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中央“定调”!2022年房地产市场回暖成定局!

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12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。

会议强调:“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持流动性合理充裕。

要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。


12月6日下午5点,央行发文决定于本月15日下调金融机构存款准备金率,支持中小企业、绿色发展、科技创新,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

此次降准将释放约1.2万亿的资金。

在2021年最后一个月,国家就为明年房地产的发展定下了主基调,与此前央行不断强调的“两维护”政策前后呼应,也给市场投放了一颗“定心丸”。

更有意思的是,央视财经公众号发文称全球房价飙涨。

主流媒体罕见“吹风”,也是很明确的信号了。


2022年,应该会有与2021年不同的行情。

2021:楼市震荡

2021年政策频出,市场就如过山车一般——经历了上半年的短暂繁荣后,第三季度迅速转凉。

年初,需求端按揭贷款额度宽松,国家对实体经济扶持力度不减;供给端“三道红线”的效果还未显现。

无论是供给端还是需求端,市场呈现一如既往的繁荣,需求得到了提前释放,商品房销售成绩斐然,开发商得以快速回流资金。

在资金充裕的情况下,集中土拍也抵挡不住开发商的热情。

第一次土拍,22城中共有116宗地溢价率超过了30%,占总成交地块的15%左右。

全国商品房当月销售面积变化趋势 数据来源:国家统计局


然而第三季度市场出现了转折点,潮水退去时,才会知道谁一直在裸泳。

房地产调控持续升级,2021年1-9月全国房地产调控次数高达482次,刷新历史同期记录;部分城市房贷全面收紧,放款周期普遍都在3个月以上甚至更长。

一系列动作全面抑制了成交量。而成交量的减少,导致开发商资金问题逐渐显露。

无论是地产新贵,还是老牌房企,频频“暴雷”。

所以在第二次集中土拍“凉凉”之后,中央层面也意识到调控可能“过度”,9月底便开始频繁发声:

9月底以来中央政策“回暖”的信号


而12月6日的中共中央政治局,正是对2022年房地产市场最有效的“强心针”。

2022:央行注水

政策反复强调要满足购房者的合理性住房需求,那何为合理性需求?

就是刚需,也就是购房者因居住需求而产生的购房意愿。

之前由于贷款额度控制,刚需的贷款都不能满足,这与政策的初衷相违背。

如何满足刚需?目前的症结主要在于“钱”。

从房地产贷款余额同比增速来看,2017年高点时可以达到26.1%,而2021年第三季度只有5.3%。

其结果就是购房者按揭贷款受限,买房需求被抑制;开发商更是从银行贷不出钱来,资金不足束缚住其买地、投资开发的手脚,推出的新盘减少,供给减少。

房地产贷余额同比增速变化趋势 数据来源:中国人民银行


所以,满足购房者的合理住房需求,就要从“钱”的角度来解决供给端和需求端的症结,打通房地产市场的“任督二脉”,才能促进房地产业健康发展和良性循环。

而12月6日下午央行发布降准消息,可以理解成是对中央政策层面“定基调”的响应,当天就释放1.2万亿,非常迅速。

所以,我们可以预见2022年资金面将宽松,也就是央行要“注水”了。

当下:最佳时机

2021年或许是房地产市场最为黑暗的一年,而2022年,房地产市场无论是政策层面还是资金层面都将“回暖”。

1)政策面:房地产调控放松,已成定势。三季度以来不少城市打响了“救市”战役,而中央“因城施策”,并没有制止地方的行为。

此次房地产业发展的“定调”,正是对这种行为的默许和支持。

2)资金面:降准所释放的资金虽然是为了对冲到期MLF,加大对小微企业的支持,但是作为中国两大资金蓄水池之一的楼市,必将吸引着资金向其流动。

叠加政策面的宽松,市场将迎来回暖,房价也将止跌上涨。

2021年或许是房地产市场最为黑暗的一年,而现在或许就是黎明前的黑暗。

而黑暗之下,就是房价的阶段性低点、购房者的最佳时机!

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