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全球房价涨到历史高点!涨得最狠的,已经要崩了

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作者| 猫哥

来源| 大猫财经

最近国内的房地产企业负面消息不少,一片愁云惨雾,国外正好相反,房价飞涨,很多国家的房价创了纪录。

最近,一份全球房价指数变化的排行榜出炉了。

2021年上半年,土耳其房价同比涨29.2%,位列第一位,新西兰25.9%位列第二,第三名则由美国和斯洛伐克共享。

在这份由55个主要国家或地区组成的总榜单里面,中国内地以4.3%的涨幅排在第40位,而中国香港以2.6%的涨幅,排在45位,房地产的调控效果显著。


欧盟27个国家里面有23个都在上涨,中东欧涨完西欧涨,卢森堡连续6个季度都进入Top10,而斯洛伐克则连续3个季度进入增长的前三。

澳洲则是新西兰带队,涨幅居于全球第二,而且还没有看到下调的希望,今年的10月份,新西兰全国房价中位数89.5万纽币(约合385万人民币)同比涨幅在23.4%,全国最贵的地方奥克兰的中位房价125万纽币,同比上涨25%。全国16个区域内,有10个地区房价创纪录。

澳大利亚虽然之前涨幅不高,但二季度的涨幅达到16.4%,是2003年以来的最大涨幅。

美国虽然近期的房价已经开始有放慢的趋势,但是新房40.77万美元的中位数房价,也是创下了历史新高,热门城市依然高位上涨,迈阿密上涨25%算是小意思,坦帕上涨28%,凤凰城上涨33%。

在亚洲,虽然韩国的整体涨幅不算大,但反应最强烈,搞得总统文在寅都因为高房价道歉了,因为作为韩国中心的首尔都市圈已经涨疯了。

2017年的时候,在首尔买一套公寓的均价要6亿韩元(约325万人民币)左右,而到了今年10月,这个价格已经变成12亿韩元,刚好翻了一番,而在之前的4年时间内,有341万人迁出首尔。

为啥迁走呢?买不起房呗。

为啥不约而同地涨房价呢?

一方面是成本上涨了。

因为疫情,全球的供应链就处于紧张状态,大宗商品的价格就一直在涨,很多国家缺货,而市面上的海运集装箱,要么涨价,要么一箱难求,供应一直处于偏紧的状态,所以建筑材料成本一直在上扬。

还有一个上涨的就是人工,因为缺人。

大部分国家都处于边境封锁状态,虽然目前已经不少国家已经开放工签,但病毒变种而带来的一波又一波疫情,让人力流动成为很大的难题,对于外来人工比较依赖的国家,人力成本也随之上扬。

成本上涨,自然会被转嫁到房价上。

但最主要的原因,还是因为全球大“放水”,钱太多了。

近两年,欧美澳的货币政策一直很宽松,尤其是2020年以来,很多国家为了刺激经济,都进入到了降息通道,而且基本上都达到了近年来的最低值。

所以像很多国家的房贷,利息成本相当低,“四舍五入就相当于没利息”。

在欧洲,0利率或者负利率是常事儿,基本上已经没什么下降空间了,有下降空间的,则一直在降。

比如:

● 新西兰1%利率本来已经很低了,2020年降息到0.25%;

● 韩国在2019年的基准利率还在1.25%,2020年一次性降到了0.5%;

● 澳大利亚则在0.75%的基础上降息,最终到达0.1%,与英国持平;

● 俄罗斯从2019年开始降息,从最高值7.75%,经过9次降息,到达了4.25%……


大家纷纷放水,全球的债务总额已经超过了300万亿美元,是历史之最。

印的钱到哪儿去呢?

房地产是大池子,当钱涌入的时候,房价必须得涨。

以往,不少国家都把国内房价高涨的锅扔给中国投资客,现在也算是啪啪打脸。

全球放水的副作用,除了房价上涨,还有高通胀的压力。

之前不少国家央行都把预期的CPI目标定在了2%左右,但是现在这条线根本守不住。

今年以来,欧洲的CPI数据就在直线上涨,欧元区10月CPI达到了4.1%,在房价普遍上涨的国家里面,CPI已经破5,波罗的海三国破6,最高的立陶宛达到了8.2%。

所以立陶宛在台湾问题上的骚操作,不仅仅是抱美国的大腿,也有利用外部的事件来转移国内高通胀压力的诉求。


而最新的11月份数据,欧元区19国的CPI已经涨到了4.9%,接近欧洲央行预期的2.5倍。

其他地方也差不多,美国10月CPI同比上涨6.2%,为1990年12月以来最高水平,俄罗斯的通胀率较预期翻倍,韩国11月份的CPI为2011年以来最大涨幅,日本东京CPI创16个月新高,土耳其11月份通胀率上升到21.3%,是三年来的最高水平…….

可以说,全球已经进入到了高通胀时代。

当钱开始“不值钱”,那么买房,就成为一个没办法的选择。

放水放成这样,现在很多国家也不得不开始正视高通胀和高房价,进入了加息通道,现在已经有20多个国家加息,参与的国家只会越来越多。

这时候,最惨的国家出现了,这就是土耳其。

进入2020年,房价榜单无论怎么变,土耳其都是以最高的涨幅变动,排在首位。

9月份,土耳其住宅价格指数上涨35.5%,比2017年翻了一倍,当月,伊斯坦布尔、安卡拉和伊兹密尔的涨幅都在30%以上,最高的区域涨幅可以达到53.7%。

土耳其的房价高吗?

看起来还真不算高。

9月份的全国房价中位数是5011里拉/㎡,伊斯坦布尔是最贵的,中位房价7528里拉/㎡,而亚洲区则相对比较便宜,首都安卡拉中位房价3632里拉/㎡。

什么概念呢?

大约换算成人民币的话,全国的中位数价格在2500元/㎡左右,伊斯坦布尔的中位数价格也不到4000元/㎡,当然,这里的一些别墅,价格用人民币计算也过万了,而一些顶级公寓的价格也能达到三四万人民币,但总体来说,按咱们的思路,房价还有很大的上涨空间。

不过这个涨幅水分很大。

为啥呢?

因为土耳其房价大涨的主因不是供求变化,而是因为土耳其里拉接近崩溃。

从2020年开始至今,里拉已经贬值60%,保汇率要靠外汇,但是长期外资依赖的土耳其外储有限,保汇率又成难题。不到两年的时间里,土耳其的CPI已经由12%涨到了21%,如果剔除CPI因素,35.5%的房价涨幅里只有13.3%是真实的。


如果以美元和欧元来计算的话,这个涨幅可能就被消弭掉了,所以现在中国国内对土耳其房产的推介,已经开始逐渐用美元、欧元来替代里拉计价了。

加息,一向是泡沫的终结者。

但是土耳其目前来看,已经开始了反向操作,在换了N个央行行长和财长后,已经祭出降息操作了,可能是希望能够不像2017年一样,里拉崩完房地产崩。

但这有点饮鸩止渴的意思了,继续吹泡沫,代价可能比去泡沫更大。

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