深圳楼市回暖在即？ 部分银行下调房贷利率 二手房成交量反弹

近日有消息称，深圳部分银行开始下调房贷利率，当前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。

    《证券日报》记者向深圳多家银行求证后发现，针对首套房贷款，广发银行、平安银行已下调房贷利率至4.95%，工商银行、建设银行等国有行以及招商银行、光大银行、中信银行等几家股份制银行仍在执行5.1%的主流房贷利率。

    对此，中国银行研究院研究员王梅婷在接受《证券日报》记者采访时表示：“目前楼市政策导向是保证房地产市场平稳运行，降低市场风险，促进住房合理消费。在这一精神的指引下，各地对正常住房需求贷款的放款和审核条件都在逐步回归合理。”

    2家银行下调房贷利率

    多数银行维持原状

    “利率下降就是前几天的事情。”平安银行一位个贷客户经理告诉《证券日报》记者，目前该行首套房贷款利率为4.95%，相较之前的5.1%下降15个基点。

    广发银行也加入了下调房贷利率的阵营。广发银行福田某支行的个贷客户经理卓飞（化名）对记者称，从上周开始，广发银行首套房贷利率下调至4.95%，二套房贷利率下调至5.25%。

    “广发银行投入到房地产的业务不是太多，因此我行的个人房贷额度目前较为充足。相较而言，几大国有行的房贷额度可能会相对紧张，因为开发贷业务多，会挤占按揭额度。”卓飞对记者表示。

    IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为：“对中小银行而言，房贷业务始终是风险较低的优质业务。此前受贷款集中度分级管理措施的限制，部分中小银行无法发放涉房贷款。随着贷款政策的微调，深圳地区部分中小银行为了竞争这块业务，而选择主动下调房贷利率。”

    以平安银行为例，财报显示，截至今年6月末，平安银行的房地产业贷款余额占比为10.1%，个人住房贷款占比为9.01%，距离房地产贷款集中度管理制度所要求的27.5%、20%的上限仍有较大空间，这也是该行近期下调房贷利率的底气之一。

    央行在12月13日发布的最新一期房贷数据显示，11月末个人住房贷款余额为38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，个人住房贷款余额规模增大，既体现出商业银行积极执行央行最新房贷政策的效果，也体现出央行政策支持合理住房消费需求的导向。

    然而，目前深圳下调房贷利率的只是少数银行。《证券日报》记者了解到，深圳市内，工商银行、建设银行等国有大行以及招商银行、光大银行、中信银行等多家股份制银行仍在执行5.1%的主流首套房贷款利率。

    光大银行的一位工作人员对记者表示，该行针对首套房和二套房的贷款利率分别是5.1%和5.5%，已经执行了一段时间，目前尚未收到调整通知，不排除后期下调的可能性。中信银行、招商银行、江苏银行、兴业银行等几家银行的工作人员也表示，目前个人房贷利率没有下降。

    二手房成交量反弹

    深圳楼市走出至暗时刻？

    部分中小银行下调房贷利率，对此前“深度冰封”的深圳楼市会有什么影响？

    “房贷利率下调，不仅降低了购房者的购房成本，更重要的是传递出一个信息，即银行在年前冲刺放贷，购房者此前面临的‘放贷难、放款慢’困境将大大改善，有望刺激房地产市场回暖、成交量回升。”中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受《证券日报》记者采访时表示。

    全联并购公会信用管理委员会专家安光勇认为，此前潜在购房群体采取观望态度，导致深圳楼市呈现“供大于求”的现象。在此情况下，下调房贷利率可在一定范围内促进潜在购房者购买。但安光勇同时指出，大多数潜在购房者并非因银行贷款利率过高而不购买住房，因此，下调房贷利率对房地产市场的影响相对有限。

    尽管如此，深圳楼市还是出现回暖迹象，虽然总体成交仍较为清淡。深圳中原研究中心数据显示，11月份新房住宅成交5644套，环比上升19.8%；成交面积55.6万平方米，环比上升14.5%。今年11月份，深圳共有19个住宅项目入市，仅2个住宅项目开盘售罄，整体“开盘去化率”（指楼盘在开盘时的销售率）不足5成，进一步走低。根据过去一年平均成交量计算，今年11月份的去化时间约为6.3个月，去化周期大幅回升，创下年内第二高。

    12月13日，深圳网红楼盘华润城润玺二期花园公布了意向登记名册，2615批客户提交申请，最终入围1486批登记客户，对应1024套房，认筹比仅为1：1.5。对比去年11月份润玺一期9690人抢1171套房的热度，已经不可同日而语。

    在更具象征性意义的二手房市场，成交量也有所反弹。根据深圳市规划和自然资源局的数据，今年11月份，深圳二手住宅成交2211套，环比增长37.76%，虽然高于今年10月份1605套、9月份1765套和8月份2043套的成交量，但仍处于历史成交低位。与去年同期成交5812套相比，今年11月份二手住宅成交量下滑超六成。

    深圳中原研究中心认为，11月份深圳全市二手房过户量在连续7个月下滑后反弹，意味着市场筑底基本完成，市场信心在慢慢回升。但二手房交易系统拉长了交易周期，预计短期成交量仍将维持震荡走势。

    柏文喜认为，深圳二手房市场目前还说不上触底反弹，二手房成交量增加主要是因此前的房贷积压所致，导致11月份成交异常放量，体现的并不是正常的市场交投状况。

    中国银行研究院研究员王梅婷则表示，深圳楼市是否反弹，还需进一步判断。此前，由于当地银行集中停止发放住房贷款或设置较高的房贷门槛，深圳房地产成交量连创新低。伴随房地产调控正常越来越精准、科学，预计深圳二手房市场有望逐步回暖。