2021年全国房地产市场回顾：前热后冷

2021年，全国房地产市场前热后冷、风云突变。上半年，房地产调控不断加码，三道红线试点范围扩大、贷款集中度管理全面实施、22城双集中供地首次推出、住建部约谈18城相关负责人、严防与查处经营贷违规流入房地产、多地推出学区房新政与二手房指导价政策等；但上半年热点地区房地产市场沿续2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨。下半年，画风突转，风云激变，房地产市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集体遇冷，70城二手房价指数8月首次转跌，十几家上市房企陆续信用违约，多数民企出现程度不一的经营困难。9月底开始，房地产融资略有松动，政策底部显现，但市场面与企业面继续走弱。

本文选自易居研究院《2021-2022年度全国房地产市场报告》，本报告是易居研究院一年更新一次的重磅房地产市场研究成果，主要着眼于分析与预判全国房地产市场运行，兼顾研究宏观经济、经济政策、房地产政策等影响市场变化的外部环境。分为上下两篇，本文为上篇，主要回顾2021年。本年度的市场关键词可总结为：风云突变，路漫修远。

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政策回顾

（一）宏观经济政策：前稳后松

1、政策方向：在错综复杂环境中积极做应对

2021年是新冠肺炎疫情爆发的第二年，宏观经济和社会发展依然面临诸多不确定性和重大挑战。2021年3月的《政府工作报告》指出，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，国际形势中不稳定不确定因素增多，世界经济形势复杂严峻。国内疫情防控仍有薄弱环节，经济恢复基础尚不牢固，居民消费仍受制约，投资增长后劲不足，中小微企业和个体工商户困难较多，稳就业压力较大。关键领域创新能力不强。一些地方财政收支矛盾突出，防范化解金融等领域风险任务依然艰巨。

2021年3月，中央制定了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，其成为2021年及后续年份中最具指导性的文件。“十四五”时期是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年，而2021年作为十四五的开局第一年，更要把握这一战略机遇期，在新发展阶段中加快构建新发展格局、推动高质量发展。

错综复杂的经济和社会环境下，宏观经济等政策更需要灵活多变、精准出击。在疫情零散出现、洪涝灾害多地出现、限产限电等因素的冲击下，宏观经济面临下行压力。数据显示，2021年三季度GDP同比增长4.9%，环比增长0.2%，较二季度明显下滑。与此同时，供给不足下各类价格水平出现了过快上涨，对于各个产业、居民生活等都带来冲击。稳定供给、确保产业链条稳健，成为宏观经济政策的重要关注内容。尤其是针对煤价上涨和各地限电情况，国家发改委积极回应，并强调，要科学制定实施有序用电方案，必须坚持“限电不拉闸”，坚决避免压限居民用能的情况发生。总体上，类似情况都说明，2021年宏观经济发展面临错综复杂的环境，各类政策积极有力出击，有力助推全年目标的完成。

2、货币金融政策：前稳后松

2021年货币政策稳步推进，总体继续实施稳健的货币政策，但适时调整，围绕宏观经济运行情况和变化而发挥积极的作用。2021年上半年，货币政策围绕“保持宏观杠杆率稳定”、“进一步降低实体经济综合融资成本”等角度进行。总结来看，上半年货币政策保持连续性、稳定性和可持续性，积极深化金融供给侧结构性改革，确保宏观经济和社会发展平稳运行。

但到了下半年，受外部经济下行压力增大的影响，货币政策释放了新的宽松信号。2021年11月，中国人民银行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》。此次报告对经济的判断更趋谨慎，报告首次提出“保持经济平稳运行的难度加大”，表明经济总量层面存在压力。相比二季度“经济恢复不稳固，不均衡”的结构性压力，央行对于宏观经济下行压力的担忧明显增多。另外，7月和12月两次全面降准，各降0.5个百分点，也表现出下半年货币明显松于上半年。

另外，从经济结构调整和高质量发展的角度看，央行继续强调落实结构性货币政策工具，充分体现了后疫情时期货币政策的新重点。相关数据和新闻显示，央行在11月设立了碳减排支持工具、后续又设立了2000亿支持煤炭清洁高效利用再贷款等，充分说明货币政策有新的侧重点和关注点。

3、财政税收政策：健全跨周期调节机制

2021年中国财政收支面临较大的压力，如经济恢复对于财政的需求在增加、各企业创收空间在压缩、房地产市场降温也对土地财政带来压力等。基于错综复杂的财政环境，2021年财政工作思路清晰，即坚持政府过紧日子，进一步优化财政支出结构。从支出的角度看，有两个重要特点。第一、严把财政支出关口，即严格审核新增财政支出、大力削减或取消低效无效支出等。第二、优化财政资金投向，如进一步大幅压减非急需非刚性支出，进一步压减一般性支出，把更多宝贵财政资源腾出来，用于改善基本民生和支持市场主体发展。

除了财政支出优化以外，财政部门明确，要加快地方政府债券发行进度，聚焦支持实体经济和促进就业，进一步激发市场主体动力活力，同时健全跨周期调节机制，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年财政政策衔接，应对好可能发生的周期性风险，巩固经济稳中向好态势，努力完成全年经济社会发展主要目标任务。

（二）房地产政策：上半年严厉，下半年略松

1、政策方向：下半年发出松动信号

2021年全国房地产政策呈现明显的“先紧后松”特征。其中，7月份之前执行了比较严厉的政策，包括三道红线、房贷集中度、集中供地等。这和房地产市场出现过热和炒作等现象有关。防范房地产市场风险和房地产金融风险的相关提法明显增多。其中，针对房地产市场风险方面，7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房住不炒的政策导向。5个城市表示，将切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。金融风险方面，7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议上提出，要牢牢抓住房地产金融这个关键。

然而，8月份以来，受部分房企爆雷、房地产市场快速且持续降温等影响，房地产政策出现重要变化，主要体现在对房企金融风险的关注、对房贷投放的放松等。8月19日，央行和银保监会罕见约谈恒大集团，指出恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。后续，一系列放松性质的政策表态开始增多。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。由此也形成了“政策底”的各类讨论和预期。

2、供给端政策：集中供地在改革中曲线推进

供给端政策最大的创新的即为双集中供地政策，其属于2021年土地市场和房企购地领域影响最大的政策。2021年2月，自然资源部明确，按照住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市落实“两集中”供地规则，2021年发布住宅用地公告不超过三次。这22个城市包括北京、上海、深圳、广州；南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津和无锡。

不过在第一次集中供地过程中，土地市场出现了过热和炒作现象。基于此，集中供地政策明显收紧。8月10日，自然资源部召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。此次会议明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

但第二次集中供地过程中，土地市场明显降温，流拍情况和终止情况也开始增多。尤其是在房企爆雷案例增多的情况下，房企拿地意愿不强、拿地动作保守。据此，各地为了激活土地交易市场，纷纷放松政策、优化竞拍规则。

3、需求端政策：按揭贷款政策前紧后松

需求端政策方面，也呈现了前紧后松的态势，尤其是体现在按揭贷款政策上。2021年上半年在房贷集中度政策下，各地按揭贷款政策明显收紧。不过，随着下半年房贷基调的调整，按揭贷款政策明显松动，银行放贷的额度在增加、放贷的节奏也在加快。12月3日，银保监会表示，当前房贷政策将重点满足首套和改善性住房按揭需求。这是今年金融系统首次提及对改善性住房需求的信贷支持，具有非常强的信号意义。12月6日，中央政治局会议提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，进一步吹暖风。

需求端另一个很受关注的政策，是房地产税政策。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次试点工作明确了改革出发点，即积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。此次会议明确，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。会议明确，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。本决定授权的试点期限为五年。房地产税政策引起了社会各界的关注，也是未来影响住房需求的重要政策。

4、价格端政策：从防范过热到防范过冷

房价方面的管控思路，呈现了“从防范过热”到“防范过冷”的转变。其中，管控房价过热的，主要是三个定调：2020年底中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”、2021年4月中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”、2021年4月住建部约谈全国5城时明确“强化二手房交易管理”。在此基础上，围绕新房和二手房的价格，形成了一系列管控政策和措施，尤其是二手房的价格管控具有创新性。2月8日，深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。随着二手房参考价的不断推进，包括四个一线城市和重点二线城市，都普遍落实了此类政策，对于二手房尤其是学区房的价格稳定，具有积极的作用。

受下半年房地产市场快速降温的影响，房价方面的管控出现了新情况，即针对各类无序降价出台了新的管控措施。统计显示，从2021年8月9日岳阳发布首个“限跌令”起至今，全国至少有20多个城市先后发布了“限跌令”，包括岳阳、沈阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、南通、株洲、哈尔滨、桂林、惠州、湖州、徐州、安庆、扬州、襄阳等城市，且普遍都是三四线城市。对此类城市房价下跌的管控，体现了严管房地产交易秩序的导向。

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市场成交

（一）全国商品房成交面积：信贷趋严，同比增速快速回落

2021年1-10月份，全国商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%。回顾历史，2001年至2009年期间，属于高增长时代，特别是2005年和2009年，同比增速高达40%以上。仅2008年在全球金融危机的影响下，同比大幅下跌了18%。2010年以来，增速下了一个台阶，多数年份低于10%。其中，2014年，市场降温，是20年来第二个下跌的年份。2016年，随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松，增速高达23%，创2010年以来新高。2017年，由于调控不断升级，信贷政策趋紧，增速明显回落。2018年，调控政策和信贷政策继续趋紧，增速进一步回落至1.3%。2019年上半年部分一二线城市出现小阳春，但7.30政治局会议后市场有所转冷，同比微降0.1%。2020年疫情后政策略有放松，推动销售增长2.6%。

从月度累计情况看，本轮上升周期，2016年年初增速大幅回升，4月见顶，后增速逐步趋稳回落至2019年初，此后同比增速一直在0轴附近小幅震荡。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，11月同比转增。2021年，1-2月增速冲高，属于上一年基期值过低造成的异动，3月开始增速持续回落。上半年调控不断升级，下半年全国新房销售快速降温，伴随着部分房企暴雷，市场情绪趋于悲观。

（二）城市分类：中部地区同比增速最高，东北地区持续低迷

东部地区。2010-2012年，商品房销售面积基本保持平稳，2013年，成交量增速较快。2014年，市场降温，在限购、限贷政策放松后，2015年楼市开始复苏。2016年，在一线城市和部分热点二线城市带领下，东部地区成交面积大增31.3%。2017-2019年，此前成交火热的城市开始轮动降温，东部地区成交面积连续3年小幅下降。2020年信贷策整体相对宽松，东部地区尤其是长三角和珠三角楼市回暖明显。2021上半年成交活跃，下半年降温，1－10月同比增长9%。

中部地区。2010-2013年商品房销售面积逐年缓慢增长。2014年和2015年连续降温。2016年大幅增长42.3%。2017年、2018年继续小幅增长。2019年、2020年，连续两年小幅下降。2021年1-10月同比增长11.5%，是四个地区中最高增速，但下半年同样降温明显。

西部地区。2010-2015年，商品房销售面积缓慢震荡上升。2016年，增速加快，但仍低于东部和中部地区。2017-2020年，受市场降温影响，同比增速持续回落。2021年1-10月，同比增长2.7%，明显低于东中部，估计全年转为负增长。

东北地区。2016和2017年，商品房销售面积小幅增长。2018-2020年，降幅持续扩大。2021年1-10月，同比下降5.4%，降幅收窄，但却是四个地区中唯一下降的，且连跌四年。

（三）21个典型城市二手房成交套数：下半年急降

为了全面、客观、合理地反映大中城市二手房成交状况，我们选取21个典型样本城市[1]（具体城市见备注），其中一线城市4个，二线城市10个，三线城市7个。

回顾近几年房地产市场历史数据。2012年以来，在“限购、限贷”等房地产政策调控下，二手房市场成交量处于低位。2013年二手房成交量大增。2014年市场再度出现降温，进而“限购、限贷”房地产政策出现松绑。2015年市场出现复苏。2016年二手房成交量创阶段性新高，同比增长28%。但在因城施策的调控政策持续影响下，2017年二手房市场出现明显降温，同比下降27%。2018年二手房成交量仍然呈现下行趋势，同比下降5%。2019年成交量有所回升，同比增长12.4%。2020年在新冠疫情冲击下，年初成交量惨遭滑铁卢，但随着疫情控制和经济恢复，二季度以来市场重新步入正轨，总体上2020年二手房成交量较上年小幅增长1.7%。2021年1-10月成交量与2020年同期相比，小幅增长3.2%，维持2017年以来的盘整态势。但从年内具体来看，3月达到2018年以来月度高点，随后二手房成交量连续下滑；尤其是下半年成交量加速下滑，10月成交量甚至不及3月的40%。

按城市层级来看，2021年1-10月，一、二、三线典型城市二手房成交量同比增速分别为4.8%、2.9%和-0.4%。一线城市增速明显收窄，主要原因有两点：其一，一线城市去年市场恢复最快，同期基数最大；其二，一线城市今年二手房调控在三类城市中最严厉，市场降温也最快、幅度最大。如深圳是全国最早出台二手房指导价的城市，今年下半年成交量连创近10年最低值。二线城市增速较去年略扩大，主要原因是去年基数相对较低。三线城市二手房成交量微幅下降，主要原因是市场需求在三类城市中最小，因此市场弹性也最小，降温状态下最容易出现疲态。

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市场供应

（一）全国房地产开发企业土地购置面积：下半年减速低位震荡

2021年1-10月份，全国房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%。回顾历史，2009年，房企土地购置面积增速为历史较低水平。2010年，土地购置面积快速上升。2011年，创历史最高值，其后呈震荡下滑态势。2012年呈现前跌后稳，全年成交仍处于历史低位。2013年，土地市场伴随楼市回暖而火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比呈现逐步上扬态势。2014年，市场低迷，房企资金紧张，购地节奏有所放缓。2015年，楼市初步复苏，但去库存压力很大，房企预期仍偏悲观，土地购置面积及其增速创近十几年来新低。2016年，市场回暖，但区域差异大，一二线楼市活跃；三四线城市仍需去库存；全年土地购置面积仍同比下跌，但跌幅明显收窄。2017年，二三四线楼市普遍火爆，去库存效果显著，开发商补库存意愿强烈，土地购置面积同比增速创2011年以来新高。2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市房屋销售继续火热，开发商拿地热情高涨，下半年土地市场有所降温，全年土地购置面积增速略低于2017年。2019年，部分城市楼市转冷，下半年调控政策继续收紧，土地购置面积同比下降。2020年，随着疫情后货币政策的宽松和全国复工复产，土地购置面积同比降幅收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。

从月度数据来看，2019年土地购置面积同比负增长。2020年随着全国复工复产，降幅收窄，下半年地市降温，降幅小幅扩大。2021年1-2月，受去年疫情低基数影响，同比增速创2012年以来新高，3月后增速持续回落，5月由正转负，6-10月降幅在-10%左右震荡。

（二）40城土地成交建筑面积：同比大幅下降

为了全面、客观、合理地反映大中城市土地成交情况，我们通过CRIC数据系统，选取40个典型样本城市[2]（具体城市见备注），其中一线城市4个，二线城市21个，三四线城市15个。

回顾近几年40城土地市场表现。2011年在“限购、限贷”等政策影响下，市场降温。2012年市场开始回暖。2013年再度繁荣。2014年大幅下滑。2015年继续大幅下滑。2016年跌幅收窄，开始回温。2017年全国楼市火爆，土地成交大增。2018年上半年，三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热，开发商拿地热情高涨，下半年有所降温。2019年基本平稳，小增1.7%。2020年政策有所放松，部分热点城市地市火热，下半年政策收紧后，地市略有降温,全年增长10.2%。2021年2月在 22个试点城市推出两集中土拍政策，重庆、杭州、上海等部分城市第一批供地土拍火爆，但受房企融资困难和土拍规则升级影响，第二批供地市场大幅降温，第三批供地继续低迷；1-10月同比下降14%。

（三）全国开发企业房屋新开工面积：7月开始由增转降

2021年1-10月份，房屋新开工面积166736万平方米，同比下降7.7%。回顾历史，2001至2011年，同比增速都保持正增长，是房地产开发一路高歌猛进的节奏。2011、2012年受调控政策影响，企业观望气氛加重，新开工面积增速逐步下行，2012年首次出现同比负增长。2013年楼市回暖，房屋新开工面积增速明显回升。2014年受到行业整体下行影响，房屋新开工面积明显回落。2015年延续回落态势，同比跌幅再次扩大，去库存压力依旧较大，开发商开发节奏放缓。2016年至2019年，全国房地产市场总体繁荣，房企拿地积极，新开工面积 同比连增四年。2020年，主要由于疫情原因，房屋新开工面积同比下降。2021年由于市场大降温，房企减少开工，同比下降。

从月度数据来看，本轮上升周期，2016年初新开工面积同比增速由负转正，维持正增长至2019年底。2020年经历了疫情爆发和房企陆续复工复产，新开工面积同比增速大幅跳水后降幅持续收窄。2021年3月以来，年初累计新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，10月降幅进一步扩大。主要是上半年调控不断升级，房企融资紧张，经营风险暴露，拿地能力大降，开工节奏放缓。

（四）全国房地产开发投资：2月后增速持续回落

2021年1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%。回顾近20年走势，2001年至2011年，全国房地产开发投资增速总体较大。2011年之后，随着宏观经济持续降速，以及房地产市场持续调控，行业总体降速，房地产开发投资增速连续下滑，跌至2012年的16.3%。2013年随着楼市的回暖，投资增速有所回升。2014年在行业持续低迷的情况下，投资增速明显回落。2015年，在楼市复苏力度较弱、库存不断积压的背景下，开发投资增速仅1%，创历史新低。2016年，一、二线市场复苏，房地产开发投资增速有所回升。2017年，随着三四线房屋销售火热，全国楼市总体仍然保持活跃，房地产开发投资增速微幅提高。2018年、2019年，由于前两年新开工面积较高，房企建安投入增长较多，房地产开发投资增速保持9%以上的较高水平。2020年受疫情影响，房地产开发投资同比增速有所回落。

从月度情况来看，本轮楼市上升周期，2016年-2019年，房地产开发投资同比增速持续震荡式上行。2020年年初受疫情影响，房地产开发投资同比增速大幅下降，随着疫情的控制和复工复产的有序推进，6月增速转正。2021年，1-2月受去年疫情同期低基数的影响，全国房地产开发投资同比大幅上升，3月开始年初累计增速持续下滑；单月数据来看，9月已经开始转降，10月降幅扩大。

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市场供求

（一）100城库存与去化周期：交易疲软使存销比容易反弹

本部分选取了全国100个典型城市的新建商品住宅市场[3]进行研究。从100个城市库存（包括期房和现房）走势看，2021年库存规模总体处于上升态势，尤其是下半年上升速度较快。很重要的原因是，今年住宅交易市场中，6月份开始，很多城市出现了连续6个月交易下跌的态势。交易行情较为疲软，最终使得库存指标容易反弹。具体数据看，截至2021年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，同比增长2.1%。当前库存规模已保持连续36个月同比正增长。同时，需要注意的是，本报告中涉及的100个城市基本上属于大中城市，实际上，其他未纳入统计的三四线城市去库存压力应该更大。

本报告定义：库存去化周期（存销比）=当月新建商品住宅库存面积/最近6个月新建商品住宅成交面积平均值。根据历史走势，去化周期的合理区间大概为11-15个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2021年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.5个月，这意味着市场消化完这些库存需要12.5个月。下半年月度成交量快速下滑，导致近6个月的销量均值同步快降，四季度去库存周期快速拉长。

城市分类方面，从100城一、二、三四线城市的分地区看，2021年11月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅去化周期分别为10.2、11.9和13.8个月。三类城市均呈现了明显的上升态势，其中三四线城市的数值最高，说明当前此类城市的去库存压力最大，此类城市往往也是降价促销力度较大的城市。

城市排行方面，在11月份去化周期排名前10的城市中，西宁、洛阳、舟山等城市位于偏高水平。此类城市去库存周期明显超过合理值水平，且比绝大多数城市要高，属于应积极去库存的城市。从实际观察看，此类城市中，部分已经有比较明显的救市或刺激楼市的动作，如哈尔滨。类似情况说明，部分城市面临较大的市场压力，房地产市场的矛盾从过热开始转为过冷，积极去库存、激活潜在的购房需求，成为当前此类城市的重要工作。

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市场价格

（一）全国房地产开发企业土地购置均价：下半年同比涨幅小幅回升

2021年1-10月，全国房地产开发企业土地购置均价7211元/平方米，同比增长12.6%。回顾历史，2005年以来，全国开发企业购地价格总体呈上涨态势，只有2011年微跌。2009-2010年，楼市火爆，地王频现，带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2013年，楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减。2016年，由于一线及部分热点城市市场火爆，地王数量史无前例之多，地价涨幅较大。2017年地价同比涨幅继续扩大。2018年和2019年，房地产调控政策偏紧，土地市场遇冷，同比涨幅连续两年处于3%左右的低位。2020年涨幅较前两年扩大较多，主要受一二线城市土地市场较热，成交占比较高影响。

从月度情况看，本轮上升周期，2017年9月地价同比涨幅见顶，其后涨幅逐渐震荡收窄。注意，每年1－2数据呈季节性异动。2021年，多个城市因城施策、加码土拍政策，同时土地供应“双集中”政策让部分重点城市供地时间后移，造成前4个月土地成交均价较去年同期大幅下跌。5月重点城市集中供应土地后，成交价款将有所回升，6月由跌转涨，下半年同比涨幅震荡回升。涨幅较上一年有所回落，与两集中供地政策、房企融资困难，下半年土地市场降温有关。

（二）40城土地成交均价：结构性小幅上涨

回顾近几年40城土地成交均价数据。2011年和2012年，政策面偏紧，均价下跌。2013年，部分城市楼市持续升温，开发商拿地热情高涨，地价大幅反弹。2014年，地价继续小幅上涨。2015年，一线城市和部分二线城市成交回暖，地价大涨。2016年，由于一线及部分热点二线城市市场火爆，地王数量史无前例之多，地价大涨。2017年，地价涨幅有所回落。2018年下半年，多地土地流拍频现，地价涨幅转负。2019年，上半年部分热点城市土地市场出现小阳春，地价上涨明显。2020年，受疫情影响，地价涨幅收窄。2021年1-10月土地成交均价同比涨幅18.4%，主要第一批集中供地，部分城市地价大涨；而第二批集中土拍遇冷，部分质量不高的地块纷纷出现提前中止出让或流拍现象，土地成交均价因结构性因素继续上涨。

（三）40城土地成交溢价率：四季度以来持续下降

回顾40城土地成交溢价率的数据，可以反映土地市场的冷热。2014年年初至年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，溢价率下滑。2014年三季度，各地政府放松限购、限贷，市场进入上升周期，溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，溢价率也进入下行通道。2018年至2021年，溢价率在10%－20%之间呈箱体震荡形态；同时出现了上半年溢价率上升、下半年下行的特征，主要与市场波动、调控节奏有关。2021年一季度，溢价率为12%-13%。4月份开始，随着热点城市陆续集中土拍，溢价率持续小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，7月以来，多地暂缓或中止了第二批集中土拍，9-10月，受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，民企在土拍市场几乎“躺平”，溢价率明显下降。

（四）全国商品房成交均价：涨幅持续收窄

2021年1-10月，全国商品房成交均价10290元/平方米，同比上涨4.2%。回顾历史数据，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策后，均价涨幅再次受到压制；2010-2013年，房价涨幅基本稳定，保持在7%左右。2014年，楼市低迷，房价涨幅明显回落，仅略强于2008年。2015年，楼市复苏，房价涨幅回升到7%以上。2016年，楼市回暖，房价涨幅进一步回升，创近7年最高。2017年，新一轮调控之下热点城市新房定价受限，房价涨幅小幅回落至5.6%。2018年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，以及部分城市放松审批高端住宅预售证，房价涨幅再次扩大。2019-2020年，全国大部分城市楼市轮动降温，房价同比涨幅收窄。

从月度走势来看，本轮上升周期，房价涨幅于2016年4月见顶，后逐步收窄，2018年涨幅有所扩大，2019年房价涨幅持续收窄。2020年初，受疫情和季节性因素影响，商品房成交均价涨幅大幅收窄，5月份以来涨幅持续小幅提高，仍低于前两年。2021年一季度，因去年疫情的低基数，成交均价同比大幅上涨，随着房地产市场整体降温，个别大型房企风险暴露，4月以来涨幅持续回落。

从地价占房价的比重趋势看，2006年以来整体呈现震荡上行趋势，2017年达到高点。2018年，尤其是三季度之后，多地土地流拍频现，地价房价比出现下降。2019年，尤其是下半年以来，房企融资环境全面收紧，资金面普遍紧张，地市进一步降温，地价房价比下降。2020年，信贷宽松推动房企积极在部分城市拿地，地价房价比明显反弹至68.6%。2021年，二季度第一批集中供地市场火爆，第二批因多地质量不高的地块流拍或提前中止出让，结构上拉高了土地购置均价，同时房价涨幅回落，于是占比达70.1%，创历史新高。

一般而言，地价占房价比重合理值为30-40%，2012年之前均维持或低于此区间，2013年这一比值开始偏离合理区间，而2016年超过50%，2017年进一步扩大，主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。2018年和2019年地价房价比略有下滑。2020-2021年地价房价比再次上升，主要是地价涨幅明显高于房价涨幅。总体而言，这一指标仍说明地价透支明显，或者说地市泡沫大于房市。

（五）70个大中城市房价：三季度下拐

过去10年，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅呈现周期性变化：2012年6月二手房价格环比涨幅出现上行拐点，2013年涨幅显著加大，3月阶段性见顶。随后受新“国五条”细则及各地调控新政的影响，环比涨幅逐步回落。2014年，市场逐渐降温，5月房价环比由涨转跌。2015年4月，持续下跌态势受遏制，房价出现上行拐点，其后保持较小涨幅。2016年，房价环比涨幅加速扩大，9月冲至最高值1.5%，创近10年历史最高值；9月底10月初20余城出台新政后，涨幅出现了快速的收窄。在北京、厦门、广州、杭州等热点城市的带动下，房价涨幅在2017年3月至6月出现了一波小反弹，7月以后涨幅又快速回落。2018年房地产调控和信贷政策收紧，但房价涨幅在春夏季仍出现了一波大反弹，8月涨幅见顶后快速回落。2019年上半年房地产市场“小阳春”使得房价涨幅略有扩大，下半年政策收紧后持续盘整。2020年受疫情影响，1月房价环比涨幅明显回落，随后货币和信用扩张政策推动房价加速上涨；但随着各地调控出台，环比涨幅迅速收窄。

2021年一季度房价涨幅再度回升，但在中央和地方调控政策持续加码的背景下，房价上涨势头于4月见顶，5月开始回落。下半年，伴随着房地产信贷环境的急剧恶化与房企暴雷事件增多，8月二手房房价自2015年4月以来首次实质性的由涨转跌。截至10月，房价跌幅已扩大至-0.3%，且仍在持续扩大。

对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出，三类城市的房价环比涨幅走势基本相似，但一线城市的房价波动明显较二三线城市更大。其中，2014年10月至2016年9月，一线城市价格涨幅明显高于二三线，2017年6月至2018年4月又低于二三线。今年以来，三类城市走势高度一致。其中，一线城市房价涨幅最大，但回落速度也最快；三线城市虽然降温状态下回落速度最慢，但因为此前环比涨幅最小，因此房价率先于8月由涨转跌；二线城市涨幅介于一线城市和三线城市之间，因此房价回落速度也介于二者之间。

从同比看，2012年1月全国70个大中城市二手住宅价格同比涨幅由正转负，下半年开始，跌幅不断收窄，步入上行阶段。2013年，房价呈现高速上涨态势。2014年随着市场逐渐降温，9月同比涨幅由正转负，跌幅一直扩大至2015年3月；10月房价从下跌转变为上涨。2017年1月二手房价格同比涨幅阶段性见顶。随着2017年以来全国市场逐渐降温，同比涨幅再度不断收窄。2018年6月以后同比涨幅出现明显扩大。2019年4月，同比涨幅于见顶，随后开始快速收窄。2020年，同比涨幅横盘。2021年上半年，受2020年货币有所宽松的影响，房价涨幅略涨；在调控全面升级的背景下，下半年房价涨幅持续回落。

对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出，三类城市房价同比涨幅走势基本相似，但整体上，一线城市房价波动最大，二线城市其次，三线城市最小。具体来看，一线城市会最早进入房价上涨周期并出现最高涨幅拐点，而二线城市其次，三线城市则最晚；三线城市会最先进入房价下跌周期，而二线城市其次，一线城市则最晚。

具体看2021年走势，一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别于3月、6月、5月见顶，此后相继回落，截至10月分别已连续回落7个月、4个月和5个月。从绝对值水平和回落速度看，一线城市涨幅最大，回落速度最快；三线城市涨幅最小，回落速度最慢；二线城市则介于二者之间。

对2021年10月70个大中城市二手住宅价格同比涨幅进行排名，不难发现，全国城市间差异显著。排名显示，同比涨幅较大的主要为经济发达的一线、强二线和热点三线城市，其中北京、广州、上海，2017－2019年之间的部分时段曾经降温，2020年受货币宽松的影响而回暖；海口和三亚表现较强，主要与海南自贸港的利好及新房供不应求相关。排名靠后的城市房价有不同程度的下跌，多为三线或弱二线城市，当地多呈现出经济发展缓慢、人口流出较多的特点，这类城市楼市降温已经2-4年了。

市场报告课题组组长：杨红旭；

课题组成员：严跃进，潘竑羽，汤怀英。

[1] 21个典型城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、南昌、青岛、郑州、大连、武汉、南宁、金华、无锡、扬州、佛山、北海、东莞。

[2] 40个典型城市：4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；21个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；15个三四线城市：佛山、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

[3] 100个典型城市：4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

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