意外！天津房价......市内六区销售情况大盘点...强烈信号！多部门发声、降准在路上！未来天津楼市……

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惯例，又到了每月的数据周。

这次“如常”中，依旧冒出了几个“没想到”。

第一个，就是房价稳住了！

原以为闹得满城风雨的“跳水大赛”，会把天津房价继续往下拽。

但没想到，最新出炉的11月份数据中，天津整体均价未跌反涨。

为16638元/平米，相比10月份，微涨了0.16%。

幅度不重要，重要的是，下探的趋势“刹住”了。

这说明什么？

1）疯狂跳水的只是个别楼盘。不足以对天津房价构成绝对影响。

只是“坏消息”的传播速度总是比好消息快，形成了一种“满城尽是特惠价”的错觉。

事实上，拿出作特惠的都是不好的楼层，噱头的意义大过实际。

2）改善走出了独立行情。

价格不是撬动改善的主因，品质才是。

所以别看刚需盘战火纷飞，但豪宅却没有参战，价格很稳定。

难得的是，成交量还涨了。

体北鲁能公馆10月份签约了8套，最新的11月签约了11套；

旭辉铂悦公望也比10月多了1套；

正荣紫阙则环涨了3倍……

整体成交数据也显示，600万以上豪宅的签约套数比10月份多了19%。

一正一反，正好让整体均价保持在了“平衡点”。

成交量却没有出现大幅的增长。

只比10月份微涨了0.99%，达到了96.5万平米！

依旧没有破100万平米。

同比去年同期少了17%。

从走势图可以很直观看出，今年的天津楼市走出了前高后低的态势。

3-7月基本在110万平米以上。

而到了8月份，陡转直下，已经4个月都在90多万平米了。

虽然近来的“跳水比赛”此起彼伏，一个比一个惊爆，但从签约数据来看，对整体市场作用不大。

相反，反而助长了负面情绪。

无特惠不成交，还得是大力度。否则，一个字，等。

另外，担心后期降，也不敢出手。

所以特惠加剧了市场上的观望情绪。

入市需求，不增反减。

红桥量涨，无可厚非，但价格竟也涨了。

成交数据显示，2021年11月，红桥区共计成交1.7万平米，环比大涨了47%！

涨幅位居全市首位！

这倒不稀奇。

因为中交春风景里135万/套起的价格，太香了。

果不其然，签约数据显示，中交春风景里“出场即销冠”，以54套拿下了红桥区NO.1。

令人意外的是，红桥区的整体均价却没有被拖拽下去。

反而实现了“同环比双涨”！

环比上涨2.2%，同比上涨4.9%。

整体均价水平也在河北、河东之上，为 31634元/平米。

究其原因，惠灵顿国际社区给托了一把。

该项目11月签约了39套，环比涨了179%！签约均价39460元/平米。

和平、南开，量涨价跌。

和平区11月签约3940平米，环比上涨26.6%，但签约均价却环比减少了31.5%，为41055元/平米。

原因主要有两点：

1）和平翰林公馆没有小户型了，在售的最小户型都115平米。而学区房的特性是越小户型单价越贵，大户型反而单价低。

2）招商津湾天玺异军突起，以特惠价拉低了整体均价。

南开区11月签约面积约1.7万平米，环比上涨24.9%。

签约均价为38349元/平米，环比减少7.9%。

主要是安置房幸福怡家签约，1万1，拉低了南开的整体水平。

主要是被个搅局者拉低了整体水平。

至于河西，依旧是市区的“流量王”。

11月签约3.4万平米，环比减少2.3%，同比大涨62.2%。

楼盘多，买房人和开发商都认。

环城的市场份额依旧很大。

按成交面积排名，除了滨海外，第二、第三名都来自环城。

一个是津南，11月签约13.3万平米，另一个是北辰，11月签约11.1万平米。

同时两者还有一个共同点，都是以价换量的代表。

11月全市成交排行TOP5中的新鸥鹏教育城、津南悦府、融创宸阅和鸣，都是靠价格上的位。

带动全区的成交量都实现了上涨。

其他两个区，西青基本持平，东丽量少了13.6%。

令人意外的滨海和远郊有了转机。

滨海成交量环比上涨10.2%，成交价环比涨了2.9%。

远郊五区，3个区价格出现了微涨，有些费解。

现在已进入12月。相比往年，今年新盘成了抢跑先锋。

中海所有新盘的节点都提前了。

中海安江里已启动排卡。

户型为82-130平米，首开送车位。高层预计3万3、4，小高3万6、7，洋房4万左右。

中海多伦道地块、中海铃铛阁地块也快动了。

中海多伦道地块最小面积68平米左右，售价不低于65000。

铃铛阁地块为中海、格调、金融街三家合作，户型为100、120、140平米。预期要卖4万6。

另外，绿城桂语映月、上实仰山等也计划年底前开盘。

绿城桂语映月高层85、130平米，售价预计2万5左右。

上实仰山预计首开92套，主推110-150平米，放风价3万8。

现在虽然开发商很热闹，但买房人的观望情绪还是很浓。

价格不动，买房人就难撬动。

估计今年的翘尾行情够呛了。

前方高能！市内六区销售情况大盘点...

距离2021年结束仅剩下20多天时间了

自从“限跌令”开始之后控制了一部分开发商降价抢跑的心，

给购房者打了一针“强心针”，楼市“稳定期”来了，

进入12月各大项目都进入冲刺期，诸葛君之前和大家分享过，当家想在天津买房称心如意的房子：

区域选择＞楼盘选择，在目标的区域内选择适合你自己的房子和产品，而买房人最关注的就是房价，

已经为大家整理好了天津市各区项目的销售情况和单价；

和平区

随着“三年户籍，六年学籍”高考新政影响，

和平的房价迎来了“小阳春”，但大半年过去了，这一阶段客户学区房热度已经渐渐消退，另外和平翰林公馆和和平印的小户型也已经卖的差不多了，剩下的大户型不太好卖，成交量就开始下滑，和平区的优势也在逐渐下降，

“学区房”本来就是个独立的市场，

受ZC影响，今年确实是个高点；

另外中海多伦道地块即将入市；

容积率6.42，地上建面约12万平米，包括商业、写字楼、住宅等。其中住宅共有4栋，26层到顶。有消息说，年底前会动，最小户型68平米左右，预计售价不低于6万5。

河西区

河西区当之无愧的“成交担当”

前10月已签约35万平米，比去年全年的量还多36%；

新梅江板块，既有热度又有流量，

比如天津瑞府、中海天空之镜、中海左岸澜庭等，

天津瑞府马上要推最后一栋小面积楼座，104平米总价约350万-370万，140平米总价约420-470万，带精装。

中海天空之境也放大招，100、110平米，特惠单价3万7起，限时送车位。而中海左岸澜庭胜在有小户型，总价门槛低。82平米，290万起，精装送车位。

今天，中海二批次入手的安江里地块也启动排卡。

产品为洋房、小高层和高层，7-26层到顶，户型为82-130平米。首开送车位，又是一个门槛级。

未来的土地供应量稳定，预计“河西区”也能成为明年的成交担当；

南开区

南开目前已经是“改善的天下了”

保利云禧、天保上城观景，金地阅千峯、旭辉铂悦公望等，价格一个比一个高，也难怪南开的二手房成交数据有起色；

即将开盘的纯新盘：

1. 招商江山玺最小户型都140平米以上，总价门槛估计的710万以上。绿城凤起悦鸣今年开不了，得等明年，据说产品超级惊艳，从没有见过。

2. 二批次，旭辉新入手的灵隐南里地块即将发布案名。

面积段跟旭辉铂悦公望差不多。所以，想买南开的普通改善，一定要盯紧现在的存量。

河东区

总结一下河东区，别人疯狂超车，我按兵不动；

路劲太阳城和凯旋门，最低总价不到200万。

前一阵特惠房幅度也不大，凯旋门最低170万起，路劲太阳城较之高些，得190万起。

河东区也马上要有新盘入市了，上实仰山和格调步庭；

1. 上实仰山：河东的改善盘，项目位于河东中环线内，临近地铁5号线以及在建的4号线成林道站，周边有河东实验小学、天津市第七中学，河东万达广场、爱琴海购物购物广场等众多优质资源配套，放风价3.8万，精装修，河东实验的学区房，3.5万以下可以考虑；

2. 格调步庭：这个地块原先属于天房万欣城，现在已经易主城投。城投又在自家项目里，拿出2个子地块，与格调共同开发，引入格调的产品系，位于万川路与畅韵道交口东侧，是格调在河东区打造的第3个楼盘，接待中心和景观示范区已经开放。价格预计在3万出头，
   

河东特别说一下，前文说过，河东农垦、雍鑫、城投这类国企开发商资金充足，

而且又是改善，所以这几个月的特惠大战不参与活动，

再加上河东本来就以地缘性客户的原因，

不过这几个月地缘性客户消化的差不多了，看上面两个新盘入市了它还能扛得住吗？

河北区

别看河北区可以称得上市区最难的一个区了；

中山路和蓝光雍金府还在等在金主拯救，天房御河桃源拿地价4.2万，一直无法开盘，紫悦宸府xxxxx还得画问号；

河北的看点在中海十里观澜。产品新，性价比高，高层2万6左右，就是第一次土拍的609地块带落地窗，

绝对是河北区年底的爆品，位置、价格产品开发商都非常不错；

红桥区

红桥区妥妥的降价也走不了量，津南西青河西降价真能看出有量了，红桥市内六区的地位直接卖到环城价，

前段时间，九和府刚把底线拉到155万，结果上个月新开盘的中交春风景里就以135万起的最低总价，搞得北辰整体都不好卖了，中交这个盘的抓紧买，开发商好，出门就是含金量很高的一号线，附近生活配套方便，性价比目前天津市内六区NO.1；

中海铃铛阁地块也有望年底前开动。项目为中海、格调、金融街三家合作开发，红桥的地、南开的房，预期要卖4万6。

强烈信号！多部门发声、降准在路上！未来天津楼市……

12月3日绝对是一个不眠之夜！大新闻太多了，很多人不得不连夜加班。

高层表示继续实施稳健的货币政策，适时降准；

广东约谈许家印，将向恒大派出工作组；

央行、银保监会、证监会就恒大问题表态

1

适时降准！确保经济平稳运行

降准的新闻是最先释放出来的，昨天晚上的新闻联播就有报道。

高层在会见国际货币基金组织总裁时提到：

继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行。

一般来说，高层提前对外释放降准信号，没几天央行就会落实，所以降准势在必行！

推动降准主要有两个原因：

一是考虑到当前的经济形势，每当经济形势有下行压力的时候，央行就会采取降准或者降息，给市场释放更多的流动性资金。

二是缓解中小微企业经营困难。

这对于企业和实体经济也是一大利好消息。虽然降准并不是直接作用于房地产市场，但是通过以往的例子看，降准也会给房地产市场带来积极的影响。

2

高层释放重磅消息：明年市场或有所放松

进入年底，市场的降温愈发明显。房企的“价格战”也在不断上演。

但受到金融政策的影响，很多人遇到买房成本较高，买房或置换的贷款难办等问题。

对于这种情况，近日银保监会也是再次发声！其表示，现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放地产开发贷款。

随着10月份以来，金融市场的发声也是比较频繁。而我们也看见了市场的一些变化，很多人的贷款进度加快。对于购房者来说，这是一大利好消息。

而这次也是给开发企业带来了一个利好，其中表示，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务，合理发放房地产开发贷、并购贷款。

对于目前融资困难的房企来说，可谓是一大利好消息。

3

LPR连续19个月持平，银行贷款额度增加

11月22日，央行公布了最新的LPR报价利率：1年期LPR的价格为3.85%，5年期及以上LPR的价格为4.65%。

据统计，11月100城主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较10月回落3个基点。本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。

据分析，11月100城中有约30%的城市下调房贷利率，下调范围较上月有所扩大。

另外，据媒体报道，苏州房贷利率集体重返5字头，最低5.5%，不到一个月，再次下调40-50BP。

贷款放松效果显现，新房、二手房成交量明显增加，同样的情况在全国多城都有出现，随着金融市场的转变，楼市也会逐渐回暖的。

此外，银行贷款额度也有所增加。进入10月份，在多个重要会议之后，银行的房贷额度也是出现了增加。根据数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

3400多亿的额度增加，带来的影响就是银行的放款速度加快。

房住不炒还是总基调，不要心存幻想。去杠杆还在路上，国家一直收紧到现在才准备降准，有可能还不是全面降准，LPR更是没下调，说明国家货币总闸门还是把控的死死的，不能再让钱流入地产饮鸩止渴。

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