富力产业挽歌 54亿空港物流园终落黑石里的落寞

观点地产网 一年前，富力宣布拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。

消息一出，意料之中又有些哗然。彼时的富力在“三道红线”监管要求下为踩线最多的企业之一，降负债压力下，埋头出售资产回笼现金成了李思廉公开表态的方式之一。

然而，拿出广州物流园项目抵债又实属意外。毕竟这是富力旗下唯一拥有的物流园区，同时也是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

富力空港物流园官网就曾有这么一句话介绍该项目：物流园成立，吹响了富力进军工业地产的号角。

富力显然还不想放手这一培育近十年的项目，在去年转让黑石股权后，其仍保留项目30%权益，并分享存续公司利润。

而时隔一年后，处境艰险的富力再无暇顾及手中呵护许久的产业梦，以12.6亿元将物流园剩余30%股权清仓予黑石，终结了这一桩物流往事。

物流梦开端

富力空港物流园位于广州花都区金谷工业园，其规模极大--计划总建筑面积为超过120万平方米，土地总计约1671亩。

如此大宗的土地，富力如何揽下？公开资料显示，富力物流园成立于2007年；同年富力年报中也开始出现了物流园项目建设信息，不过彼时其囊括在广州富力金港城项目中。

据悉，富力金港城是一个综合多元化功能社区项目，毗邻广州白云机场，规划有住宅、酒店、旅游、物流业态。

但事实上，富力对于空港物流园的谋划远早于2007年。

观点地产新媒体查阅获悉，富力地产是于2004年在广州花都花东镇拿下的1900亩地，即如今的空港物流园所在地。

当时是什么契机与背景？

这与空港物流在中国的快速发展有密切关系，彼时经济全球化背景下，空港物流以快捷、安全、准确等独特竞争优势成为现代物流的经济增长点。

政策的鼓励下，物流行业的投资与建设呈现一片繁华的景象，并使中国物流市场出现一拥而上投资建设大型物流园的现象。

2004年，于广州而言意义非凡，位于花东镇交界处的广州白云国际机场正式启用；广州政府也制定了“机场带动物流，物流推动产业”的发展思路。

嗅觉灵敏的李思廉察觉了这一发展机会，据悉，物流园的建设便是其大力推动的。因此，彼时从未涉足工业及物流地产领域的富力做出了重大决策，即投资开发综合物流园。

据过往资料显示，富力内部人士曾表示：“李思廉很看重这个项目，很想尝试做物流地产。”

而在当时，因为物流行业是国家鼓励的下一个行业，因此物流地产商比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。

“拿地太便宜了”，富力地产总裁张力在2005年北京召开的富力第一季度业绩发布会上宣布了这一消息，并流露出对该物流地产项目的期待。

究竟有多便宜？据悉，花东镇在2004年4月推出了3300亩的指标工业仓储用地，价格为10万/亩，而富力一口气吃下了1900亩。而当时，花东镇现有其他用途土地的地价约为18万/亩。

换而言之，富力仅仅用了1.9亿元的“半价”就拿下了当时白云机场附近将近2000亩地。

进军产业的背后，也正是富力最为风光的那几年。当时凭借收购旧工厂起家的富力一路高歌猛进，尤其在广州，业界甚至流传着这样一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

其得意的步伐开始走出广州，如2002年富力举债力压潘石屹，斥资32亿元拿下北京广渠门东五厂地块，也就是现在的北京富力城。

至2007年，富力年销售额达到161亿元位列房企第四，仅次于万科、绿地和中海，为“华南五虎”之首。据悉，李思廉当时甚至还曾经设想挑战万科成为全国第一。

十年发展

富力攒足了劲，地产、商业、产业，风头正盛的五虎寻求着更多发展。

也是在2007年，广州富力国际空港综合物流园成立；2008年，首批仓库及物管服务大楼正式投入使用；2010年，富力空港物流园公用型保税仓、出口仓正式挂牌。

根据当时富力的规划，富力国际空港物流园总占地面积近2000亩，其中规划物流仓储面积100万平方米，总投资30亿元，将分三期开发。整体定位于为国内外第三方物流公司、跨国制造企业、国际采购商提供服务，业务可涵盖航空快递、IT、服装、鲜活产品等。

此后李思廉、张力虽鲜少出面为该物流园项目站台，但这一项目显然倾注了他们不少心血。

2009年任富力华南区总经理的朱荣斌曾表示，富力物流园项目是广州市的重点项目空港物流园一个核心组成部分，公司将争取在工业地产方面做到更高层次。

彼时富力地产执行董事吕劲也表示，物流产业是集团多元化拓展地产业务的一个方向，原因在于该产业在商业地产中较商场、酒店的成本低，资金回报也较为稳定，因此将是公司极为看重的一个新业务。

在此后数年中，富力空港物流园凭借空港物流的高速发展而不断成长。

如定位方面，上文提及富力此前紧盯国内外知名第三方物流公司如航空快递，或从事鲜活产品、加工制作客户等，后来富力空港物流园审时度势调整策略，利用珠三角中心地带及交通优势，向珠三角地区网点提供物流配送，还可为物流客户提供配套物流设施、设计和服务，定制个性化方案等。

即是说，园区从纯仓储类企业转为提供综合性物流服务。

而随着近年来越来越多的电商入局自建仓储，富力物流园也随之更改园区建设，将至少十年前建设的以楼仓形态的仓库增加了坡道仓，以便适应物流的快速流通，后续设计形成了“坡道+楼仓”的综合体。

这也吸引了越来越多的大型龙头企业入驻，最早2009年中国烟草进驻园区，翻开富力物流园发展的新篇章；2010-2011年与中国移动、中国铁通达成合作，园区出租面积超过20万平方米；2014年，菜鸟6万平方米超大型华南电商仓配中心落户园区。

一直到2020年，京东商城转运中心项目进驻，华润医药“诺和诺德胰岛素”总仓项目进驻等的消息，均证明着这个运营超十年的项目进入了丰收期。

二度终清仓

也是在2020年的9月，疲于降债的富力地产发布公告，称与黑石关联方签订无约束力意向书，拟转让广州富力国际空港综合物流园70%权益。

11月，交易正式披露，富力地产宣布其出售广州国际机场综合物流园70%股权予黑石集团，代价为该63亿元物业价值的70%，即44.1亿元。

出售完成后，富力地产将收到约41.2亿元的现金付款，估计将录得按将于2020年9月30日出售的资产公允值计算的出售收益约15亿元；同时富力则不再将项目并表，合并事项后，富力将保留存续公司30%股份，并分享存续公司利润。

从黑石方面的表态，也足以窥见这一项目的稀缺之处。

在当时的出售交流会上，黑石房地产中国区董事总经理陈宇便表示“蛮兴奋的”，其称一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。

“这个园区本身已经运营了有差不多10年的时间，已经是做得很好的。”当时，陈宇表示。

据悉，在出售70%股权之时，富力物流园计划总建筑面积120万平方米里面，已落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成，此外还有未开发仓库净用地面积约210亩。

黑石方面介绍，后续还会和富力继续对园区的的发展再追加投资，当然黑石将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成。

如果说彼时70%股权的交易还为富力留有一丝念想，如今30%的剩余股权出清，则是断了富力的产业梦。

12月7日，富力地产宣告将广州国际机场富力综合物流园30%权益作进一步的出售。完成后，富力将不再持有该物流园的任何权益。

值得注意的是，最新公告披露，该物流园整体物业价值为73亿元--而在一年前首度出售时仅估值63亿元，上涨了10亿元。

此外此次交易并无具体披露股权收购代价，仅表示将自出售事项收取现金付款约12.63亿元。但若按照其出售股权的代价为物业价值73亿元和目标集团资产净值之和的30%计算，此次广州富力流园30%股权的代价为34.3亿元。

仅从账面上来看，两次出售清仓后，富力回笼增加了54亿元的现金收入。

因此，回过头看，虽然近年来富力对该项目的投资金额口径已更改为50亿元，但综合彼时拿地价和近十年的租金收益来看，这一笔交易仍然不亏。

以现时可出租面积及出租平均水平粗略计算，该项目一年的租金收入将达到3.5亿元左右。

尽管不亏，但或有不甘。

在最新公告里，富力也表示这一出售事项可让公司变现自投资以来一段时间所累积于该等物业的投资价值，并为公司带来增强财务灵活性的机会。

出售的原因及资金用途早已明了，富力将把出售所得现金资源协助公司处理其最近到期债务，包括离岸优先票据。

其甚至有些悲壮地描述这一物流园的出售--该出售事项为公司为履行其财务承担而需实现的数个里程碑之一。

富力，竖起了偿债路上的里程碑，也推倒了自己产业发展的里程碑。