2021中央经济工作会议：“房住不炒”定位不变，房地产首提探索新的发展模式

12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行，总结2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。我们针对会议内容中与房地产相关的若干关键点进行了如下解读。（）

稳字当头、稳中求进

宏观政策强调稳健有效，预计财政政策将发力

【原文】我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。……必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打。必须加强统筹协调，坚持系统观念。……继续做好“六稳”、“六保”工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定。

【原文】明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。

【原文】宏观政策要稳健有效。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度，加快支出进度。实施新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度，适度超前开展基础设施投资。……坚决遏制新增地方政府隐性债务。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。实施好扩大内需战略，增强发展内生动力。

中指观点

当前在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，叠加疫情的反复和不确定性，我国经济发展面临较大挑战。本次会议，中央明确提出，2022年要“推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长”，与2019年中央经济工作会议中提到的“确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升”相比，质在量前，此次中央更加强调要不断提高经济发展质量，同时保持经济运行在合理区间。

宏观政策要稳健有效，“积极的财政政策和稳健的货币政策”与以往会议基调一致，但本次会议明确要求“要保证财政支出强度，加快支出进度”，与去年中央经济工作会议中“保持适度支出强度”的提法形成对比，预计2022年财政政策将持续发力，支出进度也将提速。“适度超前开展基础设施投资”，2022年基建投资或成为支撑经济稳健发展的重要力量。

货币政策要灵活适度，继续“保持流动性合理充裕”。另外“财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合”为最新提法，以往更多地为单独提及逆周期、跨周期调节，本次会议强调跨周期和逆周期要有机结合。整体来看，2022年，财政政策和货币政策要更好地协调联动，根据经济发展的情况，及时调整跟进，为经济恢复发展提供更有效动能。

“房住不炒”，加强预期引导

首提探索新的发展模式，再提因城施策

【原文】结构政策要着力畅通国民经济循环。要深化供给侧结构性改革，重在畅通国内大循环，重在突破供给约束堵点，重在打通生产、分配、流通、消费各环节。要提升制造业核心竞争力，启动一批产业基础再造工程项目，激发涌现一大批“专精特新”企业。加快形成内外联通、安全高效的物流网络。加快数字化改造，促进传统产业升级。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中指观点

中央坚持“房住不炒”基调不变，相关内容已连续多年在中央经济工作会中提及，房地产调控的大方向没有改变。除此之外，本次会议提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”，当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。

从“探索新的发展模式”中亦可以看出，房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平米左右，增量市场规模见顶，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发到存量运营时代转变，企业也需要顺势而为，拓展新的业务模式，实现高质量发展。同时，对于地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。

会议中亦提到“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，相关提法与以往一致，自去年经济工作会议中提出“高度重视保障性租赁住房建设”后，2021年，租赁住房建设的相关政策不断完善和落实，国家明确支持40个城市开展保障性租赁住房建设，各地接连发布“十四五”期间相关规划，保障性住房建设力度不断加大，特别是保障性租赁住房的建设力度在2022年仍将延续。

除此之外，会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，其中“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法一致，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大；而“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”与之前不同，一是强调了“因城施策”，各个城市当前的市场表现不同，所面临的地产相关链条不畅通的问题各异，因城施策采取针对性举措，更有利于加快各个城市实现房地产业的良性循环；二是房地产业“良性循环”与“健康发展”顺序改变，房地产业良性循环后才会更好地健康发展，当前对于政府来说，打通房地产业各个链条的循环是是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

要正确认识和把握防范化解重大风险

压实地方、金融监管、行业主管等各方责任

压实企业自救主体责任

【原文】要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。要强化能力建设，加强金融监管干部队伍建设。化解风险要有充足资源，研究制定化解风险的政策，要广泛配合，完善金融风险处置机制。

中指观点

本次会议重墨提及“要正确认识和把握防范化解重大风险”。2021年个别房企出现债务违约，导致房地产金融风险加大，中央频繁提及防范化解系统性金融风险，守住系统性金融风险底线。

结合本月初相关部门针对个别房企风险处置工作的举措来看，相关举措与中央经济工作会议中“压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任”的提法一致。随着个别房企风险处置工作进入实质阶段，行业预期有望进一步改善。

另据相关消息，中国银行间市场交易商协会于12月10日举行房地产企业代表座谈会。据参会人士透露，短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。预计随着行业风险的逐步释放，企业融资行为也会恢复至正常状态。

附：

表：2018年以来中央经济工作会议与房地产相关的主要内容