1.2亿套空置房，应该停收物业费？已明确：新规下一律“这样”交

11月13日在第十二届财新峰会上，中国人民银行调查统计司原司长盛松成对于近期楼市政策进行了解读：房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去。在这点上，房地产企业不应该抱有幻想。另一方面，房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化，这个变化就是房子不再是投资的对象，而是为民生所计。也就是说，即使当前平均房价已经重新跌至万元以下，未来“房住不炒”依旧是楼市核心调控理念。

原因很简单，当前楼市依旧存在着两大问题。首先是房价过高的问题，根据房价行情网公布的11月全国314城房价走势来看，四大一线城市中，除了广州以外其余三个平均房价都超过了67000元/平米，房价超过2万元/平米的城市有19个，房价过万的城市有73个，而这些城市才是当前的热点城市，也是未来人口集中流向的城市，因此仅看“平均值”并不能代表房价已经回落到合理的水平。

其实是空置率过高的问题。过去房价大涨的时间内，吸引了大量投资者炒房，许多投资者都持有两套以上的房源。根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房普及率为96%，其中30%的家庭拥有两套房，11.5%的家庭持有三套及以上的房产，根据“第七次人口普查”数据可知，2020年城镇人口数为90199万人，平均每个家庭户人口为2.62人，结合上述数据不难算出持有两套房家庭数量约为1.06亿，持有三套及以上住房家庭数量约为3600万。

“空置房”数量已经达到1.2亿套

随着房价逐渐走向平稳，当前依旧保持着过高的空置率，反映的是许多炒房客依旧寄希望于未来房价出现大涨，因此不肯抛售多余的房产。那么我国到底有多少套空置房呢？2018年西南财经大学研究院发布了一组调研数据：2017年我国城镇空置房数量约为6500万套，整体空置率为21.4%。按照国际标准，空置率大于20%已经属于“商品房严重积压区间”的范畴。

通过国家统计局发布的数据来看，过去4年我国年均销售住房面积约为17亿平方米，按照每套房100平米、21.4%的空置率来计算，可以算出过去4年我国空置房又增加了约1450万套，整体商品房空置套数就达到了接近8000万套，不仅如此，如果算上回迁房、安置房、小产权房等各类房源，按照35%的占比估算，整体空置房数量已经达到了1.2亿套。

再结合上述提到的“七普”数据可以得出，仅空置房就可以满足3.14亿人的生活居住需求。由此可见当前住房供应已经远大于需求了。事实上，如果仔细观察的话，即使是人口大量流入的一二线城市，在其远郊区也会出现大量交付两三年的楼盘，但整体入住率不超过30%的情况，三四线城市的类似问题就更加严重了，即使是新城区，也遍地都是“亮灯率”不足10%的小区。

空置率与社会经济发展水平也有一定的关系，如果空置率在符合社会经济发展水平的合理空置区之内，说明过去的房地产投资和国民经济发展水平是同步的；如果空置率超出了该合理空置区，达到了过量区或者危险区，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了国民经济的发展水平。因此一些发达国家也会通过出台“空置税”来进行楼市调控，比如荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空置房；在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。

空置房“停收物业费”？

随着近几年房价逐渐回落，对于炒房投资的人来说，利润空间也在不断收缩。房地产专家冯仑曾说过，考虑多套房房贷利率、住房折旧率、持房成本等因素，对于投资房产的人来说，需要房价涨幅达到9%才能盈利，而2020年房价整体涨幅略高于9%，盈利空间逐渐见底。正因如此，最近几年楼市常常会出现“取消空置房的物业费用”的呼声，建议空置房取消物业费。

这类人的理由是：房子空置了，根本没有人住，相当于没有享受到物业的任何服务，因此不应该缴纳相应的物业费用，物业服务就像乘坐公交车，并非人坐齐了才能够发车，时间到了就算人不满也应该发车，类比到空置房物业费上，也是这个道理，因此空置房不应该缴纳物业费用。对于类似的观点，大多数人都持反对意见，并且给出了空置房应该缴纳物业费用的理由：物业服务是服务所有住房的，就算没有住人，小区清洁工也没有落下你家门口的卫生，同样也没有将垃圾堆到你家门口，因此就算人不在家同样也享受到了相应的物业服务。

更多刚需也表示：对于炒房投资的人来说，空置房收取物业费相当于增加了这类人的“持房成本”，当投资房产不能够盈利时，这些囤房族也会将多余的房产抛售，有利于房价加速回归理性，特别是当前并没有“空置税”来进行调控，因此空置房物业费用不能取消！那么空置房是否应该收取物业费用呢？实际上答案已经很明确，今年正式生效的《民法典》第九百四十四条第一款中已经明确提到：

• 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

已明确：新规下一律“这样”交

因此，有关空置房应不应该缴纳物业费用的问题，答案已经盖棺定论了，即使是空置房同样需要缴纳相应的物业费用。不难发现，除了极少部分家庭以外，大多数持有多套房的家庭基本上都是以炒房投资为目的，并不符合当前“房住不炒”的核心调控理念。为何近几年没有相关的机构统计出空置房的具体数据呢？原因很简单，真正实施起来十分复杂，因此对其收取相应的物业费用，可以算作是一种调控方式。

除此之外，前不久的高层会议上，已经明确了未来部分城市会出台房产税，作为楼市调控的“大招”，其针对的自然是炒房投机现象严重的城市，而这类城市空置率往往也不会低，可以说随着楼市的不断调控下，未来房价会加速回归理性，对于刚需来说买房也会更加轻松。与此同时，我们也可以期待未来“空置税”能够落地。