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房产中介的辛酸与无奈

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【环宇杂谈】

房产中介行业到了非动大手术不可的地步,不这样做的话,整个行业正常的循环难维持,高质量发展的目标也难实现。

李宇嘉

前两天,刷朋友圈时看到,曾帮我买房的一个经纪人发了一条消息,“大半年没有开单了,不得不离开广州”。看了以后很心酸,我微信他:为什么不再撑一撑?接下来怎么打算?他告诉我,门店解散了,房租都给不起了,先回老家,等过了年再说吧!这就是当下中介行业的一个缩影。每当楼市下行,买卖双方在观望中过冬,谁也不出手,这可就苦了中介。

这个经纪人告诉我,其实楼市好的时候,他们也不如意。因为,行业特征就是门槛太低、竞争激烈。楼市一旦升温,短短几个月内,就会有几千中介机构、数万从业人员进入市场,行业规模急剧膨胀。不管市场冷或热,行业“二八现象”非常明显,“大行吃肉喝汤,小行苟且偷生”。即便是楼市最火爆的2020年,一个经纪人平均代理也不足一单,深圳只有0.18单。

而且,行业生态很畸形,包括中小机构、没有备案的“夫妻店”在内,低价策略和恶性竞争是运营现状。少数大行的佣金费率在2%~3%,多数机构的代理费率在1%左右,还有很多低至几千块钱。目前,广州房产中介行业集中度很低,前四大行(链家、裕丰、乐有家和合富)仅占30%不到的份额,算上58同城、抖音、自媒体等新型中介,集中度可能在20%多。

集中度低就意味着,大量经纪机构和经纪人游离于备案和监管之外,低价竞争自然就是生存首选。而且,当下很多买卖双方认为,交易流程越来越标准化、越来越简单,有的可以在手机上完成,而大行秉持2%~3%的佣金费率太高了,经纪机构和经纪人提供的所谓“增值服务”,比如看房、撮合、过户等不值那么多钱,再加上大量新型中介进入,低价竞争无底线。

由此,倒逼行业劣币驱逐良币。“无底薪”成了经纪机构聘用经纪人的基本规则,“开单为王”是经纪人的生存策略,二者是行业长期低质量运行的根源,“无底薪”和竞争惨烈导致经纪人生存压力山大,为寻找客户和房源,有时候就会发布虚假信息。比如,近期某知名房地产经纪机构上海公司因虚假宣传被罚20万元,这是该公司一年内第三次因虚假宣传被罚。

而且,“无底薪”意味着没有经纪机构平台做从业诚信背书,经纪人没有归属感,也没有长期从业的恒心,完全靠偶然性的开单生存。既然开单才是王道,而交易流程在哪个机构平台都可以办理,再加上业内竞争又非常惨烈,在遇到可能成交的案例时,经纪人就必然会抓住一切机会实现开单。由此,为了生存,虚假宣传、欺诈消费者等违法违规自然也就很普遍了。

行业低水平运行,长期从业的人也很难赚到长期的钱。笔者听悉,这么多年沉淀下来的长期从业者,很多是靠炒房生存或能赚到大钱,真正靠经验、靠服务溢价获得超额收益的比较少。因为,在绝大多数买家和卖家的眼里,中介收那么多钱,提供的服务不外乎就是看房、撮合、贷款、过户。说白了,就是跑跑腿的事,却要自己支付几万元、甚至十几万元的代理费,心里不爽。

因此,愿意出高溢价的客户非常少,多数客户的想法是,找到合适的房子,然后把佣金往死里压,甚至跳单到费率更低的机构成交。行业越来越低效运转、野蛮生长,作为自律机构的行业协会,却无法以自律机制扭正航向。近年来,一些从业人员干脆跳出来做自媒体、抖音,或成立名目繁多的公司,但干的都是中介的活儿,这些新平台大量涌现,行业变得很无序。

总之,房产中介行业到了非动大手术不可的地步,不这样做的话,整个行业正常的循环难维持,高质量发展的目标也难实现。当务之急是要重建行业秩序,比如建设二手房交易和租赁平台,其作为行业管理的公共产品,实现房源、客户和交易各环节信息的阳光化。在此基础上,赋予协会真正的自律功能,并构建可置信的退出机制,让违规从业机构和人员得到应有惩罚,甚至永久不得从业,并引导优秀机构和从业者脱颖而出。

(作者系房地产资深研究人士)

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