未来五年，武汉值得买房的区域，都写在这13份报告里

［编者按］
前两天，问一位从上海到武汉工作1个多月的朋友。
问他对武汉的第一印象是什么？
他说，武汉像一个“大工地”，到处都是工地。武汉也很有烟火气，很多餐厅门前排很长的队。
正如他所言，武汉的“大工地”，除了地铁等市政工程外，大多数是房地产项目。
截至12月8日，今年武汉新房成交约19.5万套，可能是全国第一。这一年，武汉有近700个项目取得新房预售许可证。
最近，楼市的政策面与金融面微调。支持商品房市场，支持合理改善买房，促进楼市良性循环，成为楼市主基调。
未来在武汉买房，买哪些区域更有前景？
在产品同质的当今，买对区域成为买房的核心。一座大武汉，板块众多，哪些是一线区域，哪些是潜力区域，哪里是政府规划与投入的重点？哪里有产业规划，哪里有好的顶层规划，哪里是区域的核心？
最近一周，武汉各区密集召开区党代会，会上均发布区党代会报告（方便阅读，使用编号，排名不分前后。其中，光谷为功能区，没有区党代会）。
总结过去五年，规划未来五年。从这些报告中，我们能发现一些买房线索。
01 江汉
［重点板块］武汉中央商务区、武汉金融城、武商国际化商圈
［报告原文］坚决扛起“主城做优”光荣使命，领跑新赛道、展现新图景，建设富裕活力美丽幸福的社会主义现代化卓越城区
［核心产业］金融商务、现代商贸、通讯信息、高端时尚消费、数字经济、楼宇经济等
［区域目标］加快建设武汉国家中心城市金融中心、消费中心，到2025年地区生产总量超过2000亿元
［区域解读］第一个提出“卓越城区”的区域
［楼市数据］2021年新房成交4824套，项目取证次数12次，区域房价19764元／平米（以上数据截至12月8日）
02 江岸
［重点板块］汉口滨江国际商务区、建设大道金融产业带、后湖
［报告原文］打造“三中心一基地”（编者注：汉口历史文化中心、武汉现代商贸中心、中部金融保险中心、国家双创示范基地），做实做优“四区一带”空间发展布局，坚持“留改拆建控”并举，大力推进汉口历史文化风貌区建设，建设一批精致街区，让“可阅读的建筑，有记忆的里份，能漫步的街道”留住城市记忆，延续城市文脉
［核心产业］531产业体系（金融保险、创意设计、商贸物流、文化旅游、生态环保五大主导产业），经济总量位居武汉中心城区第二，湖北唯一省级优良保险生态示范区，招商引资连续5年位居中心城区第一
［区域目标］汉口之心、美好江岸。未来五年，江岸区将推动实现经济总量迈上2000亿元台阶，完成固定资产投资2000亿元，服务业增加值占比达到85%
［区域解读］金融强区，双创基地
［楼市数据］2021年新房成交13356套，项目取证次数37次，区域房价20585元／平米（以上数据截至12月8日）
03 硚口
［重点板块］汉正街、汉水畔、汉江湾
［报告原文］加快建设汉正街·武汉中央服务区、汉水畔·企业总部集聚区、汉江湾·生态活力新城
［核心产业］重点发展现代商贸、健康服务、科技服务三大产业
［区域目标］未来5年，硚口GDP将超过1300亿元。到2035年，基本实现人口复兴，经济实力、科技实力、综合实力大幅提升
［区域解读］艰难转型，艰苦奋斗、艰辛探索，全面复兴硚口，依靠汉正街精神、世界冠军摇篮的争先精神，打造生态宜居硚口
［楼市数据］2021年新房成交6807套，项目取证次数20次，区域房价16919元／平米（以上数据截至12月8日）
04 武昌
［重点板块］滨江商务核心区、武昌古城、华中金融城、杨园新城、白沙新城
［报告原文］扩展升华“三区两翼”空间布局（编者注，三区：滨江商务区、武昌古城、中南-中北路华中金融城；两翼：杨园新城、白沙新城）
［核心产业］金融服务、工程设计、文化旅游、商业商务4个百亿级产业集群，武汉长江中心、武商梦时代广场等8个百亿元以上和9个五十亿元以上的项目密集建设
［区域目标］到2025年，地区生产总值规模突破2200亿元，打造金融之城、设计之都、文旅胜地、商贸名城、健康强区和科创高地
［区域解读］武汉中心城区唯一年经济规模突破1500亿元的区域。建议关注杨园、白沙洲片区的城市更新
［楼市数据］2021年新房成交9605套，项目取证次数21次，区域房价23782元／平米（以上数据截至12月8日）
05 洪山
［重点板块］街道口、杨春湖、南湖、青菱科技生态新城
［报告原文］加快建设高品质大学之城和高质量创新发展的核心动力区；坚持创新引领，着力把科教优势转化为发展胜势；坚持宜居宜业，着力提升城区品质能级
［核心产业］科技服务、文化创意、商务服务和战略性新兴产业等四大产业集群，坚持高端高效，着力构建现代产业体系
［区域目标］到2025年，地区经济总量突破1500亿元
［区域解读］大学之城，智力引擎
［楼市数据］2021年新房成交23844套，项目取证次数50次，区域房价19010元／平米（以上数据截至12月8日）
06 汉阳
［重点板块］钟家村古城、琴台中央文化艺术区、四新新城总部区、高铁产城融合区
［报告原文］打造“四区两带”亮点区块（编者注：发展钟家村古城商贸区、琴台中央文化艺术区、四新新城总部区、高铁产城融合区，打造长江会展商旅带和沿汉江艺术文旅带），打造高品质现代都市，打造幸福宜居精致汉阳，打造生态秀美绿色城区
［核心产业］做强做优做大数字经济，构筑三大千亿级主导产业，打造两大五百亿级支柱产业，培育百亿级特色产业，强化招商引资“一号工程”，大力发展楼宇经济
［区域目标］到2025年，区域生产总值突破1100亿元
［区域解读］从弱到强的黄金五年，建设宜居宜业的新汉阳
［楼市数据］2021年新房成交20273套，项目取证次数60次，区域房价16499元／平米（以上数据截至12月8日）
07 青山
［重点板块］滨江商务区和红房子“三坊一中心”亮点片区、严西湖生态旅游示范区
［报告原文］深入实施“一轴两区三城”发展战略（编者注：和平大道—化工大道综合发展轴、宝武转型创新示范区、新材料产业集聚区，滨江红城、滨湖蓝城和北湖绿城），全力打造老工业基地新旧动能转换示范区和生态文明引领转型创新试验区，全面开创建设现代化青山绿水红钢城新局面
［核心产业］钢铁与化工及新材料、数字经济与人工智能、氢能、大健康与生物芯片、总部经济、都市精品农业
［区域目标］到2025年，地区生产总值接近1300亿元
［区域解读］从工业城区到公园城区转型蝶变。青山绿水红钢城，新旧动能转换与生态文明引领的样本
［楼市数据］2021年新房成交9581套，项目取证次数21次，区域房价15910元／平米（以上数据截至12月8日）
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08 车谷
［重点板块］车谷中心城
［报告原文］围绕军山新城建设“车谷副城”核心区，推动沌口片区产业提升、城市更新，在纱帽片区补足公共服务、城市功能短板，形成军山、沌口、纱帽“一核两片”城市空间格局（延展阅读：武汉，东有光谷中心城，南有车谷中心城）
［核心产业］汽车制造、电子电器、食品饮料三大优势产业，新能源与智能网联汽车、新能源、新材料三大战略产业等3335现代产业体系
［区域目标］未来五年，实现区域经济总量、人口与市场主体三个倍增。2026年，经济总量冲刺4000亿元，人口百万规模，市场主体超过15万个
［区域解读］车谷，在车，更在谷。二次创业新征程，车谷副城“追赶超”
［楼市数据］2021年新房成交12003套，项目取证次数49次，区域房价13488元／平米（以上数据截至12月8日）
09 光谷
［重点板块］鲁巷广场、关山大道、光谷中心城、花山
［区域规划］要强化东湖科学城“一城主导”，突出光谷科创大走廊和光谷生态大走廊“两廊支撑”，加快光谷中心城“一主”，光谷东、光谷西“两副”，花山、流芳、龙泉、滨湖“四组团”“三板发力”，带动东西南北“四方协同”（注：来源光谷“十四五”规划，东湖高新区是功能区，没有区党代会。而经开区（汉南）有汉南区，有区党代会。为体现武汉的完整性，光谷的区域规划与产业信息等，均来源于光谷的有关规划）
［核心产业］打造世界级光电子信息产业集群，巩固提升“芯屏端网”、光通信等产业，加快培育工业互联网、5G、人工智能、区块链、操作系统等产业
［区域目标］到2025年，光谷经济总量计划达到4000亿元，高新技术企业总数达1万家，上市企业达到100家，建设成为全国创新驱动发展的示范区、中部地区高质量发展的先行区和长江中游践行“两山”理念的样板区
［区域解读］加速迈向世界光谷
［楼市数据］2021年新房成交27452套，项目取证次数103次，区域房价20938元／平米（以上数据截至12月8日）
10 江夏
［重点板块］黄家湖大学城、庙山、郑店、金口
［报告原文］深入实施“五区”战略（编者注，生态立区、产业兴区、创新活区、文化名区、共富强区），奋力建设“五个江夏”（编者注，富强江夏、和谐江夏、美丽江夏、活力江夏、幸福江夏），“五谷共建”（编者注，康谷、南光谷、东车谷、文谷与农谷）
［核心产业］汽车及零部件、大健康、智造经济、数字经济、农业
［区域目标］到2025年，地区生产总值突破1500亿元
［区域解读］大城大乡大江夏
［楼市数据］2021年新房成交14264套，项目取证次数47次，区域房价12964元／平米（以上数据截至12月8日）
11 东西湖
［重点板块］临空大道、园博园、武汉客厅（梦想之城、光环购物中心）
［报告原文］打造中国网谷、国家级一流开发区、现代化品质之城
［核心产业］食品产业、网络安全、人工智能、现代物流等
［区域目标］预计今年地区生产总值突破1500亿元。到2025年，冲刺2500亿元；到2035年，全面建成具有较强影响力的“中国网谷”
［区域解读］打好“中国网谷”牌，与车谷、光谷并驾齐驱
［楼市数据］2021年新房成交15995套，项目取证次数62次，区域房价13755元／平米（以上数据截至12月8日）
12 黄陂
［重点板块］空港国际会展商务区、新汉口北、甘露山
［报告原文］建设社会主义现代化强区，打造临空经济示范区、先进制造集聚区、商贸物流枢纽区、全域旅游引领区、都市乡村样板区，确立武汉城市圈同城化发展的北部支点
［核心产业］临空物流与制造、现代商贸、文旅
［区域目标］建设高水平武汉空港新城、城市花园与产业强区。到2026年，地区生产总值突破2000亿元，规上工业总产值突破2000亿元，服务业增加值突破1000亿元
［区域解读］发挥临空优势、开启空港时代
［楼市数据］2021年新房成交18886套，项目取证次数83次，区域房价10943元／平米（以上数据截至12月8日）
13 蔡甸
［重点板块］ 中法武汉生态示范城、柏林地铁小镇、常福产业新城
［报告原文］两城引领、三带联动、六镇协同（编者注：嵩阳大道乡村振兴示范带、汉江沿线精致农业示范带、318国道三产融合示范带；红色文旅小镇、九真文化小镇、生态旅游名镇、国家园艺小镇、国际湿地小镇和现代农业小镇），加快建设国际合作创新区、先进制造业集聚区、绿色发展先行区、幸福宜居生态区和现代化武汉靓丽窗口
［核心产业］电子信息、汽车及零部件、装备制造、智能家居四大产业集群
［区域目标］主要经济指标增速超过全市平均水平，地区生产总值年均增长7—8%
［区域解读］绿色是蔡甸的底色
［楼市数据］2021年新房成交9034套，项目取证次数48次，区域房价9595元／平米（以上数据截至12月8日）
14 新洲
［重点板块］阳逻新城、航天新城、问津新城
［报告原文］建设“四区一高地”（“建设港口型国家物流枢纽城市核心区、长江经济带创新改革示范区、中部地区新一代高新技术产业聚集区、国家中心城市城乡融合发展实验区、内陆对外开放新高地），加快武汉东进，做强长江新区副城
［核心产业］港口物流、航天产业、先进制造业、现代建筑、农文旅融合产业
［区域目标］到2026年，地区经济总值冲刺2000亿元，综合实力挺进全国百强区中游，县域经济稳居湖北三甲
［区域解读］三城崛起，九天揽月，通江达海，可成一极
［楼市数据］2021年新房成交8927套，项目取证次数57次，区域房价6996元／平米（以上数据截至12月8日）
［后记］
翻阅这些报告时发现，高品质发展、共同富裕，成为区域发展的关键词。
对于区域的空间格局，很多新名词、新概念：卓越城区、四区一高地、四区两带、三区两翼、一核两片、一轴两区三城。买房人要做的，就是从中找到价值潜力区，不要押错地段。
5年时间，很多区域都在冲刺2000亿元，其中车谷与光谷的目标是，突破4000亿元。5年时间，14个区域，武汉经济总量突破2.4万亿元。
武汉现在的房价，是基于经济总量1.5万亿基础上的房价。从经济总量的测算，推测未来5年的房价，至少是现在房价1.6倍以上。
目前，武汉中心城区约2万元的房价，5年后房价至少3.2万元。这是经济匀速的乐观算法。按照每年10%涨幅复利核算，房价约3.2万元。两种算法，一个结论。
除上述区域板块外，还建议关注与武汉交界的环武汉区域板块，比如鄂州葛店与红莲湖、孝感临空新城、红安等，以及离主城核心1小时车程的区域。
文｜杨光华（地产写字人）