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房价从2.5万降到1.5万,有人“赔掉”了首付款:亏太多,不想还了

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12月6日,高层召开了一个分析研究2022年经济工作的会议,会议上强调:“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。对此,央媒经济日报给出了解释:实现业良性循环,应避免市场大起大落,严防企业经营风险,避免给整个宏观经济造成不利影响,要让房地产销售、购地、融资等各个环节都处于常态化运转。

回顾过去20年的房价走势,早期城镇化建设过程中,大量人口流入城市,住房数量供不应求导致房价上涨。房价上涨也吸引了一部分人投资,随着房价进一步上涨,越来越多的人加入了炒房投资行列,进一步推动了房价上涨,不断上涨的房价也吸引了更多人投资房产,以此形成了如同“滚雪球”般的房价上涨模式,而过高的房价也导致一系列问题的出现。显然,这样的房价变化并不属于“良性循环”。

公开数据显示,过去20年我国平均房价上涨了5倍,排除一些偏远城市以及房价常年位于低位的城市,一些热点三四线城市房价涨幅都超过了5倍,部分二线城市黄金地段涨幅达到10倍以上,一线城市的房价更是上涨了几十倍。显然,过高的房价已经严重脱离了百姓的收入水平,根据诸葛找房发布的2020年百城房价收入比调查研究显示,有6个城市房价收入比达到20以上,远高于3-6的国际通用标准水平,其中深圳更是以48.1的房价收入比位居榜首,相当于当地人48年的全部收入才能买得起一套房。

与此同时,过高的房价还阻碍了经济发展。百姓买房困难,消费能力就会下降,导致实体经济发展受阻。正因如此,2016年我国正式提出了“房住不炒”理念,并开始了全方位的楼市调控,目前来看,过去房价大涨的趋势早已停止,取而代之的是房价涨幅的不断收缩,进入2021年下半年后,甚至进入了“普跌”阶段,国家统计局公布的数据显示,2021年10月全国新房市场价格下跌城市超过70%,二手房价格下跌更是达到90%以上,平均房价持续回落,目前已经跌至2019年的水平。

不仅如此,为了防止开发商恶意降价引发金融风险,一些城市发布了“限跌令”来进行楼市调控,通过直接发布新规或者约谈房企的方式,要求销售价格不能低于备案价格的85%或者80%。公开资料显示,目前已经有23座城市发布了“限跌令”,除了一些三四五线城市以外,也包含了二线城市昆明,以及新一线城市沈阳,甚至是国家中心城市天津。因此对于购房者来说,需要转变对于楼市的看法:不仅仅是三四线城市房价会下跌,一二线城市房价会迎来下跌。

比如笔者的一位朋友老张,就遇到了这样的问题,投资房产不仅没有赚到钱,反而还“赔掉”了首付款:听闻天津经济发展迅速,2015年3月,老张来到天津发展并且在当地入手了一套房,当时的房价为1.5万元/㎡,随后天津的房价继续上涨,短短一年半的时间,天津的房价就上涨了30%,突破了两万元,老张发现投资房子比自己开店做生意更加盈利,于是转让了自己的店铺又买了一套房。

2017年上半年,天津的房价涨到了2.5万元/㎡,老张顶着巨大的房贷压力,向亲戚朋友筹钱入手了第三套房。但好景不长,随着楼市不断的调控下,2018年天津房价跌至2.2万元,但老张还是对于楼市持乐观态度,相信未来房价会继续上涨,可惜的是,随后天津的房价进入持续的“阴跌”周期,2019年底已经跌至2.1万元以下,逐步接近老张入手第二套房时的房价。

为避免出现进一步亏损,2020年初老张以2万元/平米的单价挂牌了两套住房,但随后却迎来了“黑天鹅”事件,楼市陷入长达4个月的冻结时期,随着经济逐渐回暖,但老张手里的两套房依旧无人问津,随后老张逐渐下调挂牌价格,但如今2021年已经快过去了,手里的房子依旧没有卖出去。老张很疑惑,自己挂牌的价格比网上的价格还要低,但为何房子却卖不出去,经过实地调查后,老张才知道原因。

数据显示,老张所在的地区房价自2017年下半年起就一直处于“阴跌”的状态,如今平均房价已经跌至1.8万元/平方米,老张挂牌价格为1.7万元。但问题在于,当地开发商在不断地降价抛售,虽然当地已经发布了“限跌令”,但房企首先是将出售价格下调至备案价格的85%,然后通过各种优惠活动“变相”降价,比如买房送车位、买房送精装、“内购价”、工抵房的方式,降低购房者买房成本,平均1.8万元的房价,经过这些变相降价措施后最低可达到1.5万元入手。

对于老张来说,自己入手的三套房入手的平均价格为2万元,如今均价已经下跌至1.5万元,贬值了25%,再加上近几年的通胀导致的货币贬值,整体相当于亏了30%,相当于“赔掉”了首付款。其中一套更是从2.5万元降至1.5万元。由于房子卖不出去,老张目前正面临着高压的房贷问题,并直言:“投资房产6年赔了一个首付,已经不想还房贷了,干脆让银行将房子收走算了”。

对于老张的看法,笔者表示反对,原因很简单,房子断供不仅仅是房子被收走不用还房贷那么容易,银行会将房子折价挂牌出售,出售的价格如果不能填补房贷空缺的话,剩下的部分依旧需要户主来偿还,此外自己还要面临征信进银行“黑名单”的问题,而征信与生活方方面面都挂钩,比如出行乘坐飞机、火车、以及旅馆住宿等,并且就算未来有经济能力买房后,银行也有可能不放贷。笔者的建议是,先低价出售一套房,卖掉的钱存一部分用于后续应急,另一部分用于投资稳定的理财产品,并且赶快找个工作减轻自己的房贷压力。

通过老张的案例,我们能够得出3个结论:1,随着楼市的不断调控,未来房价泡沫会不断消除,房子的投机属性也会逐渐回归到居住属性;2、房价下跌的不一定是偏远城市,即使是热点城市同样也会面临下跌的问题,事实上除了天津以外,许多城市的房价最高点同样定格在2017年或者2018年,比如北京、郑州、青岛、济南等热点城市。3、对于已经买房的家庭来说,不要轻易选择弃房断供的方式来解决问题。

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