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中央官宣!楼市,一锤定音!

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作者:子非鱼

01

对于楼市来说,没有什么利好,比中央会议释放的利好更大。因为这种级别的会议,是顶层设计,是纲领性文件。

两天前,政治局会议在北京如期召开。

按照惯例,一年之中往往至少有三次政治局会议分析研究经济工作,即4 月、10月和12 月,12月先开政治局会议,就明年经济工作达成初步共识后,再开中央经济工作会议予以最终确定,并给出更加具体的部署。

12月6日举行的这次会议,同样也对明年的经济工作定调。要“着力稳定宏观经济大盘”。

此外,每次这种会议上,房地产是绕不开的话题,毕竟房子是最大的民生。在这次的通稿里,对于房地产的描述如下:

要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

有人说,这是最近三年来,对房地产最温暖的描述。

的确。过往的同级别会议上,对房地产的表态,离不开“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房产作为短期刺激经济的手段”等等。


而这一次,除了“房住不炒”仍在,其他话语统统没有。

最关键的是,这一次出现了一个新提法,要促进房地产行业良性循环。

窃以为,这个词是对2022年楼市最大的利好,因为良性循环意味着,要纠正今年楼市过冷的现象,在细节上,会改变2021年信贷过度收紧的局面,在调控上,也可能会有所调整。

总而言之,还是本号之前的观点,楼市至暗时刻,翻篇了。

02

什么叫良性循环?它是与恶性循环相对应的。

今年的楼市,就处在一个恶性循环的圈子里。在房地产贷款集中管理制度下,在三道红线之下,在二手房官方指导价之下,在各种限购限售收紧背景下,今年的楼市形成了一个圈。

红塔证券研究所首席经济学家对这个圈的描述如下:

房子难卖回款困难外部融资紧房企出现信用风险房子更难卖(品牌价值削弱,持币观望者变多,预售难度加剧)回款更加困难(只能以更低价格抛售,继续打压房价上涨预期)外部融资更紧(金融机构风险偏好收缩)房企信用风险继续释放。

具体展开了说,其实就是本号之前多次说到过的,由于信贷收紧,尤其是三季度表现明显的房贷放款时间被延长,让购房人短期内失去了银行的杠杆支持,购房有心无力,导致成交量出现了全国性普跌。

成交量下跌,让原本就承受融资难、融资贵的房企,又遭遇了回款难。

四面楚歌之下,很多房企只能降价跑量,以期望加速收回现金,抵御楼市凛冬。

部分房企更是出现了债务违约。更多的房企,在陷入流动性困难之后,停摆了不少项目,如此便加剧了购房人延迟收房,甚至收不到房的局面。

此外,由于房企缺钱,尤其是民营房企,于是出现了更加始料未及的局面,那就是出现了全国性的土地大流拍。比如在第二轮集中供地中,长沙、北京的流拍率超过60%,沈阳、广州、杭州的流拍率也超过了50%。


数据显示,2021年31省(自治区、直辖市)前10个月成交地块的土地出让金中,只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长,其余23个省份土地出让金同比下降,其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。

官方媒体爆料,已经有一些县市因为卖地收入缩水,影响了财政运转。

已经开启的第三轮供地,虽然流拍率好了许多,但主要是因为国资(国企、央企和地方城投)在兜底,第三轮供地的上海、无锡、深圳、南京、苏州、广州,国资(央企、国企与地方城投)拿地比例分别是90%、75%、81.82%、80%左右、92%、92.3%。


制图:城市财经

可以看到,民企大多数都选择躺平。如果没有国资兜底,流拍率估计不会比第二轮好看。

土地市场如此寒冷,又会传导给房产成交市场,如此会导致成交量继续低迷,房企更难回款,房企更缺钱,更玩不起土地拍卖。如此循环往复。

而且,房企越发缺钱之下,已经付了首付款的购房者,收房的时间越长,烂尾的概率越大。

如此还会加剧金融系统的风险,毕竟房子是非常重要的抵押品。

03

如果继续这么冷下去,会有更多房企出现债务危机,会有更多楼盘停摆,会有更多土地卖不出去,会有更多城市出现财政缩水。

所有,要改变局面,要让楼市进入良性循环中。

目前,已经在行动了。

比如,贝壳研究院数据显示,追踪的100个城市,有30%的城市房贷利率开始下调,有60%的城市放款速度在加快。

另外,金融机构也在恢复对房企开发贷款的发放,并打开了房企在银行间市场发债的正门

11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上,继续保持环比、同比双升态势,初步预计同比多增约2000亿元。另据Wind统计,11月房地产企业境内债券发行金额471亿元,环比增长84%。


最关键的是,央行已经明确宣布,本月15日进行降准,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放1.2万亿资金。

尽管央行表示,这是为加大对中小微企业和实体经济发展而来,但降准之下,资金或多或少都会流向楼市,对楼市构成直接利好。

当然,良性循环并不意味着楼市又要走过去的老路,大家也要跳出此前非冷即热的惯性思维。

正如本号在之前的文章中说到的,过冷不利于经济发展,不利于金融系统的稳定,不利于社会发展,同样的,过热也一样不利于社会发展。同时也不利于三胎政策、内循环大战略、共同富裕等战略的推荐。

所以,2022年的房地产市场,会逐渐走向健康,走向稳定。

只有楼市稳定,才能在经济稳定的背景下,逐渐降低房地产对于经济的权重,在稳定中,为三孩政策、为内循环战略、为共同富裕战略,腾挪空间。

从而彻底走向消费经济、科技创新推动经济发展的路子上来。

04

良性循环之下,接下来不是筑底反弹,而是筑底企稳。人口与经济竞争力强劲的城市,会逐渐横盘,甚至会缓慢爬升,至于人口竞争力不足,经济低迷的城市,则会继续阴跌。

由此,本号认为,对于人口增量显著、经济活跃的中心城市,2022年年初,是上车的契机,比如深圳、杭州、北京、上海、南京、宁波、苏州、合肥、广州等。

当然,目前市场缓慢回温的时间段中,购房者还是要规避一些风险,比如购房还是要认准发展比较稳定的大品牌房企,如此才能降低收房延长、烂尾的风险。

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