温州遍地住宅、商务楼、综合体！已严重过剩？

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

自“大拆大整”后，温州城市建设突飞猛进，从住宅、商务楼、商业综合体到城市快速路、轨道交通、过江桥隧等都大规模铺开，让温州进一步迈向大都市。

这些年温州在获得不少人夸赞的同时，却也有一些人认为，温州的城市建设过剩了，无论是住宅还是商务楼、商业综合体，都有人开始质疑。

为什么会有人认为的城市建设会过剩呢？人口增量有限、少量空置的住宅与商务楼、部分低人气的商业设施，成为他们的理由。

市区大量在建住房、商务楼

正是这些理由，一部分人认为温州应该放缓城市建设的脚步，避免出现重复建设、资源浪费。这些看似有些道理的理由，但若不进行具体问题具体分析，很容易以偏概全，做出错误的判断，只会对温州造成更大的伤害！

我们认为，温州城市建设不仅没有过剩，甚至部分领域还是短缺，总体上仍应持续加速城市建设，只是具体的规划、布局需更合理一些，以实现效益最大化、避免浪费。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

先说住宅。“大拆大整”之后，温州土地供应量大增、新盘数量翻了好几倍，安置房也在大量建设中。遍地建设的住宅，让不少人担心住宅过剩、没人住、房价下跌。

我们认为，温州的住宅远远没有过剩，而且还应加大建设。

一个很简单的理由就是，当前温州的房价处在中国内地第15名左右，仍然偏高。从供需关系来看，既然房价高，就说明依旧有市场、有需求。

作为尚在快速发展中的东南沿海强地级市，温州住宅的资产配置属性很难被彻底排除，一旦市场好转就会有大量资金注入，难言过剩。它的支撑面，则在于温州依旧有大量实实在在的住房需求。

别只看这些年温州人口增量有限，但温州内部有约957万常住人口总量，内部回旋余地依旧很大，从农村到城镇到县城再到市区，从刚需到首改到改善再到高端，从楼梯房到电梯房再到商品房，置业轮换、改善需求依旧有很大的发展空间。

滨江商务区新交付住宅

温州也有200多万存量外来人口，大部分没买房，因为房价太高、想都不敢想。一旦有了价廉物美的房子，就有大量外来人口出动了，比如当年房价仅“1字头”的瓯海中心区，后来的滨海、瓯江口等。如今那些“老破小”二手房，接盘的很多是外来人口。

因此，不要再把什么“温州没人了”之类的荒谬言论挂在嘴上，也没必要把“人均住房面积”太当回事，看看自己上班的单位，都是本地人吗？大概率有不少郊县、周边城市、外省人。他们都买房了吗？他们想买房吗？他们是不是嫌房价太高？

纵观温州新盘报名公示，只要是20000元/㎡以内的新房，就会出现大量外省身份证号码。就像前阵子瓯江口商品房集中公开销售报名公示，就有很多郊县、外省人报名。但是20000元/㎡以内的新房，温州市区太少了。

此前，关于外来人口购房5万元补贴的征求意见稿，虽暂未实施，但曾引起这么大的轰动，足以说明问题。

另外，温州房价更多反映的是温州人经济。在外温商、华侨都是温州豪宅的购房主力之一，他们不一定常住温州，但总想在温州有一套好房子，旧了之后也要换新的。

再去温州街头逛逛，除个别在外温商、华侨较多的高端小区外，只要周边配套齐全、区域成熟、生活便利，有多少普通住房是空置的？少之又少！

瓯海中心区入住率提升很快

不是说要温州房价下跌，但只有更大的供应量，才有出现低价房的可能性，正如当年的瓯海中心区。相反，恰恰是新房不够多、房价保持高位，一部分人一直买不起房，最终可能会离开。

2009年前后，在“四万亿”经济刺激之下，温州市区住宅供应量竟不足300亩，在供不应求的情况下，房价飙升至全国第一。后来温州对温州造成了怎样的伤害，想必温州人都知道。难道，还想让温州再重演一次历史吗？

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除了住宅过剩，说温州商务楼过剩的就更多了。这些年，当温州大力建设新地标，不少都是以商办物业为主的超高层建筑，令一部分温州市民很兴奋，却又有一部分温州人认为它们是“面子工程”。

且不说“面子工程”一定程度上是需要的，难道温州真的不需要商务楼、CBD吗？确实，买商务楼的人不多，开发商投资回报率也低，但租赁市场却很好。

根据艾嘉悦行发布的《2021第三季度温州写字楼季度报》，温州市区商务楼已面市量279万㎡，空置量40万㎡，空置率不足15%，低于国内大部分二线城市。

显然，依然有不少发展空间。当前，温州不少企业仍在住宅里办公，或是在老旧厂房改造的所谓“创意园”，当它们做大、走向规范化之后，都是商务楼的潜在资源。

比如，当车站大道尤其是时代广场周边商务楼基本满租，不少公司为了抢占该地段只能租用周边住宅办公，商务集聚之后的外出效应非常明显，也说明优质地段商务楼容量有限、满足不了企业需求。

时代商圈大量住宅办公

同时，不少生产、经营一体化的企业，如今也慢慢将行政、研发、销售等部门迁出工厂、迁入商务楼，只要租金合理，它将对企业的人才引进、管理规范化、对接市场等带来更多好处。

至于那些新商务楼，刚交付时大量空置是正常现象，不必大惊小怪。一旦时间久了，除去个别选址不佳的、本身存在问题的，多数都是越来越满。

日渐成熟的瓯海新城商务区

其实10余年前，正因温州缺乏商务楼，导致一些新政策缺乏落实场地，不得不鼓励城区内企业已搬迁的老旧工厂“退二进三”，用作办公场地来培育新产业。然而，它对商务楼市场形成了“劣币驱逐良币”的反作用，是后来温州商务楼市场低迷的重要原因。

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还有人认为，温州商业综合体是过剩的，甚至曾有人大代表提案建议“温州控制商业综合体建设”。

或许有些人听信了自称是“商业综合体”的夸大宣传。其实，温州真正的商业综合体并不多，但与商务楼市场一样，非正规商业很多，导致温州商业总量可能过剩。

即便是商业综合体，当前温州也是中低端偏多、中高端偏少。事实证明，温州市民更钟爱中高端商业综合体。

那么，这些更受温州人欢迎的中高端商业综合体，也就两三家，它们大多由全国知名开发商建设、由知名商业管理团队运营，打造了更灵活、多样的业态，引进了更丰富的品牌，深受温州人喜爱，人气明显领先其他非知名商业综合体。

万象城

就像温州万象城，由于它做到在浙南闽北的领先，不仅仅深受温州人欢迎，就连周边台州、丽水、宁德也经常有客户前来，成为温州重要的商业魅力与城市吸引力。

像这样优质的商业综合体，温州少之又少。每到周末，进出万象城的车辆总是排长队、造成周边道路拥堵，有时车辆进场时间长达1小时之久。

万象城周边道路车辆排队场景

同时，温州未能形成现代化商圈，不仅无法满足温州人的消费需求，也没能进一步对周边城市产生更大的吸引力，仍需优质综合体的集中布局。

商场胜败乃兵家常事，不要因部分非知名商业综合体的经营、管理不善，就否定了一切，更不要盲目相信谁都是“商业综合体”。温州，仍需要更多优质商业综合体，发展“新消费”。

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虽说温州各方面建设总体上仍应持续，但也有资源错配而导致浪费的现象存在，今后应注重迎合需求、实现效益最大化。那么，需要哪些增量、该增量在哪里，都是值得探讨的话题。

就住宅而言，从微观看，需在新房热销、库存量较低的区域做增量。同时，应更多增加房价相对较低、无房户咬牙买得起的高性价比新房，以留住并吸引人口落户。

从宏观看，应集中布局在“十四五”规划温州大都市区主中心76个街镇、龙鳌南部副中心及其他县城，控制其他乡镇的增量，以引导人口集聚。

就商务楼而言，应从产业集聚、产业上下游衔接角度出发，集中将商务楼增量布局在滨江CBD等重点板块，暂缓其他零星商务楼的增量，以更好地实现商务楼的集聚、做大服务业平台。

从当前滨江CBD、瓯海中心区两座商务区来看，无论是入驻企业还是上下班白领客流，都在大量增加，已取得良好的效果。

就商业综合体而言，当温州多数城镇、市区各个片区已有商业综合体布局的情况下，也应在滨江CBD（万象系商业综合体东侧）、中央绿轴（S1线惠民路站TOD开发）布局更高规格的中高端商业综合体，整体形成分明的层次体系、做大做强温州现代化商圈，以对全城、郊县及周边城市产生影响力。至于其他区域的普通商业设施，多数可以暂缓增加，尤其像滨海这种存在过剩嫌疑的板块。

长期以来，温州的城市建设总以“够用就好”的思维进行，以至于如今城市容量有限、舒适度不佳、城市建设滞后，远远无法满足温州的社会经济发展。当温州奋起直追，仍应以“适度超前”的思维，建设好这座城市。

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