万人抢。
房博士看到在西安做地产的朋友圈，惊呆了！
这应该是西安2021年超过10个的万人摇楼盘了：
中铁建万科翡翠国际。
西安市场有多恐怖：
1074套房子，39005人登记； 68套房子，超过9764人登记； ......
根本不用我告诉你西安市场如何如何，这就是最真实的西安市场。
请原谅现在网络监管很严，我只能压抑自己的情绪写下疯狂的市场。
看到这里，作为邻居的宝鸡，我们如何思考接下来房地产市场的基本面。
NO.1 | 壹
2021也马上结束了；宝鸡房地产市场也进入了关键的第四季度。
无可否认，现在无论从销售层面、开发商层面、客户购房资格层面、客户购房心理层面，都发生了很大的变化。从3000-4000的房价到6000多、从彻夜排队买房、从高新一房难求，这些宝鸡 老百姓之前从没见过。
到了今年下半年房博士收到更多的提问是这样的：
房子还能不能买？现在能不能买？会不会高位接盘？房价会不会大降？何时出手买房自住为好？这一系列问题成为困扰老百姓最大的问题。
心惊胆寒，波诡云谲，总担心自己是那个“受害者”。
归根结底的核心问题是：抛除政策因素，宝鸡房地产目前的基本面到底是什么样？宝鸡的房价高吗？宝鸡房地产市场有泡沫吗？
本文试图还原一些基本面的事实，供各位思考。
NO.2 | 贰
一、什么是房地产泡沫？
不去看百度百科，说白了，泡沫经济的两大特征是：
1、商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；
2、泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。”
当我们理解宝鸡房地产有没有泡沫时，必须在以上范围内思考。
几个关键词：
供给、需求、价格、价值、预期
二、当前宝鸡房地产市场的【供需关系】什么样？
什么是【供】？土地的供；和房屋的供。也就是说，土地是面粉，房屋是面包。而 面包必须由面粉制作。
供的理解有几个层面：
1、当前每月、每年取得预售证的房屋供应套数和面积；
2、当前所招拍挂土地所能够产生的房屋的供应套数和面积；
而且，这种供的理解是新房。
我们还要理解另外一个层面：
1、当前宝鸡的存量房（二手房）市场商品住宅房源有多少？
2、当前宝鸡的存量房（二手房）可以出售可能出售的商品住宅房源有多少？
3、二手房(可以交易的房源）+当前新房供应+未来预期新房供应=供！
需的理解有几个层面：
1、刚需客户的需求；
2、刚性改善客户的需求；
3、品质改善客户的需求；
4、养老、度假的需求；
5、终极置业的需求；
6、投资客户的需求；
7、本地客户的购房需求；
8、外地客户的购房需求；
9、以上8点的所有人的需求套数、面积及种类。
10、有多少新房需求？有多少二手房需求？
先抛出一个观点：当前阶段宝鸡的供需关系基本平衡；没有出现严重供大于需的现状。
整体：稳健、平稳、健康。
三、当前宝鸡房地产的【供】，到底是个啥情况？
供的问题，很复杂。 我们不谈大道理。
比如，今天，你现在要买房，整个宝鸡哪里有房子可以买？当你想去买房时，又有多少房子可以买呢？
我们都知道：当前我国的房地产市场是采用预售制度。开发商基本采用蓄客、排号、认筹、集中开盘、平稳销售的模式销售。
在这种情况下，看似目前宝鸡市场的房地产新盘项目有30多个，其实你可以直接买房的楼盘连2个都不到。——我指的是现在，今天。
你明白了吗？
这就是问题所在。需求和供给是有矛盾的。特别是个别区域的供需矛盾非常严重。
四、宝鸡房地产的【需求】到底有多大？
需求，是个很复杂的问题。
房子和任何商品都不一样。天下没有任何一个一模一样的树叶，也没有任何一个一模一样的房子。所以，不同房子的价格不同。需求，产生于人。我们要聚焦人。
没有房子没有安全感，没有房子女朋友不给结婚，房子太小家人不够住，有钱了想买豪宅，有了大平层想买别墅，有闲钱了想买套房子出租收益，这都是正常需求。
从需求到能够购买，是个问题。
很多男人都有娶个美女媳妇的需求，但大多数人做不到。这属于无效需求。
有需求了，能买得起，买得到，才是有效需求。
于是，每个区域，每个楼盘，每个价格的房源，都有它的客户群体。
就好像天下所有的男人、女人基本都能找到老公老婆过日子。
于是，价格出现了。价格是平衡供需关系最好的工具。
买得起就买，买不起就不买。买不起贵的买便宜的，买不起高新的买城西、虢镇的。
五、宝鸡房价高吗？
宝鸡房价高吗？
高。但又不高。
我真不觉得宝鸡房价有多高。
看给谁比了。
大家有时间可以了解我们邻近的甘肃省的房价，一个小城市房价都破万！再说说我们省内咸阳、杨凌、榆林、渭南，宝鸡房价真的高吗？
问题错在哪了？年轻人高不成低不就。 放心，房地产价格就算大崩盘，好位置的好房子也轮不到你5500一平买到的机会。
对了，你参考宝鸡楼盘的一个价格标准线就是：5500元/平米。
七、自身价值
很多人说：呸，宝鸡不配有这个房价，要啥没啥。凭什么这么贵。
我想说：宝鸡要啥没啥，你在这里干啥？你咋不去西安呢？
太多的抱怨、太多的想法
我想说，放下你的抱怨，放下你对工作的不满，踏踏实实在自己的工作岗位做出成绩，钻研自己的工作能力，好高骛远不是我们宝鸡人的品质，让外人看见了会笑话！
如果宝鸡现在是一线城市，你们能干好眼前的工作吗？
所以提升自己，努力工作，才是正解！
但，宝鸡房地产市场的确存在一些问题：
1、供应的层面上，好的产品太少，忽悠的楼盘太多。诚意不足。包括外来开发商和本土开发商。
2、宝鸡的维权乱象。
3、好产品买不上价，坏产品一点点优惠就一窝蜂抢。
4、购房者对于内购、单位低价房的热情。
奉劝各位购房者，永远要相信：一分价钱一分货。莫贪小便宜，后悔的是自己。
你看到了部分贼吃肉的时候，而没有看到贼挨打的时候。
风险和价值，需要自己去衡量。
总之，当前宝鸡房地产还算稳健，但还是乱象横生。宝鸡的房地产发展水平与其他城市还有很大很多的差距。这种差距只是表现在产品层面，更多表现在认知、契约精神、价值判断和生活方式的。
文=东哥探房、 宝鸡楼市情报整理编辑
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