中央“定调”！2022年房地产市场回暖成定局！

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。

会议强调：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持流动性合理充裕。

要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

12月6日下午5点，央行发文决定于本月15日下调金融机构存款准备金率，支持中小企业、绿色发展、科技创新，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

此次降准将释放约1.2万亿的资金。

在2021年最后一个月，国家就为明年房地产的发展定下了主基调，与此前央行不断强调的“两维护”政策前后呼应，也给市场投放了一颗“定心丸”。

更有意思的是，央视财经公众号发文称全球房价飙涨。

主流媒体罕见“吹风”，也是很明确的信号了。

2022年，应该会有与2021年不同的行情。

2021：楼市震荡

2021年政策频出，市场就如过山车一般——经历了上半年的短暂繁荣后，第三季度迅速转凉。

年初，需求端按揭贷款额度宽松，国家对实体经济扶持力度不减；供给端“三道红线”的效果还未显现。

无论是供给端还是需求端，市场呈现一如既往的繁荣，需求得到了提前释放，商品房销售成绩斐然，开发商得以快速回流资金。

在资金充裕的情况下，集中土拍也抵挡不住开发商的热情。

第一次土拍，22城中共有116宗地溢价率超过了30%，占总成交地块的15%左右。

全国商品房当月销售面积变化趋势 数据来源：国家统计局

然而第三季度市场出现了转折点，潮水退去时，才会知道谁一直在裸泳。

房地产调控持续升级，2021年1-9月全国房地产调控次数高达482次，刷新历史同期记录；部分城市房贷全面收紧，放款周期普遍都在3个月以上甚至更长。

一系列动作全面抑制了成交量。而成交量的减少，导致开发商资金问题逐渐显露。

无论是地产新贵，还是老牌房企，频频“暴雷”。

所以在第二次集中土拍“凉凉”之后，中央层面也意识到调控可能“过度”，9月底便开始频繁发声：

9月底以来中央政策“回暖”的信号

而12月6日的中共中央政治局，正是对2022年房地产市场最有效的“强心针”。

2022：央行注水

政策反复强调要满足购房者的合理性住房需求，那何为合理性需求？

就是刚需，也就是购房者因居住需求而产生的购房意愿。

之前由于贷款额度控制，刚需的贷款都不能满足，这与政策的初衷相违背。

如何满足刚需？目前的症结主要在于“钱”。

从房地产贷款余额同比增速来看，2017年高点时可以达到26.1%，而2021年第三季度只有5.3%。

其结果就是购房者按揭贷款受限，买房需求被抑制；开发商更是从银行贷不出钱来，资金不足束缚住其买地、投资开发的手脚，推出的新盘减少，供给减少。

房地产贷余额同比增速变化趋势 数据来源：中国人民银行

所以，满足购房者的合理住房需求，就要从“钱”的角度来解决供给端和需求端的症结，打通房地产市场的“任督二脉”，才能促进房地产业健康发展和良性循环。

而12月6日下午央行发布降准消息，可以理解成是对中央政策层面“定基调”的响应，当天就释放1.2万亿，非常迅速。

所以，我们可以预见2022年资金面将宽松，也就是央行要“注水”了。

当下：最佳时机

2021年或许是房地产市场最为黑暗的一年，而2022年，房地产市场无论是政策层面还是资金层面都将“回暖”。

1）政策面：房地产调控放松，已成定势。三季度以来不少城市打响了“救市”战役，而中央“因城施策”，并没有制止地方的行为。

此次房地产业发展的“定调”，正是对这种行为的默许和支持。

2）资金面：降准所释放的资金虽然是为了对冲到期MLF，加大对小微企业的支持，但是作为中国两大资金蓄水池之一的楼市，必将吸引着资金向其流动。

叠加政策面的宽松，市场将迎来回暖，房价也将止跌上涨。

2021年或许是房地产市场最为黑暗的一年，而现在或许就是黎明前的黑暗。

而黑暗之下，就是房价的阶段性低点、购房者的最佳时机！