央行前副行长吴晓灵：在泡沫中狂欢的日子不多了，我们要面对现实

事实上，2021年的楼市注定不平凡，这样说是有原因的。虽然12月房价还没“出炉”，但是从前11个月的销售情况来看，整体呈现小幅度下跌的走势，例如通过计算可知，1月商品房销售单价达到了11029元/平，可是到了11月就降到了9597元/平，相比较之下，后者比前者每平少了1432元。

此外，按照部分专家的看法，从今年第四季度开始，楼市呈现下行趋势。这点在社科院发布的《中国住房发展报告（2021-2022）》中也有提及，2022年住房市场将先降后升，第一季度降幅最大，随后降幅逐渐减少，并从第四季度开始转正。

按照机构统计，截止到11月底，新房价格环比降幅前十城市中，幅度最大的是石家庄达到了1.2%，其后分别是贵阳1.1%、大理1.0%、扬州0.8%、武汉0.8%、襄阳0.7%、南充0.7%、哈尔滨0.7%、泸州0.7%、广州0.6%。可能有人会说，在这十个城市中，不少都是三四线城市，并不能代表整体房价的走势，话虽如此，可是放眼热点城市，也并不是所有区域的房价都在上涨。

那么问题来了，为什么不少城市的房价都呈现下降态势呢？经过总结，原因主要有三点：第一是人口流动性。在过去的二十年里，国内人口流动方向主要是“农村进入城市”，而现在随着城镇化达到63.89%，人口流动方向已经变成“中小城市进入都市圈、城市群”。特别是对于人口外流的三四五线城市来说，房价下行的概率更大。

第二是城市内部情况。就以环京区域为例，虽然在短时间里，因为房价低于北京而受到北漂的欢迎，但是随着工作的不确定性，特别是环京区域本身并没有较多的工作岗位，所以过去依靠其他城市的支撑，房价下行也就不难理解了。再加上每年都在新建大量住宅，按照央行统计数据显示，我国城镇家庭住房拥有率达到了96%，户均拥有住房1.5套，因此市场供需关系势必会处于“供大于求”状态。

第三是房企资金压力大。据统计，今年房企到期债务规模将达到了12448亿元，历史性地突破了万亿元大关，可是受到央行“3条红线”的限制，房企面临减少债务压力，同时为了加快资金回笼，在这种情况下，打折卖房就成了最直接的选择。按照社科院的预测，2020年全国商品房价格幅度在-3%到3%，由此可知，明年房价还存在下行的可能。

那么下行之后的房价，是否还存在泡沫呢？可以看看这几组数据：

第一就是我国房地产总市值，已经相当于美国、日本和欧盟的总和，要知道欧盟包含27个国家，也就是说我国房地产市值相当于29个国家总和。第二是从收入角度来看，截止到三季度末，我国居民人均可支配收入达26265元，而同期商品房均价为9757元/平，也就是说在没有任何开销的情况，收入仅相当于2~3平方的房子。

除此之外，在过去房价上涨的过程中，不少人都把房产作为货币保值升值的工具，纷纷把闲置资金用于投资房产，由此也导致了房屋空置率过高。例如按照机构统计，我国房屋空置率大致在21.4%左右，即便是按照房产专家陈锡文的观点，房屋空置率最低也达到了11.9%，这明显高于国家上规定的5%到10%的合理区间。

此外，除了专业投资客和个人炒房之外，不少公司也加入了炒房行列。可是问题关键在于，如果只从房价本身来说，价值并不算高，说到底就是钢筋混凝土，可是当市场集中了大量资金之后，再加上房子与相应的配套紧密联系在一起之后，很多人就视房子为财富，甚至当作致富的工具。

说到这，想起了央行前副行长吴晓灵的一句话：

在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，这是我们要面对的现实。

虽然说这句话比较现实，但是也能解决我们心中不少的疑惑，例如现阶段房价呈现下行态势，随着各个措施的出台，例如限跌令、房地产贷款集中度制度等，这些都明确指向了房地产。

综上所述，对于现阶段楼市存在的现象，或许真如吴晓灵所说，在泡沫中狂欢的日子不多了，这是我们要面对的现实。

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