地价2.6万，售价不超4.7万！黄陂三限地如何破局？

黄陂首宗“三限”地块项目规划公布了！

近日，广州市规划和自然资源局发布了黄埔区HBPQ-LD-5地块建设项目批后设计方案。

该地块在第二次集中拍地中，被中铁建以260784万元拿下，折合楼面价2.61万/平。

在第二次土拍中，南沙、黄埔地块限定了入市后售价，而根据规定，黄埔区HBPQ-LD-5地块未来房屋销售价格不超过4.67万/平，且50%的房源要出售给无房户。

2.6万/平的拿地价，仅次于黄陂标杆地块。诸多限制条件，又为项目的开发增添了不少难度。

那么这块地最终会以什么模样与我们见面？事不宜迟，一起去看看。

.01

黄陂首个现售价项目规划出炉

将打造成什么产品？

该地块总用地面积43029平方米，可建设用地面积38476平方米，容积率2.8，建筑密度19.85%，绿地率30%。从这几组数据来看，表现均尚可。

从规划图上看，项目共规划了8栋楼，包括1栋政府回购房。可用作出售的住宅共有7栋，层数22-23层左右，预计为两梯三户/两梯四户设计。

而从楼层平面图来看，我们预测，主推户型或以大户型为主。

项目南侧靠近梅花岭，景观有加分。其中，项目的7#、8#景观最佳，且远离广汕公路，应该会是小区中最贵的两栋住宅。

北侧的楼栋靠近广汕公路，可能会受噪音、粉尘等影响较大。

小区内规划有幼儿园、图书馆、文化室、健身场所等，内部配套表现中规中矩。

无论从梯户比、容积率或是户型来看，项目的定位都很明确：主打改善。看来是有意与周边几个新盘做区分，避免“同台竞争”。

项目的楼面价26897元/㎡，根据出让条件，未来售价不高于46795.85/㎡。

不过，地块在出让时，对销售对象也做出了限定：要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

因此，我们预测，项目未来入市时，或许会做“高低配”。北侧靠广汕公路的楼栋做小户型，南侧靠山楼栋做大户型，在确保主力产品竞争力的同时，也能满足限售条件。

.02

周边配套较少

早期生活不便

从地理位置上看，项目在黄陂与水西站之间，距离周边现有的生活配套有一定距离。

项目的西南方3公里范围有商场，无医院，这也是新开发地块的通病，只能期待随着业主的不断入住，公共医疗卫生配套会逐步完善。

项目除幼儿园外，没有规划中小学校，片区内虽然有黄埔军校小学、黄坡小学、广州市第二中学、广州市二中苏元实验学校等优质教育资源，但具体能入读哪一个学校，需要等待教育部门统筹。

地铁出行不太便利，距黄陂地铁站2.8公里，超出步行范围，需要依赖公交车接驳。驾车到珠江新城CBD，距离约26公里，需用时40分钟，如果堵车的话，时间就要“无限延长”。

不过，与地块相邻的班岭村旧改已公示，预计2022年完成拆迁。规划了商业体和商业酒店项目，填补地块内商业缺失的空白，随着旧改的铺开，周边的环境面貌也会得到一定提升。

.03

多楼盘“内卷”

该项目能否突围？

目前，黄陂板块在售的新盘有融创祥龙·廣府壹號、保利翔龙天汇和越秀·星樾山畔。融创翔龙·廣府壹號11月均价约4.6万/平，保利翔龙天汇国庆前开盘价在4.6万/平左右，越秀·星樾山畔售价约4万/平。

除了在售的新盘之外，项目在片区内还有一个“重点竞争对手”：黄陂地价标杆、楼面价约2.73万元/平的黄埔军校小学西侧地块项目。

中铁建项目与深振业拿下的黄陂地价标杆仅一路之隔，配套、景观情况都差不多，而且深振业项目规定了30%要做大户型，“同台打擂”怕是避免不了。

从市场热度来看，黄陂在广州第二批集中供地中势头强劲。该地块溢价率虽没有达到最高15%的限价，但在政策调控，楼市冷淡、土地流拍的背景下，这块地依然能成为市场热门，至少也印证了众多房企对黄陂比较“看好”。

随着城市框架逐渐向东延伸，黄陂板块基建配套逐步完善，加上新盘的扎堆入市，也会形成产业的集群效应。

由此可预见，黄陂片区在未来1-2年内，依然会成为置业热点区域。未来新地块项目的入市，又会给我们带来哪些惊喜？我们不妨拭目以待。