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南汇往事
上一回，我们聊了浦东已经消失的县城之一川沙（点击可阅读），今天我们来聊一聊浦东已经消失的县城之二南汇。
南汇，1726年（清雍正四年）置县，1958年划归上海，2001年撤县建区，2008年区府由惠南镇搬迁至申港街道（今临港新片区滴水湖西），2009年并区8月9日，被浦东新区吞并。辖区面积809.5平方公里，2006年户籍人口约97万，GDP45亿美元，出口创汇18.8亿美元，曾多次评为”全国十大富县”。
清末南汇县城
民国5年（1916年）南汇县、奉贤县地图
2006年南汇区地图
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南汇为什么要并入浦东？
当初，南汇并入浦东，从大局着眼，是为了助力实现上海“两个中心“的目标,即国际金融中心和国际航运中心。国际金融中心自不用说，从浦东开发伊始，国家给浦东的定位就是建设国际金融中心，于是短短20年间，陆家嘴就奠定了国际金融中心的地位；国际航运中心，浦东在上世纪90年代，先开发了外高桥保税港，世纪之交建成了浦东国际机场，2005年又在浙江舟山的嵊泗县小洋山岛建设了洋山深水港，一条30多公里长的东海大桥，从南汇芦潮港直通洋山深水港，于是有了南汇嘴尖的临港新城。为了“两个中心”协同发展，同时也是为了拓展浦东开发新空间（原浦东新区523平方公里在2009年时已基本开发殆尽），上海市政府作出了浦东吞并南汇的决定！
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吞并南汇后，临港飞黄腾达
合并南汇后，浦东新区的面积拓展至1210平方公里。其中，最飞黄腾达的区域便是2019年被确立为自贸区临港新片区的343平方公里南汇新城区域。
南汇（临港）新城滴水湖核心区
南汇新城，现在是上海“五大新城“之一，主要发展了高端装备制造业，吸引了中国大飞机项目、特斯拉等一大批高端装备制造业，享有自贸新片区”特上加特“的政策支持，实施有别于上海主城区的差异化购房政策。（临港3.1人才3年社保单身可买房，而上海其他地方，非沪籍买房都需要5年社保+已婚）。
目前，南汇新城已经吸引了37万常住人口，规划到2035年，南汇新城的常住人口将拓展到147万人，可以说”南汇新城就是世界未来之城“，是2030年代上海的崭新地标，今年南汇新城次新房价一度突破7万元/㎡，领跑五大新城，足以证明其在未来上海发展中不可撼动的领头羊地位！
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周康划进大张江
融入上海主城区
南汇并入浦东后，原属于南汇，外环地段的周浦，康桥地区得到了较快发展，今年更是全域划入220平方公里的张江国家科学城范围，融入了上海主城区。
位于周浦的上海国际医学园区，发展与张江定位相契合的现代医疗服务业、医疗器械及生物医药产业，也已建成了一座科技领先、环境优美、生态和谐的现代化医学科学城。
康桥依托完善的高规格的工业体系，康桥工业区已吸引了包括ABB、SABIC、蒂森克虏伯等在内的企业总部和研发机构20多个，其中全球总部1个，亚太区总部3个，市级以上研发机构5个，初步形成了以信息通讯及智能制造为主导产业的综合型城镇。
康桥昌硕，苹果代工厂
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加快上海东站枢纽建设
祝桥航空城蓄势待发
“西有虹桥、东有祝桥”！曾经惠南的小跟班，祝桥，因为浦东空铁枢纽建设，战略地位拔高了不是一点点。
当初上海东站的消息刚传出的时候，祝桥板块就拍出了楼板价奔4万元/㎡的“地王”，如今，当年这个“地王”盘金地公元2040今年上半年售罄，二手房已迅速涨到58000元/㎡，高出惠南房价约3万元/㎡。
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“三不靠”的惠南，十年未有大发展
已沦为浦东的十八线小镇
南汇并区后，最失落的，无疑是昔日南汇区府所在地惠南镇。
惠南原名南汇城，因”有惠于南汇”而得名，当了280多年的南汇县城，时至今日，当你跟上海人提起南汇时，惠南仍等同于南汇。沪南线、南汇汽车站、南汇中学、南汇大学城、南汇博物馆等等，都在惠南。而上海5大新城之一的南汇新城，仅仅在官方文件中出现，上海人管他叫临港新城，临港是临港，南汇是南汇，浑身不搭界的！
2006年，南汇区府惠南镇
2021年，十多年没变化的“浦东十八线小镇”惠南镇
然鹅，不得不承认的是，曾经全国十大富县的南汇城（惠南镇），由于行政地位的下降，这十多年来，城市面貌变化不大。
南汇并入浦东后，临港（南汇）新城行政地位上升，如今更是提升为自贸区临港新片区的国家战略，早在2008年，末代南汇区政府就已经把区府驻地搬迁到了临港，分掉了惠南的一部分行政资源。
而当南汇区彻底走入历史后，周浦、康桥，因区位优势，主动接受主城区的扩容，率先实现主城区化了！祝桥，接收浦东空铁枢纽的红利，也实现了弯道超车！
惠南，则因“三不靠”，一不靠临港新片区，二不靠上海主城区，三不靠空铁枢纽，在南汇并入浦东，加入市区的分工后，虽有全国十大富县的商业底子，但仍抵挡不住前滩、张江、川沙等城市副中心的攻势，在吸引主城人口和产业外溢方面，也经不起周康的截胡和临港的超越，最终在大浦东的资源互动中，处于下风的南汇（惠南镇），开始走向没落！
如今的南汇，已经都浦东其他区域甩开，整个惠南没有一座可以类比周浦万达广场、川沙百联购物中心这样的大型商业综合体，有的只是世纪联华、欧尚超市、鼎基商业广场、豪布斯卡名品村等社区型商业形态。
惠南最大的商场只是社区型业态的世纪联华
曾经盛极一时的豪布斯卡名品村，现已破败成三线城市步行街的既视感
依旧繁华的东门大街，主力店铺是三线城市常见的海澜之家、森马
年轻客群喜爱的优衣库、ZARA等品牌，还有网红餐厅海底捞，在南汇难觅踪影！最近的也在10多公里开外的川沙百联和新场古镇。
人们不禁感叹，昔日“全国十大富县”，如今怎么会沦落到这个地步？
如今即使在安徽，大量普通的县城，也都有了万达、宝龙和新城吾悦广场。而这些品牌商家也并不是没有来南汇考察过，最终还是选择放弃，万达更是掉头，跑到了更为偏远的临港新城泥城镇，宝龙则去了奉贤四团镇。
惠南的衰退，又岂止是商业。
如今，我们提起上海的大学城，大家的第一反应是松江，其实在松江大学城还在规划施工时，南汇大学城就已经开始招生了。后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走，复旦大学太平洋金融学院也停止招生，南汇大学城从此一蹶不振，如今竟然连一所本科院校都没有了，于是有人建议改名为：南汇大专城。
其他社会机构也大同小异，搬的搬，走的走，甚至连惠南本地人，也纷纷选择搬走，有钱的去了市区，没钱的去了临港。
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民乐城大居起，
惠南转型“两港”睡城？
不过，近十年，惠南还是有新生力量注入的，那就是大型居住区民乐城的动迁房。
放眼望去，密密麻麻，蔚为壮观。
民乐城大居远眺
这些动迁房的交付，塞满了轨交16号线的车厢，却也没能换来惠南地铁站TOD的开工，反而拉低了惠南的整体居住品质。
惠南，如今快成了沪郊10大县城里面房价最低的一个了！
同样从龙阳路出发，2号线坐7站，25分钟可达的原川沙县城，目前二手房均价46000元/㎡；16号线大站车坐3站，26分钟可达的原南汇县城，目前二手房均价仅27000元/㎡，同样是淹没在浦东新区“盛名”之下的两个县城，两者与浦东国际机场及未来的上海东站枢纽差不多等距离，但是，惠南比川沙的房价要低40%左右！
惠南有同时毗邻浦东空港（大飞机制造基地），以及临港新片区（洋山深水港）的“两港”优势，就现状而言，惠南仍是在“两港”（浦东机场&临港洋山）工作的，生活配套最成熟的“大后方”，浦东医院、南汇最好的公立中小学都在惠南镇上，16号线大站车，21分钟到临港新片区核心滴水湖，25分钟到上海内环龙阳路，居中的位置，实惠的房价，“县城”的配套，这对于首次置业上车浦东的刚需一族而言，是肉眼看得见的实惠！
目前在售新房有：野生动物园对面的海玥瑄邸，还有不到10套叠加别墅在售，面积146-159㎡，总价550-700万元/套；南汇大学城的上海君御公馆34015元/㎡，这两个新盘都离地铁站较远。二手次新房推荐惠南地铁站旁的大型社区东方城市豪庭33291万元/㎡，价格实惠一点的推荐康达公寓（住宅产权28540元/㎡）。
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