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多企业百亿融资 房地产的融资破冰比想象中更巨量

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15日,全面降准落地当天,央行宣布,缩量续做到期中期借贷便利(MLF)。

原本到期的9500亿元MLF,续作5000亿元,置换4500亿元。这也意味着,这次降准释放的1.2万亿元长期资金,能有7500亿元,流向商业银行。

对比原本以为的区区2500亿元,本次降准实际可实现的流动性,将宽裕许多。

而这,也将让暖风频吹的房地产企业端融资,有望在年末时,收获一波翘尾。

只是,从目前的放款方向看,央企、国企位于融资弹药输送的第一梯队,占比更多的普通民企,还很难被惠及到。

破局 保利单月443亿与中海150亿

最先撕开房企大额融资口子的,是保利发展。

11月24日,保利发展公告称,公司拟发行不超过98亿元公司债券,用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

一周之后,即11月30日,保利发展又发公告,宣布拟发行规模不超过100亿元的租赁住房资产支持证券化产品(类REITs)。

加上当月3日发行的30亿元第三期中期票据,以及19日发行的20亿元第四期中期票据。

据观点地产新媒体统计,仅11月,保利披露的新增融资金额包括额度共计443亿元。


同样进行了百亿级融资的,还有中海。

12月1日-15日期间,中海企业接连抛出2021年度第二期至第五期中期票据的发行公告。

对应拟发行金额,分别为40亿元、30亿元、30亿元和21亿元。总计121亿元中期票据,且询价利率最低2.70%。

而在11月25日时,中海企业刚完成发行29亿元公司债券。

此外,还有华润置地、招商蛇口、绿城中国、中铁置业、中交地产、绿地控股、华发股份、金融街、金隅集团、京投发展、厦门国贸、武汉城建等央企、国企,在12月里,都披露或成功进行了新增融资。

央企多花样 ESG、向股东高息借款

上述提及企业的这些融资里,除了常见的公司债,更参入了不少新模式。

其中,某Top10阵营房企的一笔100亿规模类REITs产品,由于拟采用“专项计划/信托计划+私募基金”两层架构——先将物业资产划转至私募基金,再转让至专项计划。

加上企业在公告中透露,公司将直接或间接认购此次级资产支持证券化产品,最终持有比例不超过资产支持证券化产品规模的10%。

未来这些项目,极有可能从企业财报中实现“出表”。不仅不会增加杠杆,还能把融资变成收入,甚至通过继续保有经营管理权,获得管理费或者利润分成,进而起到优化财务报表的作用。

且这些项目不仅涵盖自持租赁住房,还包括养老公寓、办公、商业、文旅产品。其中的大部分,更是在2018年时,就已经被该企业拿去试水过首期同类型融资产品,只是当时规模只有50亿。这次算是重新包装。

不论额度还是操作手法,这笔百亿规模的租赁住房类REITs,都能成为行业新的典型。

厦门国贸和华发股份拟发行的,也都和租赁住房有关,但一个是专项公司债券,一个是ABS。

此外,华发还拟发行一笔5亿元的180天超短期融资券,以及一笔15亿的5年长期公司债,渠道甚广。

绿地控股也发行了一笔不足9个月的融资,但它选择的是通过境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”,发行3.5亿美元定息债券,票面利率7.974%。

华润置地12月以来披露的60亿元贷款融资中,有约22.2亿元为ESG贷款。

越秀地产,则是将旗下座落于广州珠江新城的国际甲级写字楼越秀金融大厦,78亿出售给“兄弟公司”——越秀房产基金,并于12月通过股东大会批准。

有意思的是,据越秀房托16日的披露,其用于收购越秀金融大厦的资金,并非都来自自有资金,有一部分将来自供股。

中交地产的做法最为简单粗暴——直接向控股股东中交房地产集团,新增借款,额度不超过100亿元,借款年利率不超过10%,使用有效期为2022年度内。

从中交地产2021年的半年报里可以看到,其银行贷款的融资成本最高为7.2%,通过信托最高也不过9.5%,而控股股东给的借款,最高成本达到了10%。

当然,向关联方借款具有无需抵押担保、资金使用灵活等优势。只能说,不同立场,不同理解。

民企分化 有小阳春有以股换钱

少数财务情况较好、信用评级较高的大型民企,也在12月里,迎来了融资的小阳春,且利率感人。

12月1日,碧桂园计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据。14日,又公告拟发行10亿元公司债券,

此前,银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。

作为港股上市的碧桂园,是首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。

金地集团同样通过中国银行间市场交易商协会,完成发行15亿元3年期中期票据,利率为4.04%

而龙湖集团在7日及8日发行的2021年度第一期中期票据,规模为10亿元,票面利率仅为3.70%。

以上海五角场合生汇为底层资产的,83亿元平安-合生-上海五角场合生汇ABS,也于12月3日状态更新为“已反馈”。

但行业内目前更多的民企,财务状况并不那么优秀,公开融资难以通过,能靠的,只有自己。

近期风波不断的世茂,在11月时,已将香港中环物业抵押给星展银行融资15亿港元。12月初,又将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦质押。

这些却似乎都“还不够”,于是,世茂继服务集团配股以及发行可换股债券融资40亿后,又祭出了世茂集团11.7亿港元的配股计划。


资料来源:企业公告,观点指数整理

此外,还有融创、龙光、合生、旭辉、新城发展,都在近期通过发行新股份融资。

其中,合生创展拟发行的为可换股债券,而旭辉和新城发展,则采用了上市房企较为罕见的供股。

部分拥有物业上市平台的企业,还将算盘打向了物业的股权。

16日,金科股份宣布出让金科服务22%股权予博裕投资,代价37.34亿港元。

南都物业的股东,也在16日时,质押了南都物业1600万股,按当日收盘价14.99元计算,市值约2.4亿元。

没有能高息借款的“股东爸爸”,但好在还能拥有一个暂时资产配置青出于蓝的“分拆儿子”。


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