最近关于闽侯高新区房价的文章很多，正好趁热先来聊聊目前最受关注的安置房，位于地铁2号线厚庭站边的高新苑B区。
二手价格
高新苑B区，2015年左右交房，从去年开始陆续在二手市场交易，由于项目土地由划拨地转为协议出让地，所以无需缴纳土地出让金。
其中二手的成交价从1.5W，经过1年时间已经涨到了2W，可以说涨幅惊人，对比高新区一众二手商品房，基本没有可以匹敌的项目。
价格分析
面对高新苑作为安置房成交单价高达2W，可以说不仅局外人看不懂，连不少高新区的业主都表示看不懂。下面个人就来大概看看其中的逻辑。
对于高新苑目前的房源分布45-122平，其中代表性的有4种户型：
1、45平米：一房，均价1.85W，房租1600元/月，租金单价35元/平
2、60平米：两房，均价1.95W，房租2300元/月，租金单价38元/平
3、75平米：两房，均价1.85W，房租2400元/月，租金单价32元/平
4、122平米：四房，均价1.55W，房租3200元/月，租金单价26元/平
分析：对于目前高新苑的单价，其实分歧很大，两万的单价集中在60平米的户型上，105，122平米的大户型单价普遍在1.6W左右。所以当大家把眼光聚集在高价位的交易上，就很容易认为高新苑是2W的价格。
对于户型产生如此大的单价差，其实从房租也能看得出来，目前60平米的两房是所有户型里面，租金面积比最高的一个，所有也导致60平米是目前成交最多，单价最高的产品。
目前情况如何？
从项目的成交数据，也能看出来作为安置房，靠着附近海西园的就业环境以及地铁口的优势，所以这里的购房逻辑都围绕着出租收益比展开。
从而导致不少投资客进场，也导致60平米的房源价格一路走高，从而带动整个小区的价格上涨。
但是面对如此现象，虽然有个别2W的房源成交，但是近期这个被炒作的安置房，已经很明显疲态尽显。
从二手挂牌价来看，由于个别可以说是“杀猪价”的挂牌，导致一个现象出现：105平米总价仅比75平米高22W。
然而就算如此，这套看上去“相对正常”的房源，已经挂牌9个月，总价对比当初也下降22万，但是目前仅仅是受到更多带看关注，依然没有成交。
目前整个安置房小区，不仅仅挂牌房源都在默默地降价试探市场，截至12月，贝壳的成交数据，依然停留在8月29日，已经3个月没有数据更新。
性价比如何？
继续回到项目的价格讨论，目前由于租金的比例不同，导致小户型受到了较大的溢价，但是回到目前的租金与房价的比例，租售比。
1、45平米：一房，均价1.85W，房租1600元/月，租金单价35元/平，租售比1:520
2、60平米：两房，均价1.95W，房租2300元/月，租金单价38元/平，租售比1:508
3、75平米：两房，均价1.85W，房租2400元/月，租金单价32元/平，租售比1:578
4、122平米：四房，均价1.55W，房租3200元/月，租金单价26元/平，租售比1:590
分析：通过租售比的计算，会发现全部在1:500以上，这是什么样的数据，以60平米为例，单价1.95W，总价117W，一年的租金2.76W，收益率2.3%。
不说跑不赢房贷的5%的商业利率，连公积金贷款利率3.25%都跑不赢，仅仅与目前余额宝的利率接近。
可以说就算有海西园的就业圈加持，靠着地铁优势，在福州这种高房价，低租售比的城市，想依靠租金去投资购房，明显无异于天方夜谭。
当然更多的可能，还在于投资客除了租金回报外，还展望未来高新区的发展带动整个房子的单价上涨，那是否有这个可能？
大限将至
对于高新苑熟悉的购房者，会知道这里不仅仅有B区这个安置房，还有近期交房的C区，旗山花园，以及明年交房的翔龙花园，而且三个项目全部都是超过2000户的大盘。
高新苑B区：规划14栋，2375户
旗山花园：规划15栋，2186户，位于B区背后，近期交房
翔龙花园：规划12栋，2033户，门口即是董屿站，预计明年交房
分析：除了项目周边的两个项目，在近期开始逐步建成交房外，项目南侧的旗山苑、还有旗山湖边的荷塘名郡。
对比而言，从实地查看，目前高新苑B区，虽然交房没几年，但是不管是灰色的外立面，还是布满防盗网的外墙，甚至整个小区的出入管理，已经完全步入了安置房的衰败期。
目前项目最具优势的无土地出让金，隔壁的翔龙花园同样有这个因素。如果从项目的定价来看，不单纯为了租金收益，那隔壁两个刚建成的兄弟盘，更崭新的小区，那到时候二手是否要2.2-2.4W？
可以说从对比下来，会发现高新苑B区在没有太多同类型产品交房的背景下，被投资客扫货小户型，从而拉高了整个项目的挂牌价。
但是近期从二手平台的挂牌周期与成交数据来看，这个被炒作的安置房，已经疲态尽显，而且后续随着周边品质更好的安置房交房，面对天量房源，给项目的炒作空间和时间将越来越少，可以说大限将至。
盘点总结
对于高新区的火热，可以聊的逻辑很多，这里面除了受到了不少刚需外溢的青睐外，由于没有限购，也夹杂了不少投资客。
从高新苑这个安置房项目，仅仅1年多时间，从1.5W被拉高到2W，可以说楼市短时间内的波动真的也是非常迅速。
当然对于购房者而言，面对这种明显异动的项目，多观察少参与是上上之选。未来随着整个区域的安置房逐步交房，可能不仅仅高新苑会受到冲击，对于整个高新区的楼市，面临的考验依然不小。
就如同每次从旗山大道南下，一路的高层住宅，伴随着新盘短缺，到底高新区是否真的缺房?
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