北京楼市：地铁开通后，房价却降了？原因很简单

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐你好！现在手上现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有投资价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：对于买地铁房，我有几点建议。

1、离地铁站的距离。正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。近地铁房：步行15分钟之内的。再远，就不是严格意义上的地铁房了。那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？也不完全是。这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大型社区里面，从家走到小区门口就要5.6分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋慎重考虑。

2、购买的时机。从以往的数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。

3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。

4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：请教房姐，为什么“利率基点越高，对自己买房越好”？

回答：暂时驱赶走了不懂行的买家，减少竞争对手 等到涨起来了，这些人才被明白，回来抢房 人类依然是一个很笨的物种，追涨杀跌的本性根深蒂固

提问：已经买了一套房子，不想动了。 手上能够凑齐300万左右现金，希望贷款100万左右，主要目的为投资和出租。看上海淀区五月华庭，不知道合不合适。另外，房姐可推荐400万左右的好楼盘。

回答：五月华庭是出租为主的一梯多户房子，好像没有燃气，而且近些年涨幅特别烂，建议回避。海淀可以看看当代城市家园、翰庭的开间。朝阳看看炫特嘉园、国美、柏林爱乐

提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

提问：上海周边有哪些地方不限购适合买房投资么？还是集中预算用上海的房票，在上海买房？

回答：一线城市首套房票属于稀缺资源，所以我更建议sfsd用在一线城市，未来价值最大化。 买房投资买卖顺序：先买能级更高的城市，因为能级越高，房价涨幅更快，确定性更大，拖的时间越长，你的首付变相在缩水，可能后面需要拿出更多的首付才能上车。 而且，先买能级高的城市，我们用的首套资格，这样首付比例更低，如果你先买了小城市，再买大城市就是二套，一般首付最低都要五成，甚至更多，那么首付成本因为买卖顺序不同，而不一样，造成的资金压力更大。

提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换学区房）。有几个比较纠结的问题。 1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，第一交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。 想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？ 2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前首选龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：第一，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。 次选国风美唐，为什么次选国风美唐，第一90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。 想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老） 3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？ 问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！

回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。 非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。 2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。 3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。

提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。

回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳

提问：你好 本人住五棵松公房 ，现有*马连道南街丽阳四季83两居 *西四环永定路89两居在孩子名下 *外省广西北海一套联排小边户 现在很低迷卖不上价 也就300左右 其中100贷款 基本没赚到 诉求如果lh 变满五唯一卖掉马连道的两居现在也就卖到720左右，再凑凑借些可到1000，置换面积大些的总价在1000的可全款 ❓求问现在这样的操作是否有必要，还是等4-5年后孩子18岁再去置换？ ❓如可以换求问总价高些要贷款呢还是把北海的也卖掉好些？还是等北海行情好些再出 先贷款 置换目的是投资保值 *看过的盘有西边的融创长安和玺 148四居 边户总价在1090左右 主卫暗 中间户 两个暗卫 旁边华润长安九里面积单价差不多 *北边的幸福里 130的三居 总价1000万 **东边的中海首开拾光里上叠房本160使用230的总价1300起*南边的中旅亦府170毛坯总价1000 ❓如有必要现在置换您看我这几个盘可否或哪个更好， 如都不理想 有合适的投资改善盘麻烦您帮推荐下，二手房没买过 不知怎样买到好房 二手房淘房有什么简单的可以遵循的条件吗

回答：1. 广西北海的联排，没有自住需求就趁早出掉吧，没有持有价值的，资金完全被套住，利用率极低，不涨就是亏 2. 现在能置换就置换，5年周期来看，房价只会比现在更贵。现在的市场没有大跌的可能，振荡上行会是主旋律，无形的手也不会让房价大跌的，只是不想让它涨太快，所以早上车一定是对的。 3. 建议主看华润长安九里和幸福里吧，中旅亦府可以备选。长安和玺 自住还行，但金融属性不足。首开拾光里地段略差，万年洼地，而且叠拼保值能力本就一般。 现在1000上下的二手房，像一直推荐的双井和望京都涨幅不低了，房源选择上也不多，现在看下 新北苑、九龙山、四惠、CBD板块附近。 如何选筹看看精华主题，你会有个大概了解.

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