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交10多年社保才有资格,数千万元一套仍被疯抢,上海豪宅为何这样火?

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上海豪宅市场依然火爆。

自今年初上海开启新盘积分摇号政策以来,上海买新房不再拼资产、拼运气,而开始拼积分。积分就像学历,成了买房的敲门砖,一进售楼处,销售不再关心你“预算多少”,取而代之的是问“你多少分?”

就在12月4日,上海热门楼盘碧云尊邸公布了入围分数线:92.24分。这个分数拆开来,意味着在上海至少要交135个月社保才有入围的资格。但即便是积分如此之高,总价1475万-7516万元的碧云尊邸,依旧不是上海的豪宅天花板。

《每日经济新闻》记者注意到,即便是频频触发积分,但上海市中心豪宅项目的关注热度始终未减。要知道,购买这样的豪宅项目,除了有足够的积分,还要有强大的资金实力、年龄40岁以上,以及名下无房,才有入围的资格


中信九庐项目 图片来源:每经记者 吴若凡 摄


有豪宅入围分数接近满分

说起上海的豪宅项目,不少人的第一反应可能是此前闹得沸沸扬扬的明星盘“翠湖天地”。但该项目即便因梁朝伟等明星的买入变得炙手可热,其入围积分(102.24分)却仍不是最高的。今年6月开启认购的复兴珑御入围积分高达112.8分,堪称目前上海触发积分的天花板。

目前,上述两项目均已售罄,但其入围积分仍高居上海楼盘项目前两位。此前,刚刚公布入围积分(98.4分)的中信九庐位名列第三。

先来看入围分最高的明星楼盘复兴珑御,由于社保年限自2003年1月起计算,因此上限为221个月,要入围只能空白1个月。最终,219组认购(认购率高达466%)者中有67组认购者入围摇号名单。入围分数线达到接近满分的112.8分(满分为113.04)。如果把112.8分还原社保月数,即(112.8-60)÷社保系数0.24=220个月


来源:复兴珑御官微

一位上海资深地产人士告诉《每日经济新闻》记者,复兴珑御的入围分高,主要有两方面因素:黄浦新房极度稀缺和一二手房价差

黄浦区新房虽然一直处于紧俏的状态,但2018年至2020年也有679至1121套新房供应。但进入2021年,复兴珑御上市之前,黄浦区基本没有新房供应,潜在买家都在焦急等待。

此时,上海本地拥有超高积分的购房者,纷纷把目标锁定在“显性价值”更清晰的地方;中段积分者则锁定城央新盘。

再看中信九庐的入围条件。98.4分的入围分按照0.22的社保系数,以下两种情况的家庭可以入围:已婚家庭60分+175个月社保,不算社保系数的话,裸分为77.5分;未婚家庭50分+220个月社保,裸分为72.2分。

4月份之前,上海75分以上的购房者占比为4.23%;5月份75分以上的占比为5.39%;6月份75分以上的占比为6.26%。可见,在积分金字塔中,顶端高分购房者随着时间的推移不仅没有减少,占比反而越来越多。


入围比增加但中签率降低

那么,究竟是哪些人在打新上海豪宅?

以复兴珑御为例,从摇号公示名单可以看到,入围的67组客户有46组来自上海,占比约69%,其他来自江浙皖鄂陕等城市。

但与复兴珑御超高的入围积分相比,其他热门楼盘似乎黯然失色。

被称为“前滩双子星”的中晶鸿名邸入围分为97.23分(社保系数0.17分/月),另一个项目东方惠雅入围分为87.44分(社保系数0.14分/月)。

“这类高积分者基本是40岁以上的无房户,大多数都是父母把房子卖给子女,社保分数本来就很高。” 一位地产销售人员告诉《每日经济新闻》记者。


来源:上海网上房地产网站

8月27日,上海网上房地产突然发布一则《告示》,宣布调整第四批新盘中部分楼盘的入围比例。共有17个楼盘调整了入围比例,从之前的1.3调整至1.8~2.5不等,意味着低分选手入围的几率变高,而高分者选房难度则增加。从此次从入围结果来看,瑞安翠湖和中信九庐都是2.5倍。

上述地产销售人员表示,“2.5倍入围比,理论上是40%的中签率。但加上户型和楼层等问题,实际中签率比原来少了三分之一。”

虽然入围人数扩大了一倍,但中签概率反而下降了。对于那些紧俏的项目,等于又回到靠运气分配了。40%以下的中签概率,需要参加三到五次摇号才可能买到心仪的房子


有楼盘新房与二手房价差超5万元

这些豪宅之所以受到追捧的另一个原因,就是其新房和二手房之间存在着较大的价格差。

《每日经济新闻》记者查阅第三方平台发现,复兴珑御今年7月份的新房销售均价为13.6万元/平方米,而第三方平台上该项目二手房挂牌房源,价格最高的已经超过20万元/平方米。


来源:每经AI品房小程序

而这样巨大的价差,也吸引了大量购房者甚至没有购房需求的人前来套利。

此前有网友在网上发帖称,有复兴珑御“一手更名”房源,位于5楼,总价3280万元,另加中介费。随后,复兴珑御发布声明辟谣,表示“通过退房、更名等方式购房的均不属实,且不能实现”。

另据每经AI品房小程序数据,复兴珑御目前的估值参考价为149136元/平方米,未来5年的价格约为177797元/平方米。

再以12月8日即将开盘的九庐为例,其新房均价为135000元/平方米。而在安居客网站,九庐二手房12月的挂牌均价为185540元/平方米。新房和二手房之间的价差超过5万元/平方米。


来源:每经AI品房小程序

每经AI品房小程序数据显示,九庐目前的估值参考价为147901元/平方米,未来5年的价格约为169540元/平方米。

一位资深地产中介告诉记者,“不想买房的人,看到这样巨大的价差都想来抢一套。而正常情况下,绝大多数买这个项目的都是自住的。”

相比之下,中信九庐因为总价跨度较大,从1000万元到上亿元不等,因而各种人群都有。

《每日经济新闻》记者从翠湖天地周边的中介处了解到,该项目房龄新一点二手房单价超过20万元/平方米的比较普遍,其中四期有些二手房成交价高达26万元/平方米以上。而该项目刚刚售完的五期新房备案均价为16.5万元/平方米。

在新房和二手房价差如此大的背景下,上海有些楼盘出现了“挑客”的情况。以南山虹桥项目为例,据知情人透露,该项目的售楼处门口曾有三名银行工作人员,以只能贷款30%为理由,劝退首套资格的购房人进来认筹。

“越是单价高的新房项目,积分往往也越高。”58安居房产客研究院分院院长张波告诉记者,高单价的新房大都在市中心区域,而这一区域本身的市场供应量就明显偏少,同时一二手房价格倒挂现象也表现得较为明显,导致高单价新房往往容易处于供不应求的状况。供求关系是造成这一现象的主要原因。

编辑|吴若凡

编辑|段炼 魏文艺 盖源源

校对|孙志成

|每日经济新闻 nbdnews 原创文章|

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