浦东宣桥：乡野命运已被锁定

在老南汇区，有一个大家可能不是太熟悉的板块，叫做宣桥，大概位置如下图所示：

宣桥区位图

对于不常往来郊区的上海人以及新上海人，估计宣桥这个镇没怎么听说过，但你一定听过或者去过上海野生动物园。没错，它就位于宣桥。

这样来看，宣桥的存在感确实太低了。

大面积乡野绿地，挤压区域发展

上海郊区城镇似乎都无法逃脱郊野的命运，金老板看了这么多板块，都大抵如此。

从宣桥远期规划中看出，其被定位为“绿野闲城”，空间结构主要由核心区、C型绿廊、战略留白以及郊野乡村为主。

宣桥总规图

这其中，占比最大的是位于西侧，比邻新场的C型绿廊，一大片原始生态区域，这也就意味着不开发、不发展，而核心区域占比非常小，且在核心区南侧还有两处占地面积颇大的战略预留区，所以宣桥也与航头等镇（详情请点击）一样，从规划上就注定是个远郊城乡区域。

都知道，当建设用地的指标被锁死后，那么区域发展就会受到相应的限制，进而会影响到住宅、商业以及产业等方面的开发。

宣桥土地使用规划图

不仅如此，宣桥镇的空间结构也不完整，野生动物园虽然是宣桥的核心，但在南部范围还有一处以城乡结合部为主的社区中心。

宣桥南部区域的城市面貌，图片来源：易眼看房拍摄

整体来说板块的发展过于分散，无法形成更集中的地区中心，那么区域再想要高质量发展，就会更加困难。

艺泰安邦的沿街商铺，图片来源：易眼看房拍摄

而今，在整个宣桥板块，根本找不到一处商业中心，能够用到的配套只有街边的沿街商铺。

周边强板块太多，宣桥太渺小

其实，一个区域的发展，最本质的是其产业导入，有产才有人，这是发展的逻辑。而宣桥的定位就是“绿野闲城”，说白了就是以休闲游玩的旅游产业为主，但至于能拿出什么，似乎除了野生动物园外，找不到其他的产业支撑。

而野生动物园作为区域名片，对其带动作用有多大，看看现在周边的发展也就知晓了。

野生动物园入口，图片来源：易眼看房拍摄

而事实上，宣桥当前依旧以加工型的工业园为主，在引入人口方面，还是以偏刚需人群为主，尚无法吸引如自贸区临港新片区或张江科学城这类高素质人口。

环伺四周，宣桥的南侧为自贸区临港新片区，但问题是这片区实在够大，如今重点投入和发展都是围绕滴水湖来开发，而后发的显然是奉贤范围，就连在自贸区的大团镇，到现在都没有发展机会，更何况不在自贸区的宣桥。

宣桥的北侧是川沙，但川沙的范围也很大，隔着迪士尼还有川沙六灶呢，连六灶都还在起步开发阶段，宣桥想借助川沙发展，显然更加困难。

宣桥与川沙的距离

浦东还有个能级更高的张江科学城，它的辐射范围确实广泛，但张江的外溢承载可能是三林、北蔡、浦江镇、康桥和周浦，到航头和新场都已经是极少数了，更何况是更远的宣桥了。

当然，在浦东的整体规划中，宣桥与惠南是作为整体联动来开发的，依托惠南就再明显不过了，也就是说，惠南发展得好，那么宣桥也不会差，但问题在于惠南的定位就是大型居住区，产业也很薄弱，也不在浦东的发展轴线上，它还需要依托外力才能发展，那么能给到宣桥的资源，也就更少了。

宣桥街景，图片来源：易眼看房拍摄

所以来到宣桥板块，扑面而来的依旧是城乡结合部的感觉，后续发展潜力和动力明显不如周边板块。

有交通、房价低，性价比高

当然，还要庆幸的是，在与市区还不算太远的区域，还有刚需族能承受的价格范围。这样来看，宣桥又是一个性价比较高的区域。

首先有地铁，16号线野生动物园站早已开通，就在宣桥，虽然现在的住宅区距离这里有一段路，但总要比没有通地铁的区域好，而从这里坐地铁进入市区，到往龙阳路约40分钟，基本上1个小时就能到往市区核心地段。

地铁16号线野生动物园站，图片来源：易眼看房拍摄

其次，房价也足够实惠，今年开盘的新房（指公寓）不到3.5万/平，350万以内就能买一套100平的上车户型，面积适中，居住也很舒适。

二手房如果买动迁房，也只有3万/平上下，总价200多万就能上车，而且这里的二手房，无论外立面、还是小区环境，都相对不错。

周边二手房挂牌价，图片来源：易眼看房拍摄

2016年交付的二手动迁房实景，图片来源：易眼看房拍摄

有着相对不错的通勤时间，总价300多万就能买到品质不错的房子，对于真正的刚需族来说也确实有吸引力。

从自住角度来说，居住没有任何问题，但如果从潜力角度来看，至少目前还看不出有多大潜力和机遇。

这也是为何在楼市火爆的时候，这里的商品房依旧无法热销的原因所在。

其实，购房者选择宣桥来置业，或也是没有办法的办法，毕竟鱼和熊掌不可兼得。