

五、

Q:

之前有网友咨询您关于弘善家园的问题，您的回答是政府是知道哪块地值钱哪块地不值钱的，会把不值钱的地用来盖回迁房。具体到台湖板块，我发现次渠南和次渠两个地铁站附近都是些回迁房和小产权房，包括定海园、次渠北里和南里、次渠嘉园、东慧家园、通和家园、通成家园，东慧家园西北部也显示是东城区的安置房项目，府东苑和玉江佳园是小产权，亦城景园文园、科创家园是公租房。

台湖在17号线西南部分的板块内，商品房屈指可数，而板块内剩下的空地也很少了。感觉台湖金茂悦和城市之光东望在那个位置孤立无援。只有17号线东北部分商品房多。

按照您的说法，附近回迁房多，说明那块地不值钱，那么城市之光东望是不是远期不看好？比如未来不可能像河西区那样配到很好的医疗和教育？台湖马驹桥未来会放开通州的限购政策吗？

A：

1、东望我说不好，这两年是概念挺受追捧的，我也不敢说准话。之前是肯定地段儿不值钱，否则通州也不会那么痛快的给亦庄，好地段儿谁轻易交给别人打理啊。但这不是一直说要建产业区吧，等着呗，真要建起来也有可能转好。毕竟有地铁，就看规划怎么实施了。

2、但这到底是什么产业区啊，循环经济，到底是不是垃圾焚烧填埋什么的啊？我一直没搞清楚，电话问了卖房的人家也不说，就说是高新技术处理。

这自己考察一下吧，真要是高科技就没问题，真要是垃圾处理的话肯定会受影响。本来就是限竞房，政策房的质量未必不好，只是不太好让接盘人相信。就跟当年的经适房似的，有不少都质量挺好的，但买房人就是不信，至少是嘴里不信，还拿这事儿当砍价的筹码。

3、总之就是自住合适，其他的先别期望值太高，看情况吧。

放开限购，如果亦庄独立成行政区有可能，是利好。但如果是单独放开的话难度大，也不是什么好事儿。别的地方都继续限购，就这儿放开，说明什么？说明往里圈钱呗，谁傻啊？

仅供参考。

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