【研报速递】明年房地产怎么干？住建部部长这么说

周末，一篇文章在地产圈刷屏。

其内容是住房和城乡建设部部长王蒙徽接受官媒采访的一篇报道。

其中谈及了房地产行业明年重点发力的方向。

古城楼观整理了其访谈要点：

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”

“过去形成的‘高负债、高杠杆、高周转’的房地产开发经营模式不可持续，‘大量建设、大量消耗、大量排放’的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。”

“过去40多年的高速度、大规模建设，粗放式的发展积累了许多风险隐患，如地下管线老化、底数不清等问题突出，城市内涝、燃气爆炸等灾害事故多发，迫切需要更新改造，推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。”

“一是保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期；二是增强调控政策协调性精准性，加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同，同时加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作‘一对一’的指导监督；三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失；四是持续整顿规范房地产市场秩序，完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。”

对于明年将重点抓好哪些工作，王蒙徽透露主要包括八个方面的工作，其中指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求；全面实施城市更新行动，统筹城市规划建设管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升；全面实施乡村建设行动，开展乡村建设评价，推动农房和村庄建设现代化；制定实施城乡建设碳达峰碳中和工作方案，推动形成绿色生产方式和生活方式；推动智能建造与建筑工业化协同发展，全面提高建筑业发展质量和效益。

划重点：

1、 “三高”模式不可持续

2、 调控要因城施策

2、坚持“房住不炒”促进房地产业良性循环和健康发展

3、关注保障房与新城建

4、房地产市场基本面没有变，住房需求依然旺盛

如何解读这些要点？古城楼观整理了业内人士的看法。

国泰君安地产首席分析师谢皓宇：

房地产行业的三高再次被提及，并强调房住不炒，针对房企去金融化仍是长期之路，而短期的满足合理购房需求，也在强调对需求侧的松绑，平稳过渡将是主旋律。供给侧结构性改革将延续，否定高负债、高杠杆、高周转的发展路线，表明当前房企面临的资金较为紧张的局面，在守住系统性金融风险底线的情况下，仍将在一定时间内存在。当前的宽松，从出台时间上晚于以往历次周期，同时，宽松幅度上也远小于过往周期，在供给侧方面保持了足够的定力。另一方面，对需求侧松绑也逐步铺开，从部分省市放宽了购房条件、到部分省市发放购房补贴，都表明需求侧仍然是支持态度，平稳过渡当前的行业去金融化，仍然是主旋律。

新城建，全国试点了21个城市，主要在数字化、网络化、智慧化方面进行升级，并在城市更新方面，对老旧设施进行改造，2022年继续加大投资，在对冲经济下行方面给予一定支撑。目前新城建主要集中在两个方面，升级方面主要是数字化、网络化和智慧化，改造方面主要针对老旧设施维护，同时，改造项目在一定程度上也是升级项目的基础设施，例如地下管道等。目前，房企参与城市改造的案例还不多，更多是在以城市更新为方式的开发项目获取层面。由于城市改造暂不具备具体的盈利模式，短期参与度可能并不高，但大量房企定位于参与城市运营的主体，因此，随着城市发展进入存量时代，可改造项目在体量上预计将十分巨大，一旦有相对清晰的模式，将换来快速发展。

变革当前，房企去金融化后，无论商业模式还是盈利模式都将出现极大变化，除了新增一次性的开发项目以外，也需要开拓重复运营类的项目，房企从杠杆型金融企业，向运营型企业转型。按照ROE拆分，过去房企在净利润率和周转率方面，即便是优质房企也没有出现继续上升的情况，带来ROE上行的几乎都来自于权益乘数的上升，而未来在去金融化背景下，ROE的快速回落也将使房企主动转型。伴随非农人口代表的城镇化尾声的到来，从一次性开发、到存量运营是更加明确的方向。　　

平安证券研究所杨侃:

继续支持合理住房需求，促进房地产健康发展和良性循环。在央行货币政策委员会第三季度例会罕见提出房地产“两个维护” 后，四季度例会表述略有变化，但仍旧延续维护住房消费者合法权年益，更好满足购房者合理住房需求等态度。同时，王蒙徽部长接受采访时亦表示，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。综合来看，考虑当前房地产业压力仍在，后续在坚持“房住 不炒”总基调下，各地政策微调、支持措施逐步落地仍有空间。

引领城市建设转型升级，推动城市更新行动。王蒙徽部长指出，过去 形成的 “大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，迫切需要更新改造，推进基于数字化、网络化、智能化的新型城 市基础设施建设。同时，当前国内城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，杜绝破坏性“建设”行为，并鼓励各地大胆实践，推动实施城市更新行动。

明源地产研究院：住房政策的重点是租赁，租赁的重点是发展保障性租赁住房。不考虑保障性租赁住房对投资的影响，我们采取成本法预计2022年房地产投资147747亿，则保障性租赁住房拉动的投资占2022年房地产投资（含保障性租赁住房拉动的房地产投资）的2.2%。

华泰证券：总体来看，随着城镇老旧小区改造于保障性租赁住房的快速推进，我们预计保障房与新城建有望对冲房地产市场下行风险，有利于经济稳增长及提供消费建材需求支撑。