房地产“货币创造”的角色变了！未来20年，社会财富流向两大领域

今天聊一个词：货币创造。

你看，钱从央行手里发出来，到了各大商业银行手里，再通过各类贷款派生货币，每进行一笔融资，即“凭空”创造出一笔货币。

银行放出去的贷款，又对应了一个又一个实业项目，工程、工厂、项目、创业、金融，不管什么名目，总之货币经流“央行——银行——社会”这三个环节，出现了“货币创造”。

过去几十年，我们的“货币创造角色”，就是房地产。

你是否听过一个说法，房地产就是货币的蓄水池，印出来的钞票都沉淀在房地产里面，如果房价不涨，物价就要涨？

这样的说法，其实是错误的。

严格地说，房地产并不是货币的蓄水池，而是货币的发动机。

我再梳理一遍，房地产创造货币的过程。

地方上想搞城市建设，就需要财政拨款。

财政拨款从哪来？

主要有三个渠道：税收、土地出让金、地方所属国企的利润分红。

税收和国企分红，一个上缴得多，一个肉少，两者跟卖地收入比起来，当然不够香。

这个时候，开发商就充当了非常好的“中介”角色。

银行给开发商贷款，这笔钱在房企手里过一下，就直接给了地方财政。

进而房企获得土地和负债，接下来开盘卖房，居民贷款买房。

房企得到了现金，用以偿还负债，居民获得了土地和房产。

看清楚了没？

房地产开发销售的过程，实质上，是土地作为媒介的“货币化”，把城市投资建设的负债，转移到了居民部门。

在这个过程中，最开始，是土地就充当货币“创造者”的角色，到最后，是我们手里的房子，成为货币创造的终极载体。

而不停上涨的地价、房价，又使房产这个“货币创造载体”，能够在金融部门获得良好的信用、不菲的抵押价值，从而再次放大“货币创造”的速度。

这就是过去20年，房地产“货币创造”的威力。

但今天之所以想聊“货币扩张”，理由很简单，地产冰封的时代，未来20年，社会财富的变迁已经开始。

就说今年吧，外需出口比内需强得多，主要有两个原因。

1，房企爆雷，引发信用危机，货币失去了本应该依赖的“锚”，进而导致地方上土地卖不出去，大面积流拍，房地产投资增速下滑，进而拖累基建投资。

2，人口流动受限，酒店旅游餐饮表现不好，消费自然也好不到哪去。

也就是说，三驾马车里，也就出口表现不错，因为房地产货币创造的地位变了，直接干扰了经济投资增速。

接下来，该怎么办？

中泰资管的姜超12月27日发了一篇报告，谈到了这个话题。

他举例：

根据央行数据，目前所有绿色贷款的余额已经接近15万亿，超过房地产开发贷款的12万亿。而且绿色贷款的余额增速高达30%，远高于房地产开发贷款的零增长。

绿色贷款，其实不是个新词。

11月份的时候，央行推出了碳减排工具，按照央行的表述，该工具出台目的，是为了配合“碳达峰碳中和”目标。

这是一个长期的目标，且清洁能源、节能环保、碳减排技术等重点领域，会带来极大的资金需求。

李奇霖当时有篇文章，我印象很深。

他说，碳减排支持工具，不仅仅是多增了一个新的基础货币投放机制而已，更意味着中国的货币-信用体系重构，双碳、绿色经济，即将替代过去地产的作用，成为主要的增量引擎。

未来货币创造的过程，将是“央行——银行——绿色经济”这个链条。

更具体一点说，整个社会的财富，将从房地产，流向两大领域。

1，前沿制造业。

21年前10月，新能源汽车的产量增速接近200%，工业机器人、太阳能电池的产量增速超过50%，集成电路、金属切削机床、微型电子计算机等产量增速均在30%左右。

体现在投资数据中，代表这些行业的高技术产业10月投资增速高达20.4%，科技已经成为经济增长的重要动力，而在这个过程里，绿色贷款会起到“货币放大器”的作用。

2，大消费。

从2020年至今，消费行业是被压制最狠的一个行业，人口流动一旦遇到阻碍，财富创造能力自然会失色。

但我们要用常识想想，消费会被一直压制吗？当然不会，一旦有了更精准的防控措施，像2021年上半年那样“热火朝天”的流动态势，消费迟早还会起来。

百货、服装、餐饮、酒店、旅游甚至汽车、买房（房地产将会蜕变成一般的消费行业），都会成为下一轮货币创造的新载体。

未来20年，我们的未来是星辰大海。前20年，靠土地创造的财富，还是“尘归尘，土归土”吧。