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温州楼市至暗时刻:房企爆雷,降价不停,半价打包出售?

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网上一直流传着这么一个段子!

今年最惨的家庭:买了恒大的房子;抄底了中概互联;意外有了三胎,买了500头猪;老婆做中介;老公干教培。

要说惨中之惨,还属买了恒大的房子。

从各大银行、供应商向恒大催账,再到许老板变卖70亿家产亡羊补牢,许老板都展现出了惊人的求生欲。

而在2021年12月3日,中国恒大发布公告,宣布债券实质性违约,这也标志着处置的大幕拉开。作为第一大房地产开发商,恒大无论从规模、所有制性质,都极具指标意义。其处理方案的选择,处理细节的涵义,都会被市场放大检视。


图源:中国恒大集团

紧接着晚上的21:15分,广东约谈了恒大老板许家印。21:55分,一行两会罕见为恒大事件表态!

广东:督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营。

央行:恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。境外美元债市场是高度市场化的,投资人较为成熟、甄别能力较强,对于相关问题的处理也有清晰的法律规定和程序。短期个别房企出现风险,不会影响中长期市场的正常融资功能。

银保监会:恒大集团此次未能履行担保义务不会对银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。

中国证监会:A股市场运行总体平稳,韧性较强、活跃度较高,交易所债券市场违约率保持在1%左右的较低水平,涉房上市公司、债券发行人经营财务指标总体健康,恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。


图片来源网络

一行两会的意思很明显,恒大爆雷是源于自己的盲目扩张;恒大违约是市场行为,对资本市场稳定运行的影响在可控范围,但投资者要时刻保持风险意识。

无独有偶,千亿房企中国奥园于12月2日深夜,在其官网上发布《致投资人的一封信》。

"近期,公司担保的部分投资产品出现逾期兑付,给大家带来了困扰和不便,在此,诚恳向大家致以深深歉意。"


图源:财联社

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之前很多人都觉得恒大规模大、涉及产业较多,要是这个庞然大物倒了,必然会导致很多人失业,所以认为恒大的危机一定会有政府扶持。

但事实证明,所有的企业并不能被认定为“大而不能倒”来绑架政府,如果仅因为恒大太大就无原则地拿纳税人的钱去救助,那么就会激励其他“野心家”们All in加杠杆:赚了是自己的,赔了有政府兜底,甚至活过来之后财富再次实现十倍、百倍增长。

尽管恒大暴雷更多地是其自身经营管理不善、盲目多元化扩张导致,属于个别现象,多数房地产企业坚守主业、经营稳健,但我们也得承认,“高杠杆-高周转”是近十年房地产行业的标准商业模式,比恒大资质差的也不在少数,打击面过大或将引发信用环境进一步收紧,不排除有更多资质较差的开发商倒下,从而引发系统性风险。

然而,恒大爆雷事件在接下来会怎么演变?其实,温州已经有了模板。

在今年11月中旬,恒大·翡翠华庭(苍南)、恒大·都汇华庭(乐清)、恒大逸合城1834套房产(龙港)全被国企统一采购变为安置房房源。


恒大翡翠华庭效果图


恒大都汇华庭效果图


恒大逸合城效果图

可以说买了恒大这些项目前几期的购房者是不幸的,因为安置房和商品房混合住,明显会拉低整个项目的品质,但也可以说这些项目是万幸的,至少有政府帮忙,还不至于沦落到烂尾的最后一步。

如今强如恒大这样的开发商都倒在了高周转的模式脚下,对于我们温州的购房者而言,又还有多少开发商的楼盘靠谱呢?

3

首先,尽量以三道红线、四档标准作为购房的参考,这是今年以来楼市的重大事件之一,虽然已经是陈词滥调,但却是不可忽略的评判标准。

自下半年开始,开发商为了回笼资金,不仅没有了相比上半年的拿地积极性,而且在卖房这方面更是频频放出猛招。

国内某知名品牌开发商在平阳开发的项目为了快速回笼资金,据说正准备将所有房源5折打包出售。

而同样是国内百强的某知名品牌在温州市区开发的项目,售楼处还只是刚开,也在洽谈整个新盘打包出售,寻找下一个接盘侠。

其实,现在很多开发商的资金都已经出现了问题,所以我们在选房时,一定要时刻关注三道红线的变化,谨慎避雷。

至于那些变相降价的在售新房,看似是一场购房者的买房盛宴,其实大部分项目的这些降价,再加上各种成本、银行利息等费用,算下来基本是在亏本甩卖。

始终不要忽略了资本都是逐利的,亏本甩卖损失的利润将来无外乎都要从营销、装修、工程等费用里克扣出来。如今各大开发商连本就少得可怜的营销费用都要省,还指望装修和工程的费用上不克扣吗?

眼下,楼市维权愈演愈烈,而接下来即将上演的,大概率还是接踵而来的维权,甚至比当下还要有过之而无不及,而被时代裹挟的我们,唯一能做的就是,既要有着规避烂尾风险的认知,也要有品质无法得到保障的警惕。

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