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房价大起大落后,燕郊还是北漂的家

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燕郊镇是河北省廊坊市特殊的存在。

它与北京通州一河之隔,从燕郊到北京市区,比房山、顺义等远郊区县还近。

每天有许多8字头的公交车,往返于燕郊和北京之间。从早上5点多,燕京航城北门外的818路公交车始发站,就陆续站满等待进京的上班族们。这里承载着数十万北漂们的双城生活:白天工作在北京,晚上居住在燕郊。

2015年前后,燕郊楼市突然火爆了起来。乘风直上的燕郊楼市,不仅吸引了大量北漂到此安家,更引得投资客们狂欢不止。他们坚信:燕郊房价会像通州,突破5万大关。

一夜暴富的神话,却在2017年起迅速幻灭。一纸限购令下,燕郊房价被腰斩,这几年很多买房者一直处于煎熬中。

2021年多种因素叠加下,很多投资客挺不住了。他们或断供弃房,或免费送房,为当初的冲动付出了惨痛代价。但对于一部分北京外溢人口来说,在投资客眼中充满了财富欲望的燕郊,从来都只是他们追逐梦想的“家”。

01、“免费”送房

天下没有免费的午餐,但在燕郊有“免费”送的房。

继今年2月,燕郊天洋城与首尔甜城业主“免费”送房后,12月下旬,又一则燕郊业主“此房白送”的帖子,在社交平台流传开来。照片上的文字显示:因为房子太多,还不起月供,此房一分不要,白送你。你只要还月供就行,我只是不想有逾期。


一名燕郊房产中介告诉市界,看不出来是燕郊哪个小区。但诸如此类的免费送房,在燕郊不乏实例。这类房子的尾款,一般比整套房子价格还高。该名中介早前帮一名燕郊业主卖了套房,房子卖了190万元,尾款250万元,业主最终倒贴60万元。

有人免费送房,也有人断供弃房。

从老家来燕郊做生意的冯东,与他身边的十几个朋友,怎么也没想到,昔日的跟风投资,将自己推到了悬崖边上。几年前,看着燕郊火热的楼市,他们打算“低吸高抛”,于是在燕郊开始限购后,房价从高峰时的4万,跌到3万、2万多时入坑了。

冯东们认为,房价的下跌,只是暂时的。他们对燕郊房价抱有很大期望,“对标通州房价,通州最终能到六万元,那燕郊就能到五万元。”手里没钱,没关系,冯东们或办一个假离婚,或高评套贷,或找专业的团队做账。就这样,他们将杠杆运用到了极致,每个人都买下了数套房子。

一夜暴富的神话并没有到来,燕郊房价反而一路下跌直至腰斩。挺过最初的两三年后,面对数万元月供、房子不断贬值的现实,冯东们的一些朋友熬不住了,断供陆陆续续开始了。2020年,疫情突如其来,生意经营惨淡,熬了三年的冯东,也陷入了困顿之中。

2021年,冯东还是断供了。这一年,生意惨淡、父母生病的双重打击下,他还不起2万元的月供了。房子最终被银行收走时,冯东已支付了150多万元的首付与利息。回忆往事,仍欠有外债的冯东,为当初“投机”的行为羞愧不已。

燕郊资深房产中介薛伟告诉市界,在燕郊,免费送房、断供弃房的大多是投机客。他们高杠杆买下房子后,燕郊房价一路下跌,房子不断贬值,市值甚至低于尾款。经济周转不开、获利无望的心理下,就选择断供止损。


(燕郊楼盘)

冯东们忍痛止损背后,是燕郊激增的法拍房数量。人民法院资产诉讼网显示,截至12月16日,2021年燕郊法拍房数量为818套(不剔除重复拍卖),为2020年全年的1.6倍,是2019年全年的4.4倍。

据经济观察报报道,自廊坊限购后,燕郊法拍房的数量占到整个廊坊地区的一半左右。同期,大厂和香河的法拍房数量均在百套左右。

这从一名在燕郊从事法拍房工作的人士那里得到了佐证。该名人士透露,在他从业的四五年时间里,经手过的燕郊法拍房中,大多数都是断供的,其中福成和潮白人家的楼盘尤为多。

02、楼市狂欢

狂欢其实始于2014年。这一年,京津冀协同发展的靴子落地后,离北京通州最近的燕郊楼市暗潮涌动。

2015年,北京出台“330新政”之后,楼市“量价齐涨”。一些在京购房无望的北漂族,纷纷到燕郊买房。这一年,燕郊人口达到75万人,年均增长127%。

燕郊房价随之“水涨船高”,以天洋城四代为例。2016年12月,该楼盘均价上涨至2.88万元每平米,较2015年底增长78.6%。燕郊楼市如火如荼时,投机客也蜂拥而至。一时之间,楼市供不应求,燕郊房价更是野蛮生长。

这一年,燕郊房子均价上涨至2.19万元每平米,较2015年底上涨54.3%。“每天过户的人风雨无阻”,冯志回忆说,上午定好了房,已经交了定金,下午房子猛涨后,就变卦了,要违约金,就给你十万元违约金,我不卖了。

“质量、绿化、容积率、物业稍逊的楼盘,也引来了许多投机客的青睐。比如福成的房子福成五期。”薛伟向告诉市界,“2016年高峰期时,福成五期能卖到3.1万元每平米。”


(燕郊福成上上城5期、6期)

甚至于,有购房者还未进入销售大厅,就听到开发商扯着嗓子喊,“只有5分钟选房时间。”

这一年,自称“燕郊倒霉蛋”的王霞,也在姐妹的带领下到燕郊投资了,她同样运用的是高杠杆。

2017年年初,限购的风声传来,燕郊楼市开启最后的狂欢。房产销售声嘶力竭地呐喊,“廊坊准备开始限购了!当断不断,租房不断!”2月,天洋城四代的均价,攀升至3.1万元每平米。4月,燕郊最高的区域,飙升至4万元每平米,而通州最低的二手房单价,超过了5万元每平米。

有人对媒体高喊:“燕郊房价有望突破4万元每平米。”但冯志们的目标更高远,他们本着“通州房价到6万,燕郊房价到5万”的心理入瓮了。

但6月,一纸限购令变相封死了流动性,廊坊房价迅速熄火,并于2018年3月正式转为下跌。当年10月,燕郊房价跌至1.6万每平方米,跌幅近35%。跌跌不休的燕郊房价,引发了多米诺骨牌效应,冯志们不得不相继为当初的冲动买单。

2020年,疫情影响下,更多冯志们断供了。

这一年,本就负债累累的王霞,为了偿还新的几百万元的债务,无法陪在女儿身边,“现在后悔也没有用了。”王霞叹息着。

有断供者欲言又止,有断供者不吐不快。今年12月10日,一名网友自曝 “亲身经历,我断供了”,这个帖子在网络引起轩然大波。

这名网友2017年在燕郊花426万买了一套房,四年还了80万元的房贷,其中只有16万元的本金,剩下63万元全都是利息。房子更一路贬值到现在的235-240万元。更令他无法接受的是,断供过后,自己至少亏了280万元。


(数据来源:链家)

尽管断供者处在水深火热之中,但2021年的燕郊楼市相对稳定,成交价基本都在1.7万元每平米左右。

房产中介薛伟告诉市界:“由于疫情影响叠加年底行情冷淡,燕郊楼市目前处在成交量下降、部分项目降价、客户观望的尴尬境地中。”

03、一场博弈

不会轻易断供的,是将燕郊当做“家”的北京外溢人口,他们是燕郊楼市的主力军。

北京居高不下的房价,让北漂五年的张莹知难而退,她退到的地方正是燕郊。尽管张莹买在了小高位,且还着并不低的月供,但这是她自住的唯一的“家”,所以其不愿计较房价跌还是涨,“免费送房、断供弃房对我来说,根本是不可能的事。”

作为北京的“后花园”,这个有着108平方公里面积的小镇,承载着数十万“北漂们”有个家的梦。他们就像血液中相互簇拥的微小细胞,早高峰时从四面八方,涌向中心城市,晚高峰时再涌回四面八方。


让张莹们苦恼的,从来都是双城生活过剩的通勤时间。据滴滴出行数据显示,居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50,而从北京市区返回燕郊的时间,大多集中在 18:00 和 21:00 之间。

张莹对于每周一进京上班的交通拥堵毫不陌生。早上六点二十分钟,张莹会在北欧小镇东门挤上812路公交车。车子走走停停,不时有人上来,它就像一条贪食蛇,不停地吞下食物。

堵车是常有的事,有时堵十分钟,有时堵半小时。堵一个小时以上,也是家常便饭。一般来说,812路会在潮白河大桥上被堵,但有时候也会被堵在通燕高速入口处。

有一次,从通燕高速的入口,到白庙检查站,一共两公里的路程,走了两小时五十分钟。直到行驶到建国路上,大巴车才正式跑起来。那一天,张莹到终点站大望路时,已经快12点了。

实际上,职住平衡与城市交通的关系,从来都是处在博弈当中。从燕郊近十年的交通结构变化来看,摩托车出行方式占比大幅减少,小汽车进京大幅增加,并占主导地位。


这就意味着,在地面公交竞争力难以大幅提升,且小汽车出行量仍将进一步增长的情况下,公交分担率提升难度较大。有研究对比国内外成熟的大都市圈外围地区,进出中心城(核心区)公共交通的分担率发现,燕郊进京的公交比例尚不算高,还有较大的增长空间。

该研究同时提到,燕郊内部出行公交比例为8%,与国外都市圈外围地区对比,也处于中下水平,仅达到东京外围公交占比的一半,未来还有较大的提升空间。

横向对比下,该研究得出的结论是:小汽车自由发展模式下,无论何种空间发展,城市路网都拥堵严重,“倡导公交优先和低小汽车出行模式,是燕郊交通发展的必然选择。”


(燕郊通勤远郊公交车)

奔波于双城的张莹,不是没想过在燕郊找个工作。然而,较之于北京遍地都是工作机会,且可观的薪资水平,燕郊的就业环境又怎能承载张莹的梦想?

04、艰难蜕变

早在1999年,燕郊就被批准为省级高级技术产业园区,2010年,又被批准为国家高新技术产业园区。然而,在过去20多年里,燕郊大面积的楼盘开发,使三河县财政持续递增,房地产带来的产值,远超过高新技术产业带来的产值。

繁荣的房地产,也给燕郊带来了巨变。十年来,薛伟亲眼目睹小镇的一片片荒地,变成现在配套齐全的模样。对他来说,燕郊最大的改变,是商业配套的日渐成熟,比如燕顺路迎宾路102国道上,有天洋城购物中心、IMAX影院等。

但房地产一直先行,却并不是什么好事。或许是意识到这一点,2017年6月开始,廊坊也限购升级,严厉打击投机客。这一年,燕郊所属的廊坊三河县新房销售面积下降了82.5%,二手销售套数下降62.5%。

2019年,《中国乡镇综合竞争力报告》中,三河县排名从上一年的第9名,下滑至第23位。换句话说,三河县经济下滑背后,是房地产销售的剧降。燕郊楼市的投机风气,被大范围地遏制住了。

2020年,《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》出台,又将发展的风向标转向适度收缩房地产开发、提升内部公共服务水平、强化就业吸纳能力。

地产开发的收缩,在燕郊是肉眼可见。从北京开车进入河北燕郊的第一站,是有名的“售楼一条街”,那里曾是购房者的聚集地。在燕郊楼市降温后,“售楼一条街”变成了服装商户聚集地。有东贸国际服装城、天乐商贸城、三尚聚龙商贸城等等。在燕郊街头,随处可见各大商贸城的招商广告牌,这上面曾经密密麻麻写满了售楼信息。


(燕郊某售楼中心)

2021年,燕郊各大板块又强化了侧重点。产业方面,重点发展的有燕郊北部科学城,这是一个现代化的科技新城,占地由原来的9平方公里,扩大到19平方公里;教育方面,燕郊的燕昌中学挂牌为北京潞河中学三河校区,港中旅学校挂牌为北京实验学校三河校区,新建的高新区第三实验学校于九月开学等等;医疗方面,燕郊的燕达医院为三甲医院,与北京各大知名医院进行合作等。

尽管燕郊试图全方位发力,但从人口规模来看,各种资源只能更多,没有最多。2020年,燕郊常住人口63万人,面积108平方公里,人口密度为每平方公里5833人,人口密度是北京的4.4倍左右。燕郊这一人口密度,未来将会随着地铁的开通而继续加大。

这就意味着,燕郊各种资源的发展速度,还跟不上人口规模的增长。以教育资源为例,人口迅速增长的同时,燕郊小学学生激增。仅2018年,三河市中小学净增学生6000余人,燕郊就占了5000多人。而最新数据显示,2021年,三河新增31.3万人口。

很显然,燕郊要想成功蜕变,还有很长的路要走。不过,在张莹看来,无论燕郊的蜕变有多难,她们的通勤路有多么漫长与艰辛,但都是在追逐梦想的道路上坚持不懈。

“不管怎样,我的梦已经醒了。”对炒房客冯东来说,却是另外一个图景。

(文中冯东、王霞、张莹、薛伟皆为化名。)

(除单独标注来源外,以上图片来自视觉中国)

(作者丨陶婷 编辑丨韩忠强)


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