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浦东宣桥:乡野命运已被锁定

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在老南汇区,有一个大家可能不是太熟悉的板块,叫做宣桥,大概位置如下图所示:


宣桥区位图

对于不常往来郊区的上海人以及新上海人,估计宣桥这个镇没怎么听说过,但你一定听过或者去过上海野生动物园。没错,它就位于宣桥。

这样来看,宣桥的存在感确实太低了。


大面积乡野绿地,挤压区域发展

上海郊区城镇似乎都无法逃脱郊野的命运,金老板看了这么多板块,都大抵如此。

从宣桥远期规划中看出,其被定位为“绿野闲城”,空间结构主要由核心区、C型绿廊、战略留白以及郊野乡村为主。


宣桥总规图

这其中,占比最大的是位于西侧,比邻新场的C型绿廊,一大片原始生态区域,这也就意味着不开发、不发展,而核心区域占比非常小,且在核心区南侧还有两处占地面积颇大的战略预留区,所以宣桥也与航头等镇(详情请点击)一样,从规划上就注定是个远郊城乡区域。

都知道,当建设用地的指标被锁死后,那么区域发展就会受到相应的限制,进而会影响到住宅、商业以及产业等方面的开发。


宣桥土地使用规划图

不仅如此,宣桥镇的空间结构也不完整,野生动物园虽然是宣桥的核心,但在南部范围还有一处以城乡结合部为主的社区中心。


宣桥南部区域的城市面貌,图片来源:易眼看房拍摄

整体来说板块的发展过于分散,无法形成更集中的地区中心,那么区域再想要高质量发展,就会更加困难。


艺泰安邦的沿街商铺,图片来源:易眼看房拍摄

而今,在整个宣桥板块,根本找不到一处商业中心,能够用到的配套只有街边的沿街商铺。


周边强板块太多,宣桥太渺小

其实,一个区域的发展,最本质的是其产业导入,有产才有人,这是发展的逻辑。而宣桥的定位就是“绿野闲城”,说白了就是以休闲游玩的旅游产业为主,但至于能拿出什么,似乎除了野生动物园外,找不到其他的产业支撑。

而野生动物园作为区域名片,对其带动作用有多大,看看现在周边的发展也就知晓了。


野生动物园入口,图片来源:易眼看房拍摄

而事实上,宣桥当前依旧以加工型的工业园为主,在引入人口方面,还是以偏刚需人群为主,尚无法吸引如自贸区临港新片区或张江科学城这类高素质人口。

环伺四周,宣桥的南侧为自贸区临港新片区,但问题是这片区实在够大,如今重点投入和发展都是围绕滴水湖来开发,而后发的显然是奉贤范围,就连在自贸区的大团镇,到现在都没有发展机会,更何况不在自贸区的宣桥。

宣桥的北侧是川沙,但川沙的范围也很大,隔着迪士尼还有川沙六灶呢,连六灶都还在起步开发阶段,宣桥想借助川沙发展,显然更加困难。


宣桥与川沙的距离

浦东还有个能级更高的张江科学城,它的辐射范围确实广泛,但张江的外溢承载可能是三林、北蔡、浦江镇、康桥和周浦,到航头和新场都已经是极少数了,更何况是更远的宣桥了。

当然,在浦东的整体规划中,宣桥与惠南是作为整体联动来开发的,依托惠南就再明显不过了,也就是说,惠南发展得好,那么宣桥也不会差,但问题在于惠南的定位就是大型居住区,产业也很薄弱,也不在浦东的发展轴线上,它还需要依托外力才能发展,那么能给到宣桥的资源,也就更少了。


宣桥街景,图片来源:易眼看房拍摄

所以来到宣桥板块,扑面而来的依旧是城乡结合部的感觉,后续发展潜力和动力明显不如周边板块。


有交通、房价低,性价比高

当然,还要庆幸的是,在与市区还不算太远的区域,还有刚需族能承受的价格范围。这样来看,宣桥又是一个性价比较高的区域。

首先有地铁,16号线野生动物园站早已开通,就在宣桥,虽然现在的住宅区距离这里有一段路,但总要比没有通地铁的区域好,而从这里坐地铁进入市区,到往龙阳路约40分钟,基本上1个小时就能到往市区核心地段。


地铁16号线野生动物园站,图片来源:易眼看房拍摄

其次,房价也足够实惠,今年开盘的新房(指公寓)不到3.5万/平,350万以内就能买一套100平的上车户型,面积适中,居住也很舒适。

二手房如果买动迁房,也只有3万/平上下,总价200多万就能上车,而且这里的二手房,无论外立面、还是小区环境,都相对不错。


周边二手房挂牌价,图片来源:易眼看房拍摄


2016年交付的二手动迁房实景,图片来源:易眼看房拍摄

有着相对不错的通勤时间,总价300多万就能买到品质不错的房子,对于真正的刚需族来说也确实有吸引力。

从自住角度来说,居住没有任何问题,但如果从潜力角度来看,至少目前还看不出有多大潜力和机遇。

这也是为何在楼市火爆的时候,这里的商品房依旧无法热销的原因所在。

其实,购房者选择宣桥来置业,或也是没有办法的办法,毕竟鱼和熊掌不可兼得。

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