在广州，哪些地段最值钱？
12月2日，一份重磅的官方版的土地“指导价”出炉，事关广州416个小区！
读懂它，就会明白：
海珠霸榜广州楼面价TOP10不是意外，荔湾“失势”也不是意外。
除了天河，越秀才是YYDS。
这可以说是一份必备的买房指南，特别是选择二手房，一定要收藏起来看看。
如果没有读懂政府的信号，买错一套房，后悔一辈子。
官方这套土地价格基准，是一整套的系统，可以看成是广州各个地段的“毛坯价”：
不管建筑的楼龄、户型，主要看地段价值。
打个比方，一块澳洲牛肉的好坏会按M1-M9来划分等级，每一宗地也有它的地价等级划分。
地价等级的全称是“所在基准地价级别”，分为12级，1级最优秀。
政府给出了八大因素评分体系，按照权重高低分别是：
距最近轨道点范围>距最近商业中心范围>公交便捷程度>据公园广场范围>停车方便程度>据教育设施范围>据医疗设施范围>据文体设施范围。
（图源：广州市规划和自然资源局）
应该说，官方的打分也是很全面了。在这套体系的指导下，每个区的地段，都现出了原形。
先看天河，广州人心中的白月光。
想起天河，很多人第一反应就是年涨幅超过20%甚至50%。
但是！在官方地价表里，天河那些过去涨疯的“网红小区”，竟都被剥了一层皮！
比如，东圃美林湖畔花园，上半年二手成交均价7.8万/平，官方定的住宅楼面价只有21591元/平！
还比去年降了350元。
还有天宸原著，坐落在年涨幅近50%的牛奶厂板块，二手房从卖7万飙升到10万，而官方定的楼面价，同样只有2万/平！
房价足足是地价的5倍！
楼面价2字头是什么概念？跟黄埔黄陂的岭南山畔（21790元/平）、富春山居（20379元/平）同一水平！
这溢价，你细细琢磨。
不仅地价相似，就连地价级别，官方都定在相同范畴。
珠江花城、美林湖畔花园四期、中海康城（部分）、天宸原著、旭景家园，地价评级都只有4-5级；
而老黄埔片区的黄埔花园（一期）、金碧世纪花园、万科城市花园以及黄陂的岭南山畔、富春山居，也是4-5级。
如此看来，官方对天河东部跟黄埔西部交界处，几乎一视同仁！
只是，也许要给天河留几分“薄面”，又或是参考了二手房市场的成交情况，官方给上面提到的几个天河二手小区定的指导价还是比黄埔更高些。
所以，对于想入手天河东的朋友来说，则要留个心眼了，不要盲目追高。
在官方地价表面前，不止天河东，就连宇宙中心珠江新城，滤镜也差点“砰”一声碎了。
说二沙岛是落寞富人区的人要“啪啪”打脸了，在官方眼里，二沙岛才是YYDS！
金亚花园仅是住宅楼面价就高达57873元/平，全市NO.1，跟第二名拉开的差距足足有1万/平。
你以为第二名是天河，不好意思，还是越秀。没想到吧。
第三第四是海珠的天誉半岛花园跟保利天悦，第五名才轮到珠江新城的金碧华府。
官方统计的这416个小区，只有12个楼面地价过4万/平，越秀独占6个。
越是昂贵，越是珍贵。越秀已经将“稀缺”两个字镌刻在广州土地市场——每年的地块出让名单都鲜少出现越秀的大名。
而越秀南最贵“地王”的地位估计在很长一段时间内都难以撼动。
当然，这份文件没有把珠江新城几个“顶豪”盘囊括在内，难言胜负。
珠江新城业主跟二沙岛业主在“谁才是广州顶级富人区”上争论不休，唯独在一件事情上显得心有灵犀：
一个反对修隧道，一个反对修地铁。
幸好，珠江新城有一点比较牛：地价评级普遍都是1级。
像金碧华府、星汇御府、星汇雅苑、远洋明珠大厦，通通都是获得地价1级别的住宅小区；
珠江新城往外划一圈，林和跟天河公园是2级别比较集中的板块；
再递减一圈，汇景新城、华景新城跟金融城普遍是3级别。
谁最有能力跟天河“争食”，海珠这几年真的大放异彩。
前面提到，在这份官方文件里，楼面价排名TOP10的住宅小区，海珠有两个小区上榜，并且排名都超过天河。
这就跟今年土拍的结果非常相似，海珠占据土拍楼面价TOP10榜单的半壁江山，远超天河。
如果依靠海印桥南、滨江东片区的传统江景豪宅来PK，海珠不至于这么出色。
带动海珠异军突起的主要是近年来发展迅猛的琶洲-赤岗板块的楼盘。
以保利天悦为代表，楼面价43763元/平，仅次于天誉半岛（45809元/平）。
在海珠楼面价超过3万/平的12个小区中，有5个都属于琶洲-赤岗板块，并且像星品轩、世港花园都获得2级的高评分。
琶洲的价值，我们从去年中开始就反复提及，大家不需要我再啰嗦了吧？
大概会有朋友问，我想要买地价评级高的小区，但天河、海珠这些都买不起，怎么办？
别慌，市区买房，还有性价比之选——荔湾。
从官方地价可以看出，荔湾中心在康王中-中山八一带，房价比天河、海珠便宜，但小区普遍都被评为2级别。
其实，标定地价，不是今年腾空而出的新名词，官方每年都会更新。
过去没有溅起多少水花，多少归因于地市一片火热，新房成交行情一片向好，二手房价一路高歌。
广州各楼盘的房价涨跌基本都是买家用脚投票，房价涨势仿佛看不到尽头。
没有人在乎地价定多少。
直到前几个月官方二手房指导价，市场被前所未有地泼了盆冷水，买房人从手忙脚乱到中陷入迷茫：
价值何在？如何评估？
因此，这份官方的地价其实具备一定的价值参考。
从地价等级高低分布可以明显看出，市中心到外围区的递减效应非常明显。
出了天河、越秀、海珠、荔湾、白云跟番禺，就不再看到3级别的住宅小区；
番禺唯二标了3级评级的小区，也仅限于大学城的星汇文华跟星汇文瀚。
越往北面走，地价评级就越低，从化小区的评级基本都是7-11。
往南，南沙黄阁、 榄核、东涌、大岗这几个板块，都是7-9评级。评级比较好的小区基本都在明珠湾跟金洲-区府。
值得一提的是，去年以来号称南沙涨幅第一的二手盘叠翠峰，今年出现在了官方的地价名单中。
往东，黄埔的地价评级不算优秀，知识城被官方划到了8级别，意味着各方面配套建设尚未成熟，中泰天境花园今年甚至被“除名”了。
但黄埔比较突出的一点是跟去年相比，地价同比涨幅普遍比较大，说明官方认可度在提升。
而在官方评级划分上，老黄埔>黄陂>科学城>长岭居>知识城。
再往东，增城只有两个地方出现6级评分，分别是新塘镇跟荔城。
新塘的三个楼盘分别是凤凰城、海伦堡花园、现代城市花园。
荔城则是荔城碧桂园、欧亚公馆、奥运泰富广场、汇港豪庭、锦绣御景国际花园。
此外，朱村、白江7级，永宁、中新、石滩的基本都是8级、9级。
当然，前面也提到，这份地价表每年都会更新，官方的评级主要还是基于现状。
随着基建发展，区域差异化缩小，相信广州外围区的地价评级很快将迎来改写。
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