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负利率时代,钱成了最廉价的商品,那房子还能值钱吗?

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

中国降息了,LPR下降,最兴奋和踊跃宣传的应该就是开发商和中介了。

因为按照传统理论,降息意味着贷款买房的成本降低,那买房人有可能增多,房价也就应该上涨。以此为论调,那老百姓们就应该赶紧买房啊,要不然以后更买不起了。

好几个人也来问我,但我却说不出什么,只能含糊的回答“未必”。因为理论毕竟是理论,现实则有各种的摩擦力和意外事件,未必按照理论实施。

一、

这例证可以采用日本的,最为典型。

日本在股市和楼市泡沫相继破灭之后,也曾经利用各种手段救市。可以这么说,迄今为止人类能想的出来的刺激手段,日本全用过了。

投资修基建,修的大坝都能对抗万年的海啸了。鼓励出口,轰着赶着将商品卖到了全世界。为了提振消费,更是早在1999年就把存款利息降到了零,到2013年之后甚至都负利率了。

但是房价呢,在降息之后依然下跌,直到近十年,也不过是东京地区连续上涨,其他的城市还是半死不拉活。也就是说,到现在为止,可以说降息有可能导致房价上涨,但并没有必然的联系,只是相关性而已。

就算是上涨,也有可能仅在某些城市,比如东京这种大城市。而对小城市来说,降不降息无所谓,怎么都是这德行。

这是为什么,说好的降息就促进消费,房价就上涨呢?

其实很好解释,人们购买投资品,买的其实是上涨的预期,所以必须是大多数人认为会涨,商品价格才会真的上涨。也就是说,投资品的价值,是要建立在共识之上的。而在人类社会,共识是很难达成的,最大的成本也就是共识。

举个不恰当的例子,中国自古以来都讲究的是“多子多福,儿孙满堂,养儿防老”,历朝历代,只要是一鼓励生育就人口暴涨,从战国到清朝莫不如是。但是到了现在,无论怎么鼓励,估计人们也最多生两个了。就算全面放开,一家生七八个的场景恐怕是不会再有了。

为什么?

其实就是因为共识改变了,人们并不觉得多生是幸福,反倒认为是负担。这千万年的共识被改变,不过用了短短20多年而已。

所以,只能说降息之后,房价有可能上涨,但未必有多大的直接关联。

二、

当今世界上其实不是只有日本为负利率,欧美也早就在2015年跟进,美国自然不能免俗,同样是逐渐降到了零利率和负值。也就是把大额资金存到银行,不仅拿不到利息,反倒还得倒给银行钱,相当于保管费。

商品的价格就是看货币的高低,而钱的价格呢,其实就是利率。这也就是说,现在全世界其他主要国家,基本都是钱不值钱的状态了。

这直接后果是什么?

是如果从银行借了一笔钱,不仅不用还利息,或许就算是什么钱都不还,本金都会逐年减少,负利率。这就相当于买了套房子租出去,不仅收不到房租,还要倒给租户钱,做倒行市了。

这种借钱还要倒贴的情况,任何国家的古代都是不可能发生的,几千年来没有过这种事儿。而现在的世界就是发生了,很疯狂,很现实,真的是千年未有之大变局,什么奇怪的事儿都有可能发生。

很多人都以为是疫情导致美国滥发货币,然后各国不得不被迫跟进。其实不是的,早在七八年前各国早就是钱不值钱了。2019年,丹麦就推出了负按揭贷款,真的是买房不仅不用还利息,反而能得到每年0.5%的贴息。中国市场当然还远远没有这么疯狂,但也早晚会进入这个阶段,毕竟时代大潮是不可违背的。

三、

假定零利率按揭出现,那买房会不会还有利润?

假定一套房100万,首付30%就是30万,没有利息,那70万慢慢还就行,比如25年就是每年还2.8万。然后把这套房租出去,按现在北京1.5%的平均回报,每年收1.5万,表面上看还是亏的。

但实际不是的,假定是持有5年,总支出就是30+2.8*5=44万。收入是1.5*5=7.5万。此时卖掉房子,在不上涨的情况下还是100万,减去2.8*20=56万的贷款,到手44万,收支相抵之后,得到的利润就是那7.5万的房租。

也就是说,如果零利率,要想得到利润,就要满足至少一个条件,那就是房价不下跌。当然还有另一个条件,就是房子必须租的出去,而且能收到租金。此时再有房价上涨,那就是超额利润了。

那就估算一下吧,如果中国真的到了那种经济时期,有哪些城市的房子才会租的出去,能收到租金,还能维持住至少不下跌。

四、

可以参照日本,在房贷利率是0.04%的现状下,能维持住房价的仅有东京。当然,疫情之后美国疯狂发钞,全世界主要国家都被迫跟进,至今已经导致了大部分国家的房价上涨,土耳其甚至达到30%,远高于美国的18%,堪称疯狂。

而在这波超发导致的狂潮中,中国至今还算很稳定的,房价涨幅排第14位,但也达到了接近5%。看看你家的房子是否达到这涨幅了,别又拖了国家的后腿。

问题来了,既然是全球普涨,为什么有多有少?既然是中国也上涨了,为什么苦乐不均?

因为货币不是平均的发到每个人手中的,就算是购物券也只不过是个零头儿而已。大额的货币都是以信贷形式流入市场的。那信誉好或本身就拥有优质资产的公司或个人,就得到了这些信贷,哪座城市的好公司多,民众的投资意识强,也就得到的更多。

这些信贷资金除了购买设备和发工资,自然有一部分流入楼市。哪座城市得到的钱多,房价就涨的多。哪个小区更受到追捧,同样涨的多。这就是苦乐不均的原因。而处于消费链底层,也就是没有资产借不到信贷的百姓呢,只能眼睁睁的看着别人资产增值,自己则是相对被剥夺。

我不知道这种情况是好是坏,更不知是否道德,只知道这就是市场规律,无可改变。早在2015年,欧洲央行就公开宣布,对各商行在存在央行的超额准备金,不仅不再支付利息,反而要收取费用,就是利率为负。目的是逼迫商行把资金尽量多贷款出去,以刺激经济。

而这负利率很快就传导到了银行间市场。2015年,欧元的银行间拆借利率也变为负值。也就是说,欧元区商行之间的各种拆借行为都是赔本的了。那在这种情况下,连风险最低的国债市场都是负利率了,资金就更没有了能稳妥盈利的渠道。

2020年11月18日,中国发行40亿欧元主权债券。5年期债券票息为0%,收益率为-0.152%,中国首次实现负利率发行国债。但就是这种负利率国债,在欧洲竟然被疯抢追捧,认购率达到了4倍以上。因为虽然都是赔钱,但买中国的债券能少赔点儿。

五、

各国超发货币的目的都是刺激经济,让老百姓觉得存钱不划算。但这愿望是美好的,现实却未必能实现。

典型还是日本,都刺激了20多年了,经济仍然是萎靡不振。从各国的数字来看,欧洲央行到现在所实施的负利率也并没有促进经济增长。其中只有德国还相对好些,但这里本来就无需负利率,跟中国似的,在其他国家负利率之前和之后都增长不错。

所以,超发货币未必能刺激经济,打铁还需自身硬,本来的基础好发展快,不用太大刺激也能发展。否则就是发再多的钱也没用,只不过是让货币贬值,让富人发财,让贫富分化更严重而已。

当然,虽然各国的负利率政策没有带来预期刺激经济的效果,但也没出现担心的通胀失控。因此,欧元区和日本的负利率政策就一直持续至今。疫情之后,美国也采取零利率政策刺激经济。至于效果如何现在已经能看出些趋势,并不怎么样,之后按说美国该收收了,看程度和新的效果吧。

但有一个效果很难避免,就是扩大两极分化。虽然这一点在理论界仍存在争议,但贫富分化持续加大的现象在各国都出现了。或是因为各个家庭之间的投资和消费模式导致,或许也是收入的形式导致,反正就是这么个现状,越有钱的越有钱。

这也符合马太效应:拥有越多的还要加倍给他,而没有的,则连他最后的也要剥夺。按照老子《道德经》的话就是:天之道,损有余而补不足。人道则不然,损不足而奉有余!

六、

现状中国的利率和其他主要国家相比还处于高位。他们都负利率至少零利率了,咱这儿还动不动得算每个月还多少利息呢,4.9%的正常现象,其他的最低也得3%左右。

中国什么时候降到零利率不知道,按周小川的说法是尽量拖后,看拖到哪一年了。真到了钱不值钱的时候,房子是否还能值钱,看自己的判断吧。

仅供参考。

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