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房价很难探底,但上涨动力已经见底

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房价很难探底,但上涨动力已经见底

也许,很多人看了文章标题,会觉得很奇怪,很不好理解,甚至是矛盾的。既然房价上涨动力已经见底,又为什么不能探底呢?为什么会出现这样的矛盾现象呢?


中新经纬12月7日报道,易居房地产研究院6日发布的《2021年11月全国40城新建商品住宅成交报告》显示,11月40城新房成交量创近10年单月新低,预计短期内还将继续向下探底。

据了解,40个城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市;苏州、福州、南京、青岛等18个二线城市;以及扬州、东莞、温州、岳阳等18个三四线城市。这些城市在不同类型的城市中是有一定代表性的,是能够代表所在类型城市的基本变化的,所调查的数据也能够对决策提供一定参考。

那么,为什么笔者要采用一个看似非常矛盾的标题呢,原因就在于,目前很多地方的做法,促使了这种矛盾格局的存在。因为,从报告的情况来看,房价确实到了一个非常重要的关口,成交量创新低,开发商大多资金链紧绷,购房者越来越理性,政策虽在恒大出现风险的情况下做出了一些调整,但并不是全面放松,也不会全面放松,而是会在坚持“房住不炒”定位的基础上,有针对性地在一些方面给予调整。在这样的情况下,房价理应出现下跌,并持续探底,最终在底部找到一个平衡点,找到购房者能够接受的落脚点,实现房价的稳定。

关键是,地方政府并没有这样的想法,他们可以无限制地接受房价的上涨,就像过去一样,房价已经上涨了几倍,最多的地方上涨了十几倍,他们没有感到惊奇,也没有主动出台控制房价上涨的政策,没有限制房价上涨,反而在房价上涨中享受地价上涨带来的快感,大量收取土地出让金,以便于自身能够获得更多财力上的支配权,建设政绩工程、形象工程。待房价出现拐点,需要下跌了,就开始一个城市接着一个城市地出台限价政策,明确要求不能降价或者只能在某个很小的幅度内降价,帮助开发商维护房价。在这样的情况下,房价还会下跌吗?还能探底吗?房价不能探底,就意味着房价下跌的路给地方政府堵死了。


殊不知,地方政府此举,等于是加快开发商的死亡速度。因为,对开发商来说,眼下最紧迫的就是筹集资金,缓解资金链矛盾。在银行没有明显放松信贷资金、没有向开发商再次敞开放贷大门的情况下,只有降价售房,才能确保资金链不断裂。否则,相当一部分开发商的资金链会断裂。一旦资金链断裂,房地产市场的风险就暴发了。

只是,地方政府没有想到这一层,还在非理性地控制房价下跌。或者说想到了,但是,不想让房价下跌,还想吃房地产饭,过土地出让金的好日子,而忽视了广大居民的购房态度已经发生了很大变化,已经变得越来越理性,只要房价不跌,就选择等待。尤其是改善性住房,不会急于出手。而对开发商来说,具备等待条件的则越来越少,更多的则是资金链越来越紧。

不能不说,地方政府的限价政策,是在给开发商帮倒忙。这一刻的开发商,真的大多不愿意再死抗房价了,也抗不住了,地方政府非要限价,不等于将开发商往死里推吗?保持房价的适度下跌,与购房者形成互动,多好的事。不然,房地产市场的形势真的会越来越严峻。恒大如果能够早点通过售房等回笼资金,或许就不会出现这样的现象。关键是,开发商要死扛房价呢,死扛房价的结果,就是连恒大也撑不住了,要广东省政府派工作组帮助工作了。

所以,面对地方政府死扛房价的行为,我们希望不发再这样做下去,这对地方没有任何好处。一旦开发企业出现风险,地方政府就会当仁不让地成为责任者,必须帮助开发商处置风险。与其这样,为什么不让开发商降价售房、回笼资金呢?为什么还要帮开发商死扛房价呢?真正关心开发商,就不要限制降价,真正要限制,不要让房价大幅下跌,避免带来新的矛盾和问题。其他的,就应当听众市场安排,让无形之手发挥作用,有形之手的作用,则放在多建保障房、尤其是保障性租赁房上。


政治局会议要求,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。这也进一步明确,中央是支持商品房市场更好满足购房者的合理性住房需求,限制房价下跌,实际就是限制居民满足合理性购房需求,必须纠正和限制。

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