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西安楼市,繁荣的后期,衰退的前期!

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是的,繁荣的后期,衰退的前期。
这是我对西安楼市当前周期的判断。
繁荣,是因为西安楼市已经涨了快70个月了,人家的繁荣不需要证明。

衰退,一是因为西安二手房指导价刚刚出台,市场需要消化,二是在全国楼市大衰退的大环境下,西安亦不可避免。

1西安楼市的逻辑

限价的逻辑。
1、西安根据地价来限价,所以越早拿地的,限价越低,2、全城限价极少超过3万/平,1.3万/平-2.8万/平为主流限价,最高不过3.5万/平,
所以,

新房赶紧摇,不要等。

比如曲江中铁建万科翡翠1000套房3.4万人去摇,就是明证,人都不傻。
因为,大平层限价1.75万/平,周边二手房3万/平。超高层限价1.35万/平,极其便宜,当然,也是逼的万科不得不毛坯交付,为了配合西安的限价。
对于西安人来说,错过一个少一个,因为,地价便宜的项目,卖完一个少一个。
比如航天城,2018年的康桥悦蓉湾带装修限价13000,如今毛坯都得15000起了。
因为,地价决定限价,限价决定倒挂,倒挂决定收益。
因为限价之下的摇号收益很高,所以整个城市的情绪都被调动了起来,所有人都在谈论楼市,讨论摇号,研究倒挂。

所以,西安楼市房价连涨66个月。
市场情绪很重要。
西安如此,合肥也是如此,成都也是如此,杭州南京也是如此。

2二手

而二手房,建议观望一下。

西安的二手房限价,还是比较猛的。

基本上保持着和新房限价的一致性。

高新曲江二手指导价,最高限价也不过毛坯2万6。
而真实的成交,我们都知道,高新区中大国际是8万/平的,曲江也是一大批四五万一平的小区。
但这个政策,市场需要消化。

参考深圳,二手房指导价出来之后,二手房市场先是坚挺,后来崩溃,如今下跌20%左右。
深圳走过的路,就是西安前方的路。
所以,让子弹飞一会。
西安二手房,观望一下再说,不急。

3伪倒挂

西安楼市两句话,
摇号新房,远优于买二手房。赶紧摇新房,观望二手房。
但事实上,因为西安人也没有被教育过,过去的5年时间里,市场情绪一直很好,西安人很容易迷失,也很容易有误判。
对区域、对地段、对未来、对价值,其实一脸懵。

也就是说,再过三四年,很多西安人会发现,当年万人摇号抢到的楼盘,交房后,回到二手房市场,发现,其实,摇了个寂寞。
因为,伪倒挂。
看似不错的一个新房二手房倒挂,其实,回到二手房市场,一波下行情绪就给你抹平了。
倒挂了个寂寞。
如何判断是不是伪倒挂?两句话。

1、所有倒挂率低于20%的都是伪倒挂。2、所有不在优质区域、主流发展区域的倒挂,都是伪倒挂。
我在曲江华润悦玺楼盘和置业顾问聊天时,置业顾问给我说摇号8次终于摇了,我问是哪个?他说是御景城,130多平的。
我说你这不也是摇了个寂寞,亏你还是业界人士。
当然,他不承认,说摇了8次摇不到,急了,说这个也挺好,有商业有地铁啥的。
再延伸和直白一些来说,

1、所有在灞桥、未央、西咸摇号的倒挂,80%以上都是伪倒挂,2、所有在北边、东边、郊区摇号的倒挂,80%以上都是伪倒挂,3、包括万人摇的港务区、奥体板块,其实,也是典型的伪倒挂,4、沣东、沣西、能金等这些板块,概念再好,所谓的倒挂都属于正宗的伪倒挂。
调研过程中,
港务区华润紫云府、中建卓越城、未央区碧桂园云府、大明宫中南君启、浐灞御景城,以及万科金域东郡,都属于伪倒挂。
沣东的国樾府、万科未来之星,如果给你谈倒挂,就纯属耍流氓瞎忽悠了。
供你参考。

4高新二雄

高新二雄如何选?

我的答案是软件新城>=高新CID。
1、软件新城更现实,更实在,更接地气,更安全,它是高新一二期的自然外溢,
2、高新CID规划更高,级别更高,但周期也更长,一旦兑现,确实也会更好,但,有兑现不及时、周期拉长的风险,

3、软件新城因为紧临沣东,规划受限,所以,想象空间有限,
4、高新CID处在大高新的中心位置,承载着高新未来的光荣和梦想,有更多的想象空间,

所以,

短期看,软件新城>高新CID,长期看,高新CID>=软件新城。
价格差不多,仅此而已,如果可以,优先选择软件新城,安全第一,眼下第一。
而软件新城,也是在西安唯一一个我推荐的可以直接买入并不受倒挂影响区域,因为,它的倒挂不明显,但更夯实,因为区域没有二手房市场,所以没有比较,但放心,没问题的。
软件新城,是不用万人摇,并且回报率不输曲江万人摇的西安楼市选择。

5米公子画个圈

就西安未来的发展来说,

1、西比东好,2、南比北好,3、高新、曲江永远好。
就新房摇号来说,

1、高新区=曲江,这是第一区域选择
2、航天城=雁塔区,这是第二区域选择3、港务区,经开区,长安区,这是第三区域选择
纯从教育和产业来说,高新区>曲江,但高新太大了,有风险板块,同时,曲江的倒挂是更大的,就倒挂来说,曲江>高新。

航天城可兼顾投资和自住。
但港务区、长安区,真的就是一个完全的自住和刚需板块,想投资,想暴击,真的就是想太多了。
港务区不在发展大势上,虽然放了一些总部产业,其实都是伪产业,你仔细想想。

长安区,虽然有一些大学,虽然离高新和曲江很近,但区的能力和规划太差了,浪费了,没办法,睡城而已。
西安规划太过激进,建成区不过300多平方公里,如今西安的面积到了1200平方公里,仅西咸新区就干到了880平方公里。
在这个激进发展的过程中,伴随着66个月西安楼市的上涨,伴随着1200万没有被教育过、没有经历过楼市失败的西安人的热情,很多人只看到了希望,却忽视了风险。
而,风险一直都在,并最终会落实。
西安人是不是忘了,2012-2016,西安楼市是连续5年一毛线不涨,为何?
所以,

1、沣东不碰,管你啥新长安轴,啥501地标,啥自贸区,2、沣西不碰,管你啥交大分校、西工大分校、硬科技产业园,3、能金区不碰,管你啥西咸管委会、17座超高层地标群、高新学校啥的,
西不过绕城、南不过绕城、北不过三环、东不过三环,关注西安,不要出这个圈。

西安置业,不要出这个圈。
高新区虽好,但不可错过CID。
圈里也有港务区,但只关注欧亚大道以西的核心区,刚需而已。
航天城虽好,但亦只关注高速以里的航天城。

6总结

怕你没看太明白,我最后再总结一下。
1、西安购房,只考虑摇号新房。
2、二手房建议观望,不急,一年内都不用急。
3、整个西咸新区都不看,坚决不看。
4、港务区就是刚需,便宜,别想太多。
5、曲江、高新一二期,YYDS,是西安摇号的第一选择。6、航天城、雁塔区,是西安摇号的第二选择。7、经开、港务、长安等余下的,都是第三选择,自住>投资。8、软件新城>=高新CID。9、软件新城是唯一不用万人摇但亦可跑赢其它万人摇的区域,推荐购入。10、西比东好,南比北好。11、北不过三环,东不过三环,南不过绕城,西不过绕城。12、买房是一件专业的事情,别光想白嫖,要学会付费和学习,破竹APP就是捷径。
祝你在大西安摇号愉快。

说完了西安,你还想了解哪个城市?不想看枯燥的文字,想不想看城市解读的视频?
米宅米公子,可看到更多城市的干货,收到更多有价值的直播。
比如,解剖合肥:

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