必读：专家开始唱楼市回暖，那天津呢。

　　好久不见。最近是懒惰了，吃的白白胖胖更新速度变慢了。粉丝在群里问一个问题，现在很多人在唱天津楼市复苏，明年没准能回到2016年的盛世。我们现在是不是抄底呢？其实这个问题就像你问我明天天房的股票会不会涨，要不要买它一样，我说什么几乎都是55开，但作为一个虽然不太严谨的人，我们还是要认真说话，毕竟还是有很多忠诚的粉丝在乎的。

　　我们先说两个外星球的层面问题，第一为什么尾牙13亿偷税而李佳琦没有，因为李佳琦听党的话跟党走，不花里胡哨接地气，总说自己财不配位，积极参加任何政府层面的公益活动，帮政府免费带货。

　　所以成功在初级阶段是自身的不断努力，中级阶段是遇见了风口，终极形态可以说就是看谁能笑到最后。

　　第一层面，所长要阐述的是一定要盯紧政策。从17号利好降准到现在房地产虽然有企业频繁暴雷，但政策是利好，政府在伸手救市。所以很多媒体讲回暖这个词，没有问题。这个暖是告诉你未来的房子无论从设计到造价到建成销售，都会很透明很公开很合理。按照这个方向，房子售前售后的整体质量会提升，给予新房市场一定的冲量。

　　然后我们讲一个更重点的问题，建了那么多房，那么房子到底在天津饱和了吗？其实第二个层面，才是揭开未来房价是起是浮的核心。那么其实我们还是要说房产税这个事，为什么要收房产税呢？是因为贫富差距，让有需求的人买不起房，需求不大的人房子过多，于是产生了超大的空置率。

　　说俗一些，就是穷人还在排队上厕所，富人一个人可以占几十个坑。天津目前空置率排的比较靠前，因为城市流动人口不多，空置的房子又不用缴纳过多的费用，所以有的人就放在那既不租也不售，乃至当个仓库。这一部分加上库存新房及待建新房，依旧构成了超级庞大的库存。降准是各大城市一个回暖的基调，那么针对天津市场库存过剩的现象，是需要政府给予一定的推广和声音的。

　　什么意思呢？

　　就是在没有政策的推广，利好，营销，策划的前提条件下，新房能坚持有成交，在当下就是极好的事情。2022年销售目标也是有成交，跟2021年持平。但是，有人给天津做做推广，那么借着回暖的春风，2022天津有望重振直辖市的雄风。

　　那库存囤积量大，是不是代表在天津房子已经饱和呢？答案是no！其实房子依旧不够，城镇化转型在近几年会突现一股春风。也就是说，天津及周边部分农村人开始在城市拥有住房，与此同时一些城市人口会搬到城镇的别墅中享受人生。农村人口城市化将带动未来一部分的库存销售。

　　那么另一部分的更换就是我们口中的改善型，毕竟老房子住了几十年，他拥有一个住新社区的恒心。回暖期间，带动了二手房的销售，从而推动新房。

　　未来房地产仍有8-10年的保质期，从2016年最早一批刚性购房的人群集中在八零九零这个群体，现在应该在30-45，再推进下一个进程则是这批人的子女集中购新房，整体的需求是比之前的老房子使用面积要大，社区结构要更新，几乎不会让子女在老破小居住。

　　集中在这个年龄段家庭特点也很鲜明，大多是数独生子女，大多数家庭都给子女买了房买了车，且有存款，大部分两家还都是天津人。由此可见，未来老社区将会在回暖途中陆续改善（或拆除），面积更大地点更优的结婚型住房具有无上的销售空间。

　　所以留给房地产建设者的时间还很多，我衷心的希望一些开发商少编一些没用的故事，多认真做一些适合这个时代人居住的产品。不要在起名字上绞尽脑汁，更不要在产品发布会如何吹牛上大费周折。还有一点，好的地段且行且珍惜，未来的市场，得实用者得天下。