央行降息，2022年将首迎“房子贬值潮”？懂行人预测：或超乎想象

不得不说，2021年下半年给很多购房者留下十分深刻的印象，特别是在9、10月，全国70个热点城市几乎是“一边倒式下跌”，按照国家统计局提供的数据显示，9月新房和二手房下跌城市分别达到了36个和52个，到了10月更是增加到了52个和64个。对此，内行人士作出解读，虽然环比降幅并不大，但即便是房价只下降1%，换算成现金都是不小的数字。特别是对于刚需族来说，这是个有利消息。

此外，从央行出台“3条红线”开始，房企面临很大的资金压力，为了维持生存且加快资金回笼，不少房企开始降价销售，幅度大致在10%~30%，最高达到了40%，也就是说一套总价100万的房子便宜过十万，如果在一二线城市，便宜金额可能更大。

当然了，按照很多人的看法，即便是房价真的下跌40%也不算多，“腰斩”才是合理水平。其实可能很多人都没注意到，从年初至今的11个月里，我国新房价格也已经下降了12%，其中今年1月全国商品房销售均价为11029元/平，到了11月底就降到了9597元/平。对此，笔者可以说并不感到意外，甚至觉得有点正常，为什么这么说呢？原因主要有两点：

第一是在销售旺季“金九银十”中，约八成百强房企销售业绩下滑，其中44%房企同比降幅超过30%。用大白话来说，就是很多房子都没有卖掉，而为了尽快卖掉房子，房企不得已才会选择降价方式，诸如特价房、工抵房、节日房等变相降价房子也争相出现，可是由此也造成了房价下跌，特别是人口流动性较差、竞争较小的城市房价更容易下跌。

第二是房企拿地积极性正在下降，之前就曾说过类似观点，地价和房价就如同“面粉、面包”，如果很多面粉都卖不出去，那么面包数量自然也会减少。据统计，从今年前11月，全国300城住宅用地共推出10.1亿平，同比降幅达11.3%，更为关键的是住宅用地成交仅7.01亿平，同比降幅更是达到了28.3%，从中也反映出房企拿地信心正在改变，同时拿地积极性也在减弱。

央行开始降息，2022年将首迎“房子贬值潮”？

就在刚刚，央行公布了今年12月LPR，很多人看到这则消息之后，纷纷表示央行终于开始降息了，这到底是什么情况？按照信息显示，经过央行调整之后，1年期LPR从之前的3.85%下调到3.8%，要知道这是近19个月来1年期LPR首次发生调整，很多人便因此认为终于可以少还贷款了，很明显，这种想法是错误的。

原因很简单，因为贷款买房的人群大多选择10年、20年甚至30年，选择1年贷款周期的人群并不多，而此次央行降息的是1年期LPR，而5年期以上LPR仍然保持在4.65%，所以对绝大多数购房者并没有产生实质影响，就更不要说从2022年起，将会首迎“房子贬值潮”了。不过，从另一个方面来说，5年期LPR没有上调也是个好消息，因为这证明楼市调控始终没有停止。

其实想判断2022年楼市走势，除了关注土地供应、人口变化等方面之外，房贷或LPR也是很好的依据，例如在50个基点的情况下，如果5年期LPR从4.65%上调到5%，那么贷款100万元，每个月就需要多还贷217元。更为关键的是央行涨息还意味着房市升温，要知道利率提高是银行规避风险的一种方式。如果买房人数增加，就意味着银行需要支付更多的贷款，那么此时不仅房价会上涨，同时银行还会选择涨息。

对于2022年房价走势，很多专家和学者都表达了自己的看法，例如之前经济学者李迅雷认为最近两年是观点；此外，还有部分业内人士表示，在央行加强楼市资金调控的大环境下，短时间内房企的资金压力不会消失，更为关键的是此前不少房企快速拿地，前期花费了大量资金，可是等到后期造房的时候，就只能选择“一边造房一边卖房”。

而由此也会产生一个问题，就是如果房子不能及时卖掉，那么就没有充足的资金用于造房，这也就进入了一个“死胡同”。为了解决这个问题，不少房企开始降价，而在2021年还只剩下最后11天的情况下，房企只能在2022年继续实行打折促销措施，因此整体来说，2022年房价大概率还会有小幅度下降，但具体要根据城市、楼盘的情况。

总而言之，此次央行降息主要是1年期LPR，而5年期以上LPR并未调整，所以对于绝大多数购房者来说，房贷并没有发生改变。然而，从另一个方面来说，虽然5年期LPR没有下降，但是没有上调也反映出了目前仍然在加强调控，再加上央行加强资金调控，房企为了维持生存和保障资金链，降价或仍是2022年提高销售的主要办法。

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