这是严肃君的第 505 篇推送
自今年开始双集中供地以来，作为北京新房市场集中供应的样本，朝阳首批次10个项目6336套房集中入市，改善购房者挑花了眼。
但对于刚需购房者来说，集中供地带来的“狂欢”与他们无关，改善产品的大量入市，直接把朝阳入门门槛提高到了800万起步。
低总价、小户型的新房产品依然稀缺，甚至有点“买不上”。
上周末，北京沁园加推1#楼，官方口径卖了4.1亿。
这个位于朝阳东五环，临铁，高标准建筑社区，单价6开头的纯新盘，一个周末卖4.1亿的成绩可圈可点，也在意料之中。
01
房价重回2017
朝阳新房苦刚需久矣。
一方面，朝阳新房市场长期供应不足。
拉长时间线来看，2018年-2020年朝阳供地仅10宗，提供约仅4642套房源，而这三年朝阳新房累计成交7463套。
直到今年才有所缓解，前两次集中供地朝阳上市11宗宅地，10个已入市项目提供约6336套房。但问题是，集中供应的11宗宅地中，刚需盘少之又少。
仅五环边北京沁园、东坝德贤御府2个盘有100平以下刚需户型，小三居套数更是只有324套。
另一方面，刚需上车门槛却在逐年提高。
看总价，以89平三居为例，2018年瑞悦府600万/套起，首套首付240万起；2020年华樾北京700万/套起，首套首付280万起；2021年德贤御府712万/套起，首套首付285万起。
看单价，2017年朝阳区成交均价为6万2，2018年-2020年成交均价7万-7万2左右，2021年前11月成交均价达7万4。
而北京沁园，销售指导价6.5万/平的价格，相当于回到了2017年。
55平-149平一居-四居，10个面积段，总价约325万-969万，北京沁园可满足单身贵族、三口之家、四世同堂等不同购房者的需求。
02
高标准高在哪？
更难得的是，北京沁园还是按照高标准建设方案建设的社区。
说起高标准，大家都会觉得看不见，摸不着，严肃君第一反应也是装配式建筑、绿色建筑等专业名词。但其实，真正的高标准建设住宅，与普通住宅差别很大。
一是，造价成本上，普通高层住宅每平建安成本约2000元左右，而高标准建筑每平要高约800-1000元左右。
而且从开发建设到验收等环节，都需要接受相关主管部门监管，验收也需要按照高标准方案进行验收，无需担心交付品质。
二是，居住感观上，高标准住宅居住更舒适。
北京沁园全部为绿色三星建筑，另外超低能耗建筑占比约50.66%，健康建筑住宅100%，装配式建筑占比约91%。
超低能耗建筑还有个名字叫被动房，通过房子本身合理的设计，以达到房屋冬暖夏凉的居住体验。
北京沁园工艺展区严肃君实拍图
普通住宅外保温层厚度约10cm，而北京沁园外保温层可达20cm，加上墙体厚度约40cm，连接保温层与墙体采用的也是阻隔冷热桥效应的断桥锚栓。
加上所有窗户均为三玻两中空铝包木外窗，由于窗户内充有惰性气体，不仅隔热隔冷，还隔噪音。普通窗户的K值在2-3之间，而三玻两中空铝包木外窗K值仅约1.1。
悄悄告诉你，总价2000万的颐和金茂府就是用的这种窗户。
北京沁园工艺展区严肃君实拍图
此外，北京沁园采用干式工法楼地面工艺，与传统的水泥砂浆地面相比，地面温度相对较高，地面干燥、温度、湿度更适中。
由于地面架空一层，流动的空气可有效减少噪音传递。同时，也方便购房者后期自由更换地板、重新排布地暖。
北京沁园园林沙盘严肃君实拍图
如果说房子本身的居住幸福感，更多是放松身体，那社区园林就是放松心灵。
北京沁园的园林占地近2万平，面积相当于3个足球场，是目前北京在售新房项目中最大的中央公园景观组团。
北京沁园效果图
想运动，社区内就可实现慢跑需求。一个标准的操场外圈为453米，而北京沁园的跑道长约550米。
还有专属孩子的活动区域，全部软胶地面，避免磕碰；设置科普长廊，在社区即可满足昆虫、小动物的科普需求。
细节，往往关乎居住幸福感。
03
高性价比
除了个人居住感观外，房屋的金融属性也是不可忽视的一部分。
在“房住不炒”提出的第五个年头，对购房者来说，大宗资产的保值性也很重要。而性价比，是保值率的重要组成部分。
北京沁园的性价比，体现在两个方面。
一是产品本身的性价比。北京沁园整体得房率约74%-79%，以106平全龄三居户型为例，得房率约78.6%，套内面积约83平。
同区域内其他新房项目，114平户型得房率约74%，套内84平；122平户型得房率约73%，套内89平；125平户型得房率约71%，套内89平。
如果从总价逻辑计算，北京沁园少花120万，就能买到同等使用面积的房子，还带精装修。
北京沁园区位图
二是配套的性价比。北京沁园所在的片区，配套完整度最高。
首先，该项目是真正的临铁房，距离地铁7号线黄厂站步行约5分钟，12站到国贸，18站到望京，4站欢乐谷，8站即可到北京环球影城。自驾通勤到望京、国贸、亦庄经济开发区都可在1小时左右。
社区北侧即近2万平的惠多港购物中心，目前已经在招商中，自建约3000平社区底商，日常生活需求可被满足。
社区南侧即幼儿园和规划中的小学教育用地，可实现家门口接送孩子上学。
更关键是，以目前的规划来看，未来以北京沁园为中心的商业圈，可覆盖周边3公里内小区的购物需求。
如果说房企卖房子只是小把戏，那真正优秀的房企，都在做社区周边的配套建设。
互动时刻：
关于北京沁园，你怎么看？欢迎留言与严肃君互动~
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
