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去年到今年深圳最火的片区是光明。
光明最火的楼盘是龙光玖龙台。
玖龙台位于6号线凤凰城地铁站出口，集地铁、学区、配套、界面、次新于一体，堪称完美。
2017年7月，玖龙台一期开盘，均价45000。
2019年11月，玖龙台二期开盘，均价48000，705套房源线上直接秒光。
去年年底，光明第一神盘——玖龙台一期的二手房报价破了10万，成交价8万多，88平三房最高成交到9万1，对比开盘价直接翻倍。
玖龙台一期持有三年翻倍，二期持有一年涨了87%。
如果二期按照三成首付计算，相当于持有一年的利润率为290%，投入100万，一年后变成了290万，这是令人瞠目结舌还合理合法的回报。在惊人利润的驱动下，无数人为房疯狂再正常不过了。
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今年208之后，玖龙台的指导价被钉死在51900，如果成交价以9万计，相当于首套的三成首付变六成，五成首付变为七成，二套的七成首付变八五成，买家的首付压力陡然加大。
这还不是最致命的，最致命的问题是，从去年开始光明一直猛推倒挂新盘，新盘数量之多，价差之大，居深圳各片区之首。
随便举几个例子：
中海寰宇时代：2020年8月开盘，均价6万；
电建洺悦府：2020年9月开盘，均价6万；
民轩揽翠台：2020年9月开盘，均价5万1；
金地峰境瑞府：2020年11月开盘，均价5万1；
宏发万悦山：2021年3月开盘，均价5万；
金融街华发融御：2020年6月一期开盘，9月二期开盘，均价5万1；
星河天地三期：2021年7月开盘，均价5万2。
6号线沿线新盘均价最低5万，最高6万。
这些新盘的位置，我做了一张图，大家可以和玖龙台比对一下。
龙光玖龙台确实占据了光明的核心区位，但是其他新盘的位置也不差。
尤其是金融街、中海寰宇和电建洺悦府，如果玖龙台能卖到8万5，这三个盘能卖到7万5-8万，其他几个盘至少能卖到7万，结果它们统一被限价在5-6万，至少两万的倒挂，金融街倒挂达到三万。
周边这么多5-6万的替代品，挂盘价9万、产权只有50年的玖龙台还香吗?
前两天我去实探了光明，看看这个神盘会不会像八卦岭一样，冲高后快速回落，跌下神坛。
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结果有点出乎意料，玖龙台的价格异常坚挺，当前在售最便宜的一套三房88平740万，单价8万4，最便宜的四房103平845万，单价8万2，其他都在8万5到10万之间，个别超过10万。
对比调控之前的最高价，微调了5个点左右，可以说是相当坚挺。
但是，坚挺的背后不是价值支撑，而是没有成交。
中介告诉我，今年玖龙台几乎没有成交，他们店一套也没卖，其他店4月份成交过一套，4月到现在没听说再有成交。
相当于玖龙台站在山顶扛了个寂寞，宁可不成交也不降价，不能丢了光明第一盘的逼格。
除了玖龙台，光明大第和深房传麒山的价格也扛在8万以上纹丝不动。
对比跌的稀里哗啦的百花和八卦岭，玖龙台为什么这么能扛?我分析原因有四个：
一是玖龙台的冲高不是靠学位，所以不像百花和八卦岭，受学位坍塌影响巨大。
二是光明发展速度确实很快，玖龙台两年前还是大片空地，缺少人气，现在入住率已经很高，周边配套开始完善。玖龙台自身的商业综合体12月22号开业，对面万达广场正在建设，全是利好，周边有科技园，还有文化艺术中心，位置无可挑剔，在光明没有替代品。
三是盘量不大，玖龙台二期没过限售期，在卖的只有一期，一期一共1800多户，对比八卦岭近两万户的供应量，还不到1/10，供应少急卖的自然少，更能扛得住价。
四是业主对光明未来充满信心，相信新盘倒挂是暂时的，只要熬过这两年的密集推盘期，等新盘变少，倒挂红利消失，玖龙台迟早还能重回十万巅峰，
正是对未来充满信心，所以玖龙台的业主都扛着不降价，坚信等待一定会有回报。
那么问题来了：
1、玖龙台8万5-9万的价格长线能不能扛得住?
2、光明的倒挂新盘还会推多少，推多久?
3、未来的光明会发展成一个什么样的新区，产业天花板有多高，与之匹配的合理价格应该是多少?
下一篇我会给出自己的思路和判断，并与大家在留言区沟通探讨。
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