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房企“花式”融资自救应对明年偿债压力

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房企融资暖风吹了起来。进入12月以来,包括龙光、碧桂园、龙湖等在内的民营房企先后披露了ABS产品、中期票据等融资计划。12月8日,据证券时报报道,招商蛇口等企业拟在银行间债市注册发行并购票据,募集资金用于房地产项目的兼并收购。

事实上,11月初中国银行间市场交易商协会的房企代表座谈会之后,保利发展、招商蛇口、首开等多家房企便已注册发行中期票据。克而瑞数据显示,11月100家典型房企的融资总量为749.63亿元,环比上升65.8%,

不过,这样的热闹目前只局限在央国企、少数民企,大部分房企还在通过自身努力寻找输血渠道。

身处香港资本市场的旭辉、新城发展先后以供股的方式实现融资,12月7日,世茂、龙光也发布了配股融资的公告;融创则通过对融创中国和融创服务的增发配股融资逾70亿港元。

资金状况明显更加紧张的企业则在加速处置资产,富力、奥园、佳兆业、花样年都各有动作。

值得一提的是,尽管近期监管层屡屡传递关于开发贷、银行按揭贷款发放的积极信号,10月以来,银行开发贷也逐渐放松、按揭发放速度加快,但记者从多位房企内部人士处了解到,当前最关键的问题仍在预售资金监管方面,过于严格的标准使得资金并不能有效回流到企业手中。

融资窗口逐渐打开

房企发债融资的动作近期明显频繁了起来。

12月8日,据上交所披露,深圳市龙光控股有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项绿色公司债券的项目状态更新为“已反馈”,这笔小公募的拟发行金额为35亿元。

仅仅两天前,12月6日,龙光集团在官方公众号上表示,将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作;而就在12月3日,龙光集团2021年面向专业投资者公开发行公司债券的发行申请,也获得监管部门审核批准。

“上述项目前期沟通得到了中国证监会和深交所的大力指导和支持。”龙光集团如是表示。

这股支持在其他房企身上也得到了明显体现。

12月5日一天,便有两家房企对外披露了融资进展:碧桂园表示近期将申请发行供应链ABS产品,金地集团的“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”则已获准发行;万科亦表示,拟于近期发行7.77亿元供应链ABS,并计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕。

明显的融资回暖在11月已有所显现。贝壳研究院数据显示,11月单月房企境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%;而境内债券共发行46笔,发行规模约457亿元,环比增加125.1%。

同时,11月以来上交所和深交所对房地产资产证券化产品的审批速度明显加快。据克而瑞统计,2021年6-10月每个月受理以及反馈的房地产资产证券化产品基本都在300亿元左右,而11月单月则飙升至2147亿元,同时有23支共约674亿元的产品在11月被交易所受理后就直接在当月获得了通过或得到了反馈意见。

这些变化的背后,是政策层面接连释放的积极信号。

12月3日,证监会表示,将支持优质房地产企业发行债券,将积极发展住房租赁资产证券化业务,探索推动不动产投资信托基金支持保障性住房等租赁住房行业健康发展,促进房地产行业发展转型。同时,金融市场也将继续为房地产提供融资渠道,积极满足房地产合理融资需求,促进房地产和金融形成良性循环。

在此之前的11月初,中国银行间市场交易商协会举行了房企座谈会,部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起,便有多家城投公司及国企央企如保利发展等,宣布发行中期票据、超短融资券。显示房企冰封的融资态逐步出现解封的态势。

民企花式输血

不过,细看上述发债融资的主体便可发现,融资解封的暖风目前的吹拂范围仍十分有限,还是集中在国企、央企,个别资质良好的大型民企。

据贝壳研究院统计,11月房企境内债具有较强的结构性特征,46笔债券中44笔发债主体为中央或地方型国有企业,占比约96%,其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团。

有房地产机构分析师向记者表示,虽然一行两会均表示支持企业的合理融资需求,但也明确了支持对象,仅限于优质房企。

对于更多民营房企来说,在融资渠道尚未完全打开的当下,全方位、多渠道找钱成为当前的关键任务,配股、抛售股份、出售资产等多种方式齐上阵。

12月7日,世茂集团就发布公告称,拟通过先旧后新的方式以每股8.14港元配售1.45亿股,融资11.73亿港元,所得款项净额将用于偿还公司债务及用作集团一般企业用途。

同日,龙光也公告称将进行配股,融资所得的11.7亿港元资金用于项目投资及作为一般营运资金。

而融创获取资金的方式则颇为多样。11月中旬,融创中国发布公告称,拟配售融创中国及融创服务股份,合计所得款项总额约为9.52亿美元,同时董事会主席孙宏斌还提供了4.5亿美元的无息借款支持。

不止如此,融创还在持续抛售所持股份。12月8日,融创披露,其在2021年10月29日(纽约时间)至2021年12月7日(纽约时间)期间累计出售约2671.3万股贝壳美国存托股票(ADS),相当于约8014万股贝壳A类普通股,总代价约为5.3亿美元(约33.74亿元人民币)。

据融创10月末披露,其此前便已通过出售贝壳的美国存托股票,实现资金回笼约5.54亿美元。由此,融创两次共套现10.84亿美元,约合近70亿元人民币。

而资金状况已出现明显问题的房企则在加速出售资产回血。12月7日,富力披露,其转让广州空港物流园的部分股权,预计将获得12.63亿元的收益。奥园此前则已出让了位于香港西半山罗便臣道的部分现房资产,预计将回笼9亿港元;同时,有消息称,其位于香港葵涌的一栋活化工厦已进入买家商谈阶段。花样年则将其在北京的国祥府与国祥云著2宗项目股权转让给了旭辉集团。

资金压力仍显著

很明显的是,对于房企来说,这些都是短期获得流动性的快捷途径,并不具有可持续性,销售端资金的正常回流才是更加关键的。

不过,在当前市场信心低迷的背景下,7月份以来的房企销售向下趋势完全没有扭转,百强房企11月单月业绩同比降幅进一步扩大至39.3%。而某TOP10房企内部人士表示,在央行降准,政策底已至的背景下,市场信心修复仍需要3-6个月的时间。

市场下滑的同时,房企面临的极为严格的预售资金监管环境并无改变。在恒大事件后,北京、天津、重庆、青岛等多城强化预售资金监管,进一步加剧房企流动性风险。其中,石家庄政策力度最严苛,监管资金比例最高调整为监管资金总额的120%。

这使得即便银行按揭贷款有所放松,也无法给房企带来明显的输血。某华东房企内部人士向记者表示,在南京,其所在公司获得的房贷放款有明显增加。另一房企人士则表示,“放款都流入监管户,账面资金几百亿,但是能动用的很少。”

“支持刚需和改善性需求,按揭贷款的门槛、审批周期和利率等已有所调整,但预售资金监管的强化,使得这部分资金依然不能为房企‘灵活’使用,对于企业而言,卡脖子的问题依然存在。”上述分析师称,就目前的形势看,预售资金监管放松的可能性极低,“毕竟,从任何角度分析,‘保交房’维护购房者利益都是没有问题的。

这样状态下的房企,接下来将要面对的是2022年到来的偿债高峰。中银证券研究部分析师夏亦丰指出,在当前融资和销售环境没有改善的情况下,预计2022年房企债券和信托月度净偿还量平均在600亿左右,平均每月净偿还量/预计销售回款在9.5%~14.3%,该指标呈现明显提升的趋势,说明了房企未来一年的刚性兑付的债务压力不断走高。

西政资本分析指出,在楼市信心短期内无法恢复的情况下,随着2022年第一季度房企美元债与各类非标融资偿债高峰的到来,房企的命运将基本定性,尤其是高杠杆、高负债的房企或将迎来最终的劫数。

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