严控支持实体经济贷款违规入楼市

中共中央政治局12月6日召开会议，分析研究2022年经济工作。此次会议强调，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”住房问题事关千家万户，房地产市场发展变化对金融稳定和宏观经济平稳运行有着至关重要的影响。此次会议关于住房问题的部署为下一步我国推进住房保障和促进房地产市场平稳健康发展进一步指明了方向。

推进保障性住房建设是持续改善民生的重要内容，有助于加快补齐住房租赁短板，提升民众获得感。我国住房保障体系已经完成顶层设计，主体包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。其中，重在解决大城市住房突出问题，缓解新市民、青年人住房困难的保障性租赁住房是新发展阶段保障性住房工作的重中之重。2021年，全国40个城市计划筹集保障性租赁住房93.6万套，截至10月底，全年任务已经完成82.2%。从多地公布的“十四五”住房发展规划看，保障性住房特别是保障性租赁住房建设将持续推进。对于地方政府而言，应切实把保障性住房建设的相关支持政策落实到位，让广大住房保障居民住得进，更住得好。

今后，将更好满足购房者的合理住房需求。今年以来，我国对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制，目的在于避免商业银行将过大比例的信贷集中在房地产领域，通俗地讲就是不把鸡蛋装在同一个篮子里。这项管理举措取得积极成效，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。与此同时，也有不少购房者反映，一些城市银行按揭贷款投放周期明显延长，难以满足购买首套房或者改善型住房时的合理购房需求。银保监会负责人近日表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求。可以预计，首套和改善型住房的按揭需求将更好得到满足。

房地产业健康发展和良性循环，有利于经济实现稳中求进。当前个别房企经营风险爆发，其重要原因是自身经营不善、盲目扩张。整个行业应从中得到警示，房地产业高杠杆、高负债、高周转的模式有巨大风险，应该摒弃。实现房地产业良性循环，应避免市场大起大落，严防企业经营风险，避免给整个宏观经济造成不利影响，要让房地产销售、购地、融资等各个环节都处于常态化运转。今年下半年以来，房地产销售市场和土地市场出现明显降温，一些企业融资、拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节出现不同程度困难，相信随着房地产合理资金需求得到满足，特别是合理发放房地产开发贷款、并购贷款，房地产市场将有望实现良性循环。

中央政治局会议召开当日，中国人民银行宣布将于12月15日降准。结合当前房地产市场遇冷态势，有人就此认为房地产市场又将进入过快上行通道，这种看法未免片面。央行有关负责人表示，此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。将引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，显然，降准的重点是支持实体经济。

值得强调的是，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变，仍有炒房心理的投机者应该放弃幻想。我国在2016年底首提“房住不炒”，至今一直坚定不移地落实这一定位，即便面对经济下行压力，特别是新冠肺炎疫情对经济发展的巨大冲击时，也没有动摇，未将房地产再作为短期刺激经济的手段，不走过度依赖房地产的老路。

因此，有关监管部门应继续坚持“房住不炒”定位，加大监管力度，严格控制用于支持实体经济的贷款辗转违规进入楼市。对于房地产开发企业而言，应该清醒地认识到，整个行业高杠杆、高负债的模式已经难以为继，一旦吃紧的资金链获得改善，应该用于提高产品力和维持健康良性运转，并将降杠杆、降负债、避免踩到“三条红线”作为长期坚持的原则，不应再试图盲目扩张。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）

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实探房贷市场：低利率资金诱惑再起 购房者需谨慎

“最近打开手机，各种经营贷、消费贷的消息又层出不穷。”正准备购房的陈晨（化名）如是说。

年底，正是房企冲刺全年业绩和回款的关键时期，各种促销力度不小。另一边，近期也不断传出房贷出现松绑迹象的消息。在各种“诱惑”下，买房缺钱怎么办？就在去年，房抵经营贷违规进入楼市的现象引起各界高度关注，记者发现许多金融中介近期又活跃了起来，宣称提供多种资金，甚至可以用于购房。这时，购房者需要提高警惕。

一些金融中介

又铤而走险

提到房抵经营贷，就不得不提到“深房理“事件。就在今年8月，深圳银保监局组织银行开展全面排查和监管核查，已查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。

今年以来，深圳严查经营贷等资金违规进入楼市。不过，一些金融中介似乎再次铤而走险，向购房者推荐一些低利率资金。

“我们跟某大型银行有合作，可以提供月利率仅为3.54%的3年期经营贷，先息后本，贷款额度可以做到房子参考价的八五成。”记者以潜在客户名义向一家位于前海的金融中介公司咨询，一位王姓经理告诉记者，“当然需要您名下有一家公司，如果没有公司，我们也能帮忙，并且开出实际控股人的证明，而且我们给你提供的公司注册时间也在半年以上。”

“贷出来的钱可以拿来买房吗？”记者追问。

“拿到钱半年后再去买房，基本就不会被查到，而且3年期到了可以做个过桥，把贷款期限延长。”王经理如是说，“你可以放心，不会被抽贷。除了经营贷，我们也提供像创业贴息贷款等多种贷款，额度就没那么高，但不看流水不看纳税开票，比较灵活。”

这些金融中介提供的方法，与去年房抵经营贷的申请方式基本相同。不仅如此，金融中介收取的服务费也不低。“一般来说是贷款金额的1.8%。”王经理如是说。

相比于一些金融中介的激进，许多购房者已经变得谨慎。“最近接到很多电话，都自称是某某银行的信贷部，可以提供低利率资金，我对这些电话非常谨慎。而且，今年深圳楼市跟去年已经完全不一样，调控严厉，特别是严查购房者资金来源，我也不敢盲目投资，房子想要高价找到接盘者已经很难。”陈晨表示。

不仅如此，也有购房者告诉记者，自己去年在银行申请的经营贷在最近遇到审查，甚至面临抽贷的风险。目前，深圳也继续严查购房首付款来源。12月7日，备受关注的南山华润城润玺二期花园（住宅）获批预售，并且销售方案公示，里面也提及房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房资格信息进行严格核查，其中就包括购房人的收入证明、购房款来源以及一年的银行流水单等。

投机者空间依然很有限

12月6日，央行宣布将于12月15日全面降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。日前，银保监会发声维稳房贷，明确提出“要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”。

接连的“利好”令市场对今年以来一直受到严格管控的房贷迎来松绑的期待。与此同时，一些城市的房贷利率出现了松动或调整，关于各地房贷利率的讨论逐渐升温。就深圳市场而言，记者采访得知，深圳多数银行在审批准入、首付比例、贷款利率等方面尚未有松动或调整信号，但从业务层面的感受来看，额度方面整体有所松动，放款速度相对有所加快。

目前，深圳房贷的执行利率，首套房和二套房分别为5.1%和5.6%。记者对招商银行等多家银行的个贷经理采访时得知，最近几个月房贷利率并没有发生变化，但贷款流程大概一个月的时间就可完成，比去年“快多了”。也有银行经理表示，深圳的房贷利率跟其他一线城市相比并不算高，未来放松空间有限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从房地产市场来看，实际上今年下半年一些银行面临压力，资金配置能力明显受影响。而现在降准的情况下，银行的信贷配置能力增强，对于合理合规的一手房认购、二手房认购、首套房认购、二套房认购、租房消费、开发领域、并购领域、装修领域等八类房地产贷款需求，可以给予充足的保障，能够真正促进房地产市场的活跃和更稳健发展。

一位股份制银行对公业务经理指出，房住不炒的政策导向不变，困于贷款的刚需购房者可以留意接下来的窗口期，但在当前房贷政策下，投机者的空间依然很有限。