2022年买房，到底是“捡漏”还是“智商税”？看完才明白，很实用

其实当聊起房价，大家都能说上三两句，毕竟未来房价变化无非两点：涨、跌。关键是各有各的道理，张三说最近20年，房价始终涨多跌少，那么从2022年起，房价必然还会上涨，可是李四却认为，经过一轮又一轮的上涨，房价已处于高位，不再有上涨空间。仔细想来，这两类观点都没错，毕竟大家都是猜，结果是什么，那么只能由老天爷决定。

可是，我认为是否应该买房，关注点不能放在房价本身，这样太片面了，换句话说就是买房到底是“捡漏”还是“智商税”，主要取决于两点：

在此之前，先来和大家说一下，此前社科院连续7年预测房价涨幅，堪称“房价神预测中心”。按照社科院在12月中旬发布的报告显示，预测2022年全国房价涨幅在-3%到3%之间。很明显，相比较往年，房价涨幅已经放缓，甚至是近六年的最低水平，例如此前社科院的预测：2019年房价涨幅为7.2%、2020年为6.1%、2021年为5.1%。而即便是明年房价涨幅按照最高3%计算，从买房角度来说，也并不划算，

第一、买房不能只关注房价，而忽视了持有成本。

按照国家统计局数据显示，截止到11月底，全国商品房销售面积达15.81亿平，销售额也达到了16.17亿元，算下来单价为10227元/平。假设你购买一套面积百平的房子，按照首付四成计算，每年还贷成本大约是总房价的4.3%，如果再加上物业费、停车费以及折旧费用等，持有成本明显大于房价涨幅，实际上是亏本的。

第二、买房没有细分到区域、小区。

其实很多人在买房的时候，过度关注房价，并没有仔细选择城市区域和小区。就以无锡为例，经开区和梁溪区无疑是“房价天花板”，但是从发展角度来看，梁溪区的优势在于生活配套，而经开区的优势则是发展潜力。更为关键的是梁溪区发展时间较长，待开发土地面积较小，而地价和房价更像是“面粉和面包的关系”，没有充足的土地支撑，后期房价上涨周期势必会延长。

在二手房方面，因为经开区发展较晚，二手房价格基本都在2.5万/平以上，而大家在买房的时候，可以先把二手房小区按照房龄分成“五年内和五年外”，在预算充足的情况下，优先考虑房龄小于五年的房子，这类房子的小区绿化更高、周边配套更好，但缺点就是房价偏高，如果预算有限，那么就要考虑房龄大于五年的房子了，这类房子的性价比更高。

随着楼市逐渐分化，例如按照经济学家马光远的观点，今后买房要关注“三个20%”。其实想在无锡买房，总价200万是房屋总价的一道坎，例如总价低于200万，可以选择锡山东亭、安镇、云林等街道，以及惠山刘潭、洛社、钱桥等，以及新区部分街道，这些区域的房价相对偏低，再加上无锡楼市发展更强调“商圈化”，周边诸如生活、娱乐、教育等配套都很齐全，能够满足生活需求。

接下来就是选择小区或楼盘，其实很多人在这个时候，就不知道该怎么选择了。原因很简单，因为很多小区并没有太大不同，其实选择小区或楼盘并不难，主要有两点需要注意：1、小区的卫生和绿化，这不仅能够反映出小区环境的好坏，更关键的是物业负不负责任，要知道在居住的时候，如果物业不尽责，自己的居住水平势必会受到影响。

2、小区相对应的资源是什么？不可否认，现在相当部分人买房的原因除了居住之外，更多是为了享受相应的资源。就以教育为例，很多城市仍然是“一个学校对应几个小区”，也就是说某个小区只能上某个学校。因此，如果你是因为子女教育而买房，那么在确定小区或楼盘的时候，就要把这点放在首位。

在确定小区或楼盘之后，就要按照你的总价选择户型，就以无锡经开区的小区为例，同样是面积89平的小三房，但是户型却包含两种：边套为3开间朝南、中间套为2开间朝南。从户型角度来说，建议优先考虑3开间朝南的边套，原因很简单，因为在选择户型的时候，“开间长度大于进深可以增加屋内的采光率”，也就是说3开间朝南户型的采光效果优于2开间朝南户型。

除此之外，屋内的采光效果还和楼栋有关，目前无锡大多数小区都以总高超过30层的高层住宅为主，可是因为受到楼间距的影响，很多楼栋都出现采光不好的情况，因此在买房的时候，除了关注上面提到的房价、资源、户型之外，也要着重考虑楼栋。那么问题来了，如何选择楼栋呢？

在这里，给大家提供一个方法：2/3法则。简单来说，就是优先考虑楼栋总高的2/3楼层，这类楼层相对适中，既没有低楼层的蚊虫问题，也没有高楼层的噪音问题。举个例子，你想购买的房子总高是33层，那么你可以先看看22层，屋内的采光效果也很好，同时还没有低楼层和高楼层的问题，但缺点就是价格相对偏高。

总而言之，想知道从2022年起，买房是“捡漏”还是“智商税”，单单关注房价是远远不够的，除此之外，在买房的时候，也要着重关注区域、楼层、小区情况以及楼栋等方面。

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