15日，全面降准落地当天，央行宣布，缩量续做到期中期借贷便利（MLF）。
原本到期的9500亿元MLF，续作5000亿元，置换4500亿元。这也意味着，这次降准释放的1.2万亿元长期资金，能有7500亿元，流向商业银行。
对比原本以为的区区2500亿元，本次降准实际可实现的流动性，将宽裕许多。
而这，也将让暖风频吹的房地产企业端融资，有望在年末时，收获一波翘尾。
只是，从目前的放款方向看，央企、国企位于融资弹药输送的第一梯队，占比更多的普通民企，还很难被惠及到。
破局 保利单月443亿与中海150亿
最先撕开房企大额融资口子的，是保利发展。
11月24日，保利发展公告称，公司拟发行不超过98亿元公司债券，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。
一周之后，即11月30日，保利发展又发公告，宣布拟发行规模不超过100亿元的租赁住房资产支持证券化产品（类REITs）。
加上当月3日发行的30亿元第三期中期票据，以及19日发行的20亿元第四期中期票据。
据观点地产新媒体统计，仅11月，保利披露的新增融资金额包括额度共计443亿元。
同样进行了百亿级融资的，还有中海。
12月1日-15日期间，中海企业接连抛出2021年度第二期至第五期中期票据的发行公告。
对应拟发行金额，分别为40亿元、30亿元、30亿元和21亿元。总计121亿元中期票据，且询价利率最低2.70%。
而在11月25日时，中海企业刚完成发行29亿元公司债券。
此外，还有华润置地、招商蛇口、绿城中国、中铁置业、中交地产、绿地控股、华发股份、金融街、金隅集团、京投发展、厦门国贸、武汉城建等央企、国企，在12月里，都披露或成功进行了新增融资。
央企多花样 ESG、向股东高息借款
上述提及企业的这些融资里，除了常见的公司债，更参入了不少新模式。
其中，某Top10阵营房企的一笔100亿规模类REITs产品，由于拟采用“专项计划/信托计划+私募基金”两层架构——先将物业资产划转至私募基金，再转让至专项计划。
加上企业在公告中透露，公司将直接或间接认购此次级资产支持证券化产品，最终持有比例不超过资产支持证券化产品规模的10%。
未来这些项目，极有可能从企业财报中实现“出表”。不仅不会增加杠杆，还能把融资变成收入，甚至通过继续保有经营管理权，获得管理费或者利润分成，进而起到优化财务报表的作用。
且这些项目不仅涵盖自持租赁住房，还包括养老公寓、办公、商业、文旅产品。其中的大部分，更是在2018年时，就已经被该企业拿去试水过首期同类型融资产品，只是当时规模只有50亿。这次算是重新包装。
不论额度还是操作手法，这笔百亿规模的租赁住房类REITs，都能成为行业新的典型。
厦门国贸和华发股份拟发行的，也都和租赁住房有关，但一个是专项公司债券，一个是ABS。
此外，华发还拟发行一笔5亿元的180天超短期融资券，以及一笔15亿的5年长期公司债，渠道甚广。
绿地控股也发行了一笔不足9个月的融资，但它选择的是通过境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”，发行3.5亿美元定息债券，票面利率7.974%。
华润置地12月以来披露的60亿元贷款融资中，有约22.2亿元为ESG贷款。
越秀地产，则是将旗下座落于广州珠江新城的国际甲级写字楼越秀金融大厦，78亿出售给“兄弟公司”——越秀房产基金，并于12月通过股东大会批准。
有意思的是，据越秀房托16日的披露，其用于收购越秀金融大厦的资金，并非都来自自有资金，有一部分将来自供股。
中交地产的做法最为简单粗暴——直接向控股股东中交房地产集团，新增借款，额度不超过100亿元，借款年利率不超过10%，使用有效期为2022年度内。
从中交地产2021年的半年报里可以看到，其银行贷款的融资成本最高为7.2%，通过信托最高也不过9.5%，而控股股东给的借款，最高成本达到了10%。
当然，向关联方借款具有无需抵押担保、资金使用灵活等优势。只能说，不同立场，不同理解。
民企分化 有小阳春有以股换钱
少数财务情况较好、信用评级较高的大型民企，也在12月里，迎来了融资的小阳春，且利率感人。
12月1日，碧桂园计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据。14日，又公告拟发行10亿元公司债券，
此前，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。
作为港股上市的碧桂园，是首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。
金地集团同样通过中国银行间市场交易商协会，完成发行15亿元3年期中期票据，利率为4.04%
而龙湖集团在7日及8日发行的2021年度第一期中期票据，规模为10亿元，票面利率仅为3.70%。
以上海五角场合生汇为底层资产的，83亿元平安-合生-上海五角场合生汇ABS，也于12月3日状态更新为“已反馈”。
但行业内目前更多的民企，财务状况并不那么优秀，公开融资难以通过，能靠的，只有自己。
近期风波不断的世茂，在11月时，已将香港中环物业抵押给星展银行融资15亿港元。12月初，又将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦质押。
这些却似乎都“还不够”，于是，世茂继服务集团配股以及发行可换股债券融资40亿后，又祭出了世茂集团11.7亿港元的配股计划。
资料来源：企业公告，观点指数整理
此外，还有融创、龙光、合生、旭辉、新城发展，都在近期通过发行新股份融资。
其中，合生创展拟发行的为可换股债券，而旭辉和新城发展，则采用了上市房企较为罕见的供股。
部分拥有物业上市平台的企业，还将算盘打向了物业的股权。
16日，金科股份宣布出让金科服务22%股权予博裕投资，代价37.34亿港元。
南都物业的股东，也在16日时，质押了南都物业1600万股，按当日收盘价14.99元计算，市值约2.4亿元。
没有能高息借款的“股东爸爸”，但好在还能拥有一个暂时资产配置青出于蓝的“分拆儿子”。
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