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北京房屋租赁陷入“冬眠”,等待一场“破冰”的变革重新唤醒?

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北京的租赁市场似乎正在酝酿着一场变革。

根据贝壳研究院数据,11月全国重点40城租赁成交量环比减少18%,租金指数(水平)环比下跌1.3%,比2019年同期仍下跌4.0%。其中,北京11月租赁成交量环比减少超过10%,各城区租赁市场均保持降温趋势。

冬季本是房屋租赁的淡季,加之行业环境收缩,如此行情之下,如何吸引客源,增加出租率,成为了中介们所面临的问题。

近日,地产壹线从多个渠道获悉:很多北京房东接到了链家“试探性”的协商,未来租房中介费由房东支付。

爆料人透露,虽然之前北京地区也曾有个别小区出现过房东付中介费的情况,但是最近这一情况正在扩大,覆盖区域也比之前更广。

按照常规,中介为了获得独家房源,轻易不会动房东的利益。

这是一时的营销噱头还是长期的中介费改革之始?

1. 业主&中介的拉锯

双井,位于北京朝阳区东三环国贸以南。寸土寸金的位置上云集着富力城、富力公馆区、苹果社区、首府汇、金茂府等多个高端住宅项目。

作为住宅与商务混搭的片区,双井商圈有着稳定的中高阶层的消费支持,就在这里,链家声息低调地在双井富力城等区域“试行”向业主收取租房中介费。

张宁长期负责双井周边的房屋出租,他告诉地产壹线,双井附近不少“贵价”小区的业主会承担租客的中介费。“如果业主不愿意承担中介费用,我们也会去跟业主协调,最终由业主承担,或者业主与租户‘五五开’,毕竟中高端小区的租金并不便宜。”

免除中介费以后,中高端小区的租房成本会随之下降。

苹果社区附近的房屋租赁中介负责人王显给记者算了一笔账,“租客如果承担中介费用,按照1.4万的月租来算,押一付三需要一次性缴纳7万元左右,但是如果房东来承担中介费用,租客则仅需要支付5.6万元就可以了。”

经多名中介证实,免除中介费后中高端小区出租率有了明显的提升。“花同样的钱,住更大的house,何乐不为。”张宁调侃。

据地产壹线了解,截至目前,链家已经在双井附近的合生国际花园、双井富力城、CBD总部公寓,以及望京的部分小区开始尝试由房东和组合双方共同承担,或者是由房东独立承担中介费。

但在包括西城区、丰台区在内的其他区域,地产壹线走访中,并未发现有类似操作,中介人员只表示:可以帮忙协商,并未收到过明文规定。

他们甚至安抚乔装租客的地产壹线:“不要对分担中介费那么在意,毕竟羊毛最终都会出在羊身上”

确实,将中介费由租客转移到业主,很多业主本身难以接受。王显称,向业主收取中介费初期阶段,他所在的门店确实流失了一部分的房源。“部分业主甚至称不会再把房子交给链家出租。”

位于双井附近的其他房屋中介公司同样反对链家的做法,他们认为,向业主收取中介费的做法虽然会损失一定的房源,但是却会攫取大量的潜在租房客户,“有的租客会直接要求业主承担中介费,如不承担,就会换其他中介公司寻找房源。链家是在制造‘行业内卷’。”

业主、租客&中介公司的拉锯开始了,而这一拨拉锯的背后会将租房市场引导到怎样的局面中呢?

2. 多地已开始试行

其实,早在今年三月,上海链家就已经全面推出“由原来的业客一共收取100%月租金下调为租客零佣金,业主收取70%月租金的服务费”的服务。杭州、厦门、深圳等地的部分小区,也开始推行中介费由房东支付,或者房东与租客“五五开”的做法。

上海链家方面表示,当下房产经纪服务行业正逐步从“居间模式”进化为“服务模式”,此次新租赁服务的推出,不仅有助于解决困扰租赁业主的出租慢、没保障、租后不省心等痛点,也可以减轻租客的经济压力。

冀人律师事务所王雪戈律师表示,“租房中介费一般由房东、租客共同承担,关于中介费由谁来承担,法律并无严格限制,只要是各方达成一致的合意即可。”

但多名中介对未来的市场表露出了担心:“转嫁中介费抢客源,高价留住房源,中介公司们可能又要进行新一拨的竞争了。”

而在行业专家看来,行业规则的重塑是必经之路,但是伴随着监管的出台,市场并不会出现过大的反应。

虽然截至目前,并无明确规定中介费需要哪一方支付,但是收取中介费的行为,已经纳入了住建委的监管范围内。

此前,住房和城乡建设部等6部门在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作,并明确指出,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。

日前,北京市住建委发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》,值得关注的是,作为全国首部地方性住房租赁管理条例,上述征求意见稿将租房市场的租金价格和佣金价格纳入管控范围,提出拟实行佣金指导价、租金指导价。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为,从限制租金涨幅到实行佣金指导价、租金指导价,这三条递进式的调控措施充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。

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