网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

楼市得救了,但他们的“冬天”才开始……

0
分享至

文/刘晓博

7月15日和12月15日的两次全面“降准”,宣告了宏观政策的重要变化。

新一轮周期开始了,钱会变得多起来,而且更便宜一些。


上图是截至今年10月的广义货币M2同比增速,虽然反弹到了8.7%,但基本上处于疫情爆发之前、去年12月的水平。

随着12月15日降准兑现,以及未来可能出现的新的全面降准,M2的同比增速会再次反弹到10%以上,甚至重回11%以上。


上图是社会融资规模存量同比增速,是比M2口径更宽的“印钞速度”,到今年10月的同比增速只有10%,比疫情之前还低。

要稳住经济增长,这个指标也必须反弹,至少重回12%左右,才能稳住经济和就业。

股市和楼市的走势,会跟M2和社融一起,反弹一波。楼市主要体现在成交量上,股市则主要体现在传统蓝筹股的估值修复上。

12月6日召开的政治局会议,对楼市的表述是过去3年来最温暖的。

大家对比一下就知道了(下图)。没有提及房住不炒、房不刺激,最新的说法是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。


楼市的定向降息,也已经开始。主要体现在贷款利率“加点”的降低。下图是贝壳研究院发布的11月主要城市房贷利率变化,下调比较多的城市。


展望未来半年,估计央行还会再全面降准一次,可能会有正式的降息。再加上针对楼市的定向降息,全国新房、二手房成交量会迅速反弹,局部可能会出现明显的价格上涨。

所以,危险的楼市再次得救了。

楼市回暖,意味着地方财政收入也将回暖。大家不妨下面这组数据:


这是过去3年,全国单月卖地收入和同比增减情况。

可以看出,7月到10月已经连续4个月零增长或者负增长。

这种情况在2019年前四个月,也曾出现过。其结果是4月19日和7月30日的政治局会议,都提出了“逆周期调控”。所谓“逆周期调控”,其实就是宽松。

当时的情况,跟现在非常相似。

但楼市得救了,不意味着房企得救了。我之前多次在专栏里讲过,中国房地产行业痛苦的“去产能”从2021年正式开始了。

这是跟2015年末的时候,最大的不同。当时楼市不行了,国家出台“去库存”,结果引发了一轮大涨。

6年过去了,楼市不行了,需要回暖。但没有提出“去库存”,而会着重“去产能”——适度减少供应量。

为什么会有这个变化?

因为人口红利在进一步减少,城镇化率比2015年的时候高了6到7个百分点,距离见顶已经不是很远了。

这种情况下,继续支撑数十万家房企,是不可能的了。

根据“企查查”今年8月的统计,目前我国现存房地产相关企业58.51万家。这个口径可能略微宽泛,包括了主营业务中有房地产的所有企业。


上图是每年新注册的,主营业务或者企业名称里包含房地产的企业数量。2018年到2020年,竟然每年新增9到10万个。


上图是主要城市“房企”数量。

上海最多,有2.9万家企业经营范围里有房地产;其次是北京,达到了1.88万家。然后是重庆、成都、广州、郑州等。中国头部房企总部扎堆的深圳,只能名列第七。

这些企业里,真正主业为房地产的恐怕不到一半。即便按照40%计算,那也是23万家以上。当然,其中部分可能是大房企的项目公司。


上图是截至2018年末,房地产行业的数据,来自国家统计局的第四次经济普查。

房地产开发经营企业是20.6万个,跟我上面的估算差不多。从业人员371.5万人。

未来需要去产能的,主要是这些企业和从业人员。至于物业管理、租赁等,是比较稳定的。房地产中介服务(158.3万人),本来就是剧烈波动的,未来人数估计也会显著下降。

20到23万个有实质经营活动的房企,将近380万从业人员,未来10年估计会大幅减少。

企业数量,估计会锐减80%,甚至90%。未来能剩下2到3万个企业就不错了。即便是2到3万个房企,仍然是非常多的,可以进一步减少到5000个以内。

从业人员数量也会下降,10年减少一半是可能的。头部企业的员工数量会增加。

前几天,跟一家中小房企高管吃饭。他们在深圳的一个配套、景观都不错的住宅盘认购率非常低,让他们大跌眼镜。其中一位领导,也是主要股东之一,表达了退出的想法。估计手头上几个盘卖完之后,就不再做这个行业了。

我想,他是明智的。

投资圈流传着一句话调侃的话:“靠运气挣来的钱,最后会靠实力亏光”。

它想告诉我们的是:大多数发财的人,不过是运气好,误打误撞进入了一个风口行业。如果由此误认为自己是商业天才,再搞几笔没有顺势而为的新投资,往往就亏光了。

所以,守住已经到手的财富是非常重要的。尤其是在“印钞速度”明显放慢的时代。

未来5年,我们会看到越来越多的王健林、宋卫平、潘石屹——他们都算是退出房地产行业比较早的人。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
中国女排有望重返世界之巅!郎平没有辜负众人期望,正式走马上任

中国女排有望重返世界之巅!郎平没有辜负众人期望,正式走马上任

篮球毒奶君
2022-01-26 18:44:38
加拿大华人区豪宅发生命案!31岁男子被捅身亡,33岁女子被控谋杀

加拿大华人区豪宅发生命案!31岁男子被捅身亡,33岁女子被控谋杀

瞰世界
2022-01-27 01:35:02
最难啃的“硬骨头”临死之前被割掉生殖器,对洋人只有藐视!

最难啃的“硬骨头”临死之前被割掉生殖器,对洋人只有藐视!

上下前后左右五千年
2022-01-22 08:06:46
公安部最新配枪亮相,92G要被替代了?丨轻武专栏

公安部最新配枪亮相,92G要被替代了?丨轻武专栏

军武速递
2022-01-26 19:16:04
因凡蒂诺:世界杯两年一届能给非洲人希望,省得偷渡时淹死

因凡蒂诺:世界杯两年一届能给非洲人希望,省得偷渡时淹死

虎扑足球
2022-01-27 00:50:05
谈妥了!国米有望签下顶级中后卫!AC米兰或签800万欧中卫

谈妥了!国米有望签下顶级中后卫!AC米兰或签800万欧中卫

红灯停路灯行
2022-01-27 08:19:30
在西安,一个35岁大龄剩女提出的结婚条件,刷新了我的三观!

在西安,一个35岁大龄剩女提出的结婚条件,刷新了我的三观!

情感挽救大师
2022-01-26 02:07:40
继“痞幼”后2000w 粉丝的 “旗袍一姐”聂小雨又被爆大瓜翻车?

继“痞幼”后2000w 粉丝的 “旗袍一姐”聂小雨又被爆大瓜翻车?

心理的苏庸子
2022-01-24 11:26:56
知名编剧曝女顶流耍大牌,开机第一天请假一周,导演:让她滚吧

知名编剧曝女顶流耍大牌,开机第一天请假一周,导演:让她滚吧

天天娱乐基地
2022-01-26 16:26:00
“男友每天化身不同奥特曼与我作战,但战斗时间只有三分钟!”哈哈哈

“男友每天化身不同奥特曼与我作战,但战斗时间只有三分钟!”哈哈哈

我人笑没了
2022-01-26 10:23:13
解放军空军实力有多强大?少将:33个航空师整装待发

解放军空军实力有多强大?少将:33个航空师整装待发

爱琴海ai读书
2022-01-26 15:55:12
拍摄战狼找不到群演,吴京老丈人:把衣服给我,我上去

拍摄战狼找不到群演,吴京老丈人:把衣服给我,我上去

明星人物
2022-01-26 16:06:21
贝克汉姆4个娃都“长歪了”,女儿样貌变化大,网友:好基因全浪费

贝克汉姆4个娃都“长歪了”,女儿样貌变化大,网友:好基因全浪费

8圈八一八
2022-01-26 02:30:02
在家自测的新冠试剂盒中国造,国外卖疯了,为什么国内买不到?

在家自测的新冠试剂盒中国造,国外卖疯了,为什么国内买不到?

八点健闻
2022-01-25 08:48:14
车主好消息!2022年高速免费通行22天,用车将再次降低!

车主好消息!2022年高速免费通行22天,用车将再次降低!

熊二谈车
2022-01-26 20:38:31
疑在测试中造假,千万粉丝"大V"遭特斯拉起诉!本人回应称遭网暴

疑在测试中造假,千万粉丝"大V"遭特斯拉起诉!本人回应称遭网暴

和讯网汽车频道
2022-01-26 12:43:42
红五军全军覆没,马家军割下军长头颅邀功,78年后才知头颅下落

红五军全军覆没,马家军割下军长头颅邀功,78年后才知头颅下落

千万爱美食
2022-01-26 18:31:22
1-1后4-0!巴黎接近夺冠,69%控球+22脚射门无解,梅西令巴萨欣慰

1-1后4-0!巴黎接近夺冠,69%控球+22脚射门无解,梅西令巴萨欣慰

中超替补席
2022-01-27 00:20:02
见过Steam和Epic打折之后,你们应该看看暴雪的打骨折……

见过Steam和Epic打折之后,你们应该看看暴雪的打骨折……

游戏玩咖资讯
2022-01-27 00:27:06
捉奸在床!丈夫猛踢对方下身,妻子满脸血保护小鲜肉:心回不来了

捉奸在床!丈夫猛踢对方下身,妻子满脸血保护小鲜肉:心回不来了

你回头我就在
2022-01-25 04:28:55
2022-01-27 10:00:49
博闻财经
博闻财经
原创经济评论,深度市场分析
1649文章数 81047关注度
往期回顾 全部

房产要闻

青客公寓传来破产声:住房租赁格局正在重塑

头条要闻

美新任驻华大使宣誓就职 媒体:大使空缺10个月极罕见

头条要闻

美新任驻华大使宣誓就职 媒体:大使空缺10个月极罕见

体育要闻

领先35分被快船逆转!奇才咋做到的

娱乐要闻

TVB碰瓷周星驰,竟拯救了垮掉的收视率

财经要闻

科技要闻

特斯拉Q4净利润23亿美元 同比暴增760%

汽车要闻

丰田全新一代红杉官图 更威猛也更有科技感了

态度原创

时尚
旅游
本地
亲子
军事航空

十年前的纯爱CP,终于官宣了?

旅游要闻

58度的沙漠下雪了 令人类惶恐不安

本地新闻

请随我来 | 刘璇带你看林海雪原牡丹江

亲子要闻

春节给孩子压岁钱,什么时候给?给多少?大有讲究

军事要闻

韩国自研五代机KF-21双座型原型机出镜

进入关怀模式