福州楼市乱象：五四北杨廷PK三江口清富，谁才是房企的坟墓？

继续比较系列，在下半年随着楼市行情下滑之后，近期各种工抵房，大优惠出现，近期查看了四区所有备案楼盘的库存情况，惊奇的发现，虽然近年新盘不少，但是论滞销重灾区，五四北泉头以及三江口清富，可以说是佼佼者，下面来盘点看看。

五四北杨廷

先来聊聊五四北杨廷片区，对于区域而言，由于被山体包围，没有空间扩展，目前已经通车的新店外环，打通区域与市区的距离，未来还有北二通道，以及前横快速路的预期。

由于五四北板块遇冷，区域又属于五四北的外围，导致去化艰难，近年也给出了不少新的标语，比如去年的新五四北，今年的东二环后花园等。

区域有四个代表项目：五四理想城、龙湖云峰原著、绿城柳岸晓风、熙悦府。除了五四理想城外，剩下三个项目都成了滞销盘，从期房卖成现房，同时由于当初高价拿地，也被网友戏称“杨廷三*”。

做土拍回顾的时候，其中2018年1月11日、2018年1月18日，这两天举行的2017年土拍收官站，可以说是上一轮楼市的转折点。

这两场土拍，福州正式推出了安商房这个模式，其中1月18日的收官站，五四北杨廷，供应了四幅住宅用地：

五四理想城：宗地2017-57/58号，配比80%安商房，成交楼面价9280元/平，回购价12841元/平，溢价率11.4%
龙湖云峰原著：宗地2017-56号，纯商，成交楼面价20507元/平，溢价率33.7%
绿城柳岸晓风：宗地2017-55号，纯商，成交楼面价19242元/㎡，溢价率20%

回顾当初的土拍，可以发现楼面价非常高，但是通过溢价率可以发现，房企拿地的溢价率并不像2016年的高溢价，可以说与2021年底的这场土拍非常类似，官方抬高了起拍价，从而导致拿地房企，就算不是高溢价拿地，依然在2年后被高地价深套。

回顾楼市，当看到高地价项目变成滞销盘，购房者对项目和房企各种调侃，但是认真细看，会发现，这里面高地价的始作俑者到底是谁？

三江口清富

接着来聊聊三江口清富片区，对于区域而言，位于三江口南端，作为板块最早打造的区域，有着一线江景，靠着泰禾收购项目，开启板块造城，可惜最终房企被债务拖累，文旅城至今依然停工。

对于清富片区而言，有四个代表新盘：泰禾福州湾、三江理想城、中海锦江城、三江花语城。其中锦江城、花语城可以说作为整个区域，甚至板块滞销盘的代表。

与杨廷的龙湖、绿城一样，中海锦江城同样是作为区域高地价的代表，

2017年10月13日，中海以最高限价12.67亿+配建8100㎡保障房竞得宗地2017-28号地块，楼面价18793元/㎡
2017年10月13日，中海以最高限价11.27亿+配建4050㎡保障房竞得宗地2017-29号地块，楼面价17951元/㎡

由于处于2017年楼市的巅峰期，中海不仅仅以限价，还竞配保障房拿下两幅地块，导致楼面价高达1.8W左右，然而4年后的今天，项目打出了优惠价1.58W楼层任选的标语。这也成了典型的售价低于楼面价的项目，然而就算如此，项目滞销依然严重。

库存PK

对于这几个滞销项目，目前看大部分在经历了2021年高开低走的局势下，依然没有太好的改善，下面看看，网签去化情况：

杨廷3个项目，清富2个项目，首开时间至少都已经过去1年半，目前已经基本都进入准现房去化，其中对比而言，杨廷由于上市更早，加上房企的定位，总体的去化率强于清富。

其中五四北的熙悦府，三江口的中海锦江城，目前库存最大，都在千套左右，当然从网签情况来看，中海锦江城未来去化难度更大。

优惠PK

熙悦府：打出工抵房，单价1.85W左右，而且还是带精装，对比备案价6.7折，对比上半年单价2.1W左右，可以说价格进一步下滑，而且这还不是对低楼层做特价。

绿城柳岸晓风：上半年项目已经给出精装2.5W的优惠价，对比备案价8.6折，但是近期随着即将交房，也推出了特价工抵房，个别房源单价已经到了2.1W，也因此被购房业主要求补差价。

三江花语城：近期给出1.6W起步，从表单价来看，均价在1.7W左右，对比备案价7.7折，不过从房源情况来看，依然是优惠的套路，大部分集中在低楼层房源。

中海锦江城：近期给出的优惠1.58W楼层任选，对比备案价7.4折，项目可以说价格也是一直刷新板块新低，从1.8W到1.6W，仅仅不到两三个月。

去化PK

从这5个月的网签走势来看，熙悦府以351套遥遥领先，项目下半年的各种优惠+分销，可以说刷屏朋友圈，也正因如此，项目虽然目前商品房库存是最多的，但是如果换算周期的话，反而是最快能达到清盘，当然就算这样，项目依然需要1年半的时间。

作为对比，三江口库存最小的三江花语城，定位叠拼+洋房的低密度住宅，虽然也开始做优惠，奈何三江口的板块定位，配合大户型的设计，半年时间，去化不过11套，按这样计算，相当于要7年的时间才能卖完。

从目前的发展来看，五四北绿城柳岸晓风，预计会成为杨廷三盘，去化最艰难的项目，至于中海锦江城，虽然已经给出1.58W优惠价，但是依然无法跑量，未来的价格预计会刷新板块认知。

盘点总结

从目前5个项目的发展来看，不说保本，只讨论亏损程度，目前看龙湖云峰原著、熙悦府预计是最小的。

对于熙悦府，虽然最晚拿地，楼面价依然高达1.4W，但是对比隔壁2W的楼面价，可以说没有对比就没有伤害。也正因为项目“相对的低价”，目前给出的优惠力度也是最大的，虽然最晚上市，但是网签已经过千套，可以说这个成绩放到其他项目已经不差，奈何项目自身库存高达2000多套。花费如此大的精力，最后拿着千套去化的成绩单，依然还要哭着面对千套库存。

对于龙湖云峰原著，项目虽然地价最高，但是房企反应最快，虽然也给出了高端系列，但是在18年底上市后，立刻做出大力度优惠，加上没有精装成本溢价，项目的连廊产品目前已经偷跑成功，只剩下了叠拼。

对于绿城柳岸晓风，近期开始交房，虽然项目的品质一直被宣传，但是区位的定位过于刚需，花费如此大的精力做品质，明显不如低价来得有吸引力，预计明年价格持续下行。

对于三江花语城，虽然楼面价1.4W，目前售价还没低于地价，不过同样的定位错误，虽然库存最小，但是目前去化最差，当然也跟房企操盘有关。对于中铁而言，不单单这个项目被套，琅岐的山语城，目前同样是板块去化最差的新盘，预计明年会加大力度优惠+分销。

对于中海锦江城，由于楼面价1.8W，目前1.58W的优惠价，从去化来看，依然没有跑量成功，加上周边不少新盘去化也在加剧，整个城南下行的压力较大，预计明年的单价会更加惊人。

综上，对于这5个代表的滞销盘，从价格与去化来看，三江口虽然喊出陆家嘴的口号，不过清富片区的滞销盘，离地铁过远，加上距离市区较远，对比而言，五四北杨廷虽然同样惨，但是从个别项目的优惠跑量来看，杨廷目前的吸引力比清富更强。

当然目前看五四北和三江口，不仅仅这几个已经开盘较久的滞销盘，今年上市的个别项目已经在默默地走向滞销的行列，而且库存更大，大家觉得说的是哪几个项目?