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老黄埔,要更聚焦选盘了

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老黄埔似乎有一种魔力,总能吸引到购房者的关注。

老黄埔的一手房从2020年开始爆火,延续到今年上半年,缺货、抢房、全款等关键词一直围绕着这个板块。

一手住宅市场的火热,连带影响二手市场,次新盘纷纷挂出5万+甚至6万+售价,无疑是前段时间上涨行情的最大赢家。

然而,再厉害的行情也敌不过调控,进入2021年下半年,老黄埔受整体市场影响,热度有所回落。在这样的情况下,闭眼买老黄埔已经不太现实。


前一段时间的上涨行情中,老黄埔可谓是撞上了两个大风口

其一,恰逢黄埔松绑人才政策,让大批原本还在等5年社保的人,瞬间缩短了时间成本,纷纷涌入黄埔置业。

同时,人才政策较低的门槛,吸引了一部分游资,加上临近城市收紧调控,黄埔自然成为投资热区。

其二,近两年黄埔旧改大举推进,且以雷厉风行著称,开启了大拆大建模式,那么为什么会带旺楼市?


黄埔旧改项目(拍摄:地产少年)

一方面,部分拆迁户拿着补偿金,需要一个资金出口,楼市便是其中之一,这类购买力不容小觑。另一方面,城市更新会带来区域价值的蜕变,是房价进入上升通道的机会。

这两方面,黄埔都走在最前,受到的积极影响十分明显,老黄埔作为黄埔的发展重心,自然也是炙手可热。

然而,人才购房政策今年8月宣布取消,堵住了快速拿到黄埔房票的通道,购买需求会有一定的影响。

另外,住建部和广州住建局相继发布了关于防止大拆大建相关公告,黄埔旧改进入调整期,“先拆后批”模式有所调整。毫无疑问,旧改的速度将会有所放缓

如今,两个影响老黄埔楼市的积极因素有所收紧,以往进入老黄埔便手握上涨行情入门券的逻辑已经变了。

购房者已经不能闭眼买了,需要在老黄埔里挑选最具价值的盘,因为踏准规划的步调,安全性更高。


老黄埔成为网红,得益于黄埔临港商务区的规划。

早在2008年,这个规划就已经被提及,但当时时机未成熟,并没有实际进展。

直到2017年,老黄埔与国际金融城联动发展,组成以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区。老黄埔得以脱胎换骨,重新进入大众的视野。


黄埔临港商务区(拍摄:地产少年)

2020年,老黄埔区更是实现了规划叠加,《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》中,“一江两岸三片区”的空间布局就包括了25平方公里的鱼珠片区。

今年9月,黄埔临港经济区“十四五”规划发布,明确提出将建成数字经济试验区、新贸易创新中心、港城融合示范区、滨水生态文明示范区、数字化社会治理示范区。


在空间格局上,构建“一核三带多点”,从规划图看,虽然有很多个不同名称的组团,但实际上可以分为三大板块,分别是数字经济产业板块、智创宜居板块、休闲板块。

不难看出,黄埔临港经济区分工明确,数字经济板块是做产业的,吸引企业落地提高经济发展水平,也就是说底子不会差到哪里去。

休闲板块则是与文化、旅游、农业相关,追求诗和远方的;宜居板块,顾名思义承载居住功能,未来将会有大量住宅供应

孰轻孰重,已经十分明显。

由于各板块职能不同,未来价值提升幅度也会有所不同。换言之,如果你入手的项目不是位于核心位置,涨幅会有天渊之别。

“十四五”规划周期为五年,也就是说未来至少五年时间,老黄埔都会按照这个逻辑发展。


进入2021年,缺货的老黄埔供应已经不那么短缺,网红盘相继拿到预售证,新盘陆续推出市场。

以往三选一的局面已经逐渐变成多选一,不仅选择多而且不少项目体量较大,在这样的情况下,购房者选房要更加慎重。

首选肯定是数字经济板块,由于产业板块,这里有大量商业地块,住宅相对稀缺

周边大多是有一定房龄的小区,购入一手房,未来作为次新房二手出售有一定优势。


黄埔临港商务区 (拍摄: 地产少年 )

与此同时,经过前几年的发展,滨江商务带已经逐渐成型,价值一直在稳步提升,第一波规划红利正在兑现,具体来说就是选老黄埔三个网红盘。

而今年下半年,智创宜居板块陆续有新盘入市,越来越多购房者会注意到这里,这里值得买吗?

我们不妨来仔细分析一下,正如前文提到这里承载居住功能,未来将有大量住宅供应。


板块内在售项目(拍摄:地产少年)

在售两个招拍挂项目各自体量都在10万㎡以上;万科沙步旧改项目体量约158万㎡,预计近期开放营销中心;庙头村旧改体量约184万㎡。

大家都明白一个道理,供求关系紧张,房子价值才会有所体现。从供求关系这方面,这个宜居板块短时间很难出现住宅稀缺的情况。

而且大体量项目销售周期较长,很容易出现一二手倒挂的情况,对于未来转手也有一定的影响。

或许,黄埔临港经济区的宜居板块,未来充其量只是一个睡城,至少从目前规划来看,没有其他可能性。

而且更加残酷的事实是,这个板块距离东莞麻涌就一桥之隔,均价2.5万/㎡。

换言之,如果卖贵了,或许购房者更倾向于去东莞买,这样一对比竞争力就小了。

剩下的休闲板块更加不用说了,板块定位已经把开发房地产的路给堵了,基本不在购房者的考虑范围内。


老黄埔的价值,是毋庸置疑的,其区位优势明显,与珠江新城、金融城、琶洲形成珠江经济带,同时规划了琶鱼隧道,打通鱼珠和琶洲,形成一个经济闭环。

同时,由于与珠江新城、金融城在同一水平线上,连片发展将承接天河区持续有力的外溢。


黄埔临港商务区 (拍摄: 地产少年 )

显然,老黄埔发展不仅靠自身规划,还将会依靠板块联动。

正因如此,购房者更加不能随便买,如果买错了,你会眼睁睁其他房子进入快速上升通道,自己的却在龟速增长甚至零增长。

像之前我们写过2字头买黄埔次新房的文章,有不少2字头小区是位于老黄埔的边缘位置

说它不在老黄埔吗,它在,但价格却看齐旁边的新塘,难以给到购房者信心。

这也是为何小编建议要买老黄埔核心位置的原因,资金充足的购房者买数字经济板块是首选,预算不够的可以跳出老黄埔,选择科学城、知识城,这是鸡头和凤尾的取舍。

而且我们已经多次强调,现在已经不是普涨时代,只有核心位置才能涨幅最大化,并非有了老黄埔的入场券就可以安寝无忧,选对位置选对房才是关键。

© THE END

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