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二手房中介赚差价,行不通了?

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这是严肃君的第 506 篇推送

近期深圳新版二手房交易网签系统正式上线,意味着现行二手房交易“双边代理”模式,转变为“单边代理”模式。

简单来讲,“双边代理”模式是一手托两家。一名中介作为中间人,撮合买卖家双方促成交易。

而“单边代理”模式是买卖双方可分别找一个或多个中介,大家“各为其主”。交易过程中由原来的买卖双方谈判,变为中介与中介的博弈

理想状态下,“单边代理”模式下的中介就像离婚律师,只为自己的当事人负责、争取利益最大化。

深圳向来是全国各类新政的试点地和风向标。不难想象,如果此次“单边代理”模式效果良好,全国推广只是时间问题。

中介行业的内卷,正式开始。

01 中介“两头吃”

今年10月,深圳一业主被中介套路250万,一度冲上热搜。而这只是二手房“双边代理”模式下,诸多问题中的冰山一角。

“吃差价”,虚假房源,房屋权属不明晰导致交易无效,隐瞒房屋质量等问题,二手房中介通过“信息差”,往往是吃了买家吃卖家。

问题的症结在于,二手房交易最重要的两端---房源和人,掌握在中介公司手中

首先,房源端。中介公司为了追求更高的市场占有率,往往要求卖家签署独家代理协议,这就在一定程度上导致了“房源垄断”。

引发的连锁反应是,买家想要购买独家代理的房子,必须通过该中介公司。

而房源的真实情况,比如共有产权、房屋瑕疵、卖家本人情况等,也只有房源端的维护经纪人最清楚,买家,甚至是带看经纪人都无法完全了解全貌。

信息不对称带来的交易纠纷,吃亏的往往是买家。

其次,交易两端的人。谁的房源多,就能吸引更多的买家、卖家。这种由所谓平台力量带来的二手房交易,买家、卖家更看重平台效应,其次才是中介个人的能力。

而由于交易流程不够透明化,一是交易节点展现有限,大部分中介平台只面向交易过程中的客户展示交易节点;二是成交记录只在同类型房源或小区展示页下,却没有大量成交数据的集合。

买卖双方对成交价的预期不一,加上中介能力参差不齐,一些本可以在签约环节之前规避的交易风险,未能及时提醒买卖双方而发生二手房纠纷。

说到底,如果能够打掉个人与中介平台之间的信息差,能避免大部分的交易纠纷。

02 打掉“信息差”

“单边代理”新模式的核心,正是通过“中介对中介”,抵消信息差

两个中介,各自为买家、卖家服务,同样是手握市场行业信息的人,如何为各自的客户促成成交,成了他们共同奔赴的目标。

“单边代理”模式其实是借鉴美国MLS,在MLS体系中,经纪人的角色更为独立,他们的业务模式更像律师,只对自己的当事人负责,经纪人从各自服务的客户手中获得佣金。

美国MLS更强调资源信息共享,合作共赢。

系统内汇集了大量中介代理市场信息,包括同房产的特征、出价信息及最终出售价格。而这些信息,是通过文字、图像、电子技术等多媒体手段,全方位地向客户展示。交易透明,不仅降低了经纪人和客户搜索匹配的成本,还提高了成交效率。

从美国的MLS来看,“单边委托”模式要想成功,必然需要一个透明的信息平台作为支撑

03 道阻且长

新上线的二手房交易系统,目前来看还不足以支撑。

一是,房源数据量不够大

新系统刚上线,前期积累的房屋数量有限,中介及买卖双方需求匹配时间拉长,交易周期拉长

但这个问题,通过一段时间的累积,就能得到一定的解决,深圳老版二手房交易系统将在年底停用,新系统会变主战场。

二是,用户看到的中介评判标准只有“星值”一个维度

新系统根据实名登记中介的从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等多维度打分,“星值”满分五颗星。星值越高,代表中介的综合能力越强。

但从客户角度,单凭“星值”无法对中介业务能力建立更多信任。如果“星值”基础上,将更多信息展示出来,也就更能辅助客户准确判断。

三是,中介服务收费标准不明晰

新版系统政府做背书,如何收费却没有事先约定,是按照中介所在公司收费标准,还是另有统一标准?严肃君暂未找到答案。

虽然新系统目前还有很多不足,但其优点也很明显。

100%真房源,新系统与不动产登记部门数据对接,核验后将生成唯一有效编码,客户可通过这个编码查证房屋权属状态。

二手房交易节点实时更新,自动核验。新系统还跟民政局、社保局等部门对接,交易过程中的重要事项会自动核验,确保交易安全。

交易纠纷责任可追,新系统内交易流程线上化,若是中介违规操作、隐瞒必要信息等造成的纠纷,都可以直接追责。不用担心没有证据,自己为中介失误买单。

严肃君N个500人置业群群友,对于改变二手房交易模式的大事件,却有着不同的考虑。

“如果两个中介联合,房价往高了撮合,受伤的不还是买家?”

“新系统如果没有成交信息,单靠心理预期的价格促成成交,可能有点难。”

“即便是在政府网站交易,中介私底下还是有使用灰色手段的空间。”

新系统上线未满1个月,市场、用户和官方三方都还在反应期。但无论是从行业还是用户本身出发,“单边代理”模式都应是三方共同努力的方向。

即便还有很长的路要走,但我们需要做的是,给它向上发展的时间,静待花开。

互动时刻:

所有的创新在实现之前,都被看作是异想天开。

关于“单边代理”,你觉得在二手房交易中可能出现什么问题,欢迎留言与严肃君讨论~

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