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官方正式定调!十次危机九次地产,房地产必须软着陆

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作者:伍豪

天下苦“房地产泡沫”久矣!

最近,官方终于对“泡沫”表态了,房地产必须“软着陆”!

这是多年来官方第一次提出“软着陆”,为什么在当下这个时间节点必须“软着陆”?如何“软着陆”?

01

十次危机九次地产,“软着陆”成为唯一的选择。

顾名思义。什么叫房地产“软着陆”,是指我们当前房价已经太高了,明显存在泡沫了,所以要把房价控制起来,让房价不要涨,或者微涨。

最近,社科院发布的《经济蓝皮书》针对“软着陆”问题说的很清楚。为了实现“软着陆”,既要防止热点城市土地供不应求,房价暴涨;又要防止四五线城市楼市断崖式下跌。

两手抓,两手都要硬!


这时候许多人会有一个困惑,如果实现不了“软着陆”,会有什么后果呢?蓝皮书没有说,但这个问题很重要。

“软着陆”的对立面就是“硬着陆”,一旦“硬着陆”,麻烦可就大了。为什么说十次危机九次地产,说白了都是“硬着陆”惹的祸!

以史为鉴,可以知兴替!历史上两次著名的“硬着陆”大事件,带来的毁灭性后果,至今让人心有余悸。

第一个就是日本房地产泡沫破灭,成为了“失去的三十年”。一直到现在,日本都没缓过劲来。

第二个就是美国2008年次贷危机,“两房”破产,雷曼倒闭,世界经济一地鸡毛,还是“硬着陆”。

02

如何才能实现“软着陆”?这又是一个严峻的挑战!

办法无非就是四种:

1)

拿时间换空间

让老百姓的工资收入上涨幅度超过房价的涨幅,慢慢的用时间来换空间,就能把房价泡沫给化解了。

简单点来说,你现在一年收入5万,买一套80平的房子需要120万,不吃不喝24年,这明显是有泡沫的,后来房价软着陆,十年过去了,你的收入从5万变成了20万,这套80平的价格从120万仅仅只涨到了200万,这个时候买这个房子就是不吃不喝十年。

一方面严控房价涨幅,另一方面静静等待收入慢慢上涨,用十年的时间,烫平房价收入比,把房地产泡沫慢慢消化掉。

2)

大力发展城市群

人口都在向一线城市,以及长三角和大湾区大城市转移,这是不可阻挡的趋势。所以,这些城市高企的房价泡沫,只能以这些大城市为核心的城市群来化解。


3)

人地挂钩,土地指标跟着人走

一些热点大城市,房价泡沫的根源就在于人地矛盾,人地错配,供求严重不平衡。

消化泡沫实现“软着陆”,就必须以常住人口数据配套建设用地指标,不再以户籍人口计算。人到哪个城市,土地指标就在哪个城市,实现土地与人口相匹配。

简单来讲,比如某个人从四川流动到了上海,那么用地指标就要划到上海。

4)

尽快开征房地产税

中短期内把房价上涨关进笼子,改变房价暴涨的预期。实现“软着陆”。

03

“硬着陆”一定是中国经济不可承受之重。“软着陆”就是政治正确,哪怕再难,也是必须实现的任务。为了实现房地产高位条件下的“软着陆”,政策面最近暖风频吹。

首先就是政治局会议对房地产行业定下基调:要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

回看一下今年以来历次最高会议对房地产的表述用语,就可以清晰的看出来:当下实现“软着陆”,迫在眉睫,已经成为共识。


2021年4月:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,增加保障性租赁房屋和共有房屋供应,防止以学区房等名义炒作住房。

2021年7月:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展;加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

后一次表述与此前完全不同,首提良性循环,标志着房地产快周转高杠杆模式的终结。

“软着陆”就必须拆雷降杠杆。对于开发商们来说,一个大干快上的时代结束了。

04

为了实现“软着陆”,出的一定是一套组合拳。基调定下,方向明确,下一步就是货币政策开路。货币闸门不开,不少开发商就面临崩盘风险,四五线城市就要坠入无底洞的深渊。“软着陆”就很难实现。

12月6日,人民银行发布消息称,为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。

下调金融机构存款准备金率0.5个百分点是什么概念呢?

释放资金大约1.2万亿!12月3日,总理首提“适时降准”。仅隔3天,全面降准就变成了现实,速度之快,超出了市场预期。而且是普遍降准,不再是定向精准放水。题中之意,再明显不过了。


如果说7月降准是预防性、对冲性的,那么本次降准就是实质宽松性的,投放增量基础货币,叠加乘数效应。

在经济下行压力加大,房地产风险明显暴露的情况下,加大力度对冲经济下行压力,并支持实体经济、中小企业、科技创新、绿色经济、新基建,实现跨周期调节和高质量发展。当然是受益者之一,房地产行业肯定跑不掉了。

房地产这个夜壶,终究还是不能完全舍弃。房地产上下游牵扯到几十个行业,关系到数千万人的就业,必须要救,只能“软着陆”。这是大局!

其实,针对房地产行业的货币闸门,早就打开了。数据证实,11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上,继续保持环比、同比双升态势,初步预计同比多增约2,000亿元。

11月房地产企业境内债券发行金额471亿元,环比增长84%。金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。

05

在一二线热点城市,各种行政调控手段已经用到极致,要实现房地产“软着陆”,房地产税就是破局之招。

众所周知,北京、上海限购之严世界罕见,二套房首付必须7成。这种短期行政手段不可能长期使用,一旦放开空前严厉的预售审批、限购限制,可以想象一线城市的房价会如何飞涨。

要防止房地产“硬着陆”风险,实现长效管控,最终的途径只能必须是房产税。

哪怕大行情再困难,哪怕房企叫苦不迭,房地产税试点的步伐一刻也没有停歇。为了实现“软着陆”,憋了很久的终极大招——房地产税试点准备工作,在大湾区深圳开打。


11月8日上午,国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会,召集包括万科、佳兆业、卓越在内的代表性房地产企业,深圳房协以及多家金融机构代表参与座谈。座谈其中一项重要内容就是征求各方对房地产税的看法和意见。

试点准备工作在加快推进,可以预见,明年上半年之前试点城市名单就会出炉。

经历几波大牛市,高位条件下,既要防止部分城市房价暴涨,又不能让部分城市房价暴跌,房地产市场“”软着陆”难度之大、复杂程度前所未有。但难度再大,这一关一定要过,也一定能过!相信相信的力量!

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