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定了!央行正式宣布降准!但房价,真的不会再降了

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作者:二鸣

一直期待的降准,终于要落地了。

12月3日晚上,高层公开表示“继续实施稳健的货币政策,保持流动性合理充裕,围绕市场主体需求制定政策,适时降准”。

而就在今天,央行正式宣布降准,释放长期资金约1.2万亿。


为什么说市场盼望已久?(饥渴)

2018年4次降准,释放资金3.65万亿元。

2019年3次降准,释放资金2.7万亿元。

2020年3次降准,释放资金1.75万亿元。

但是2021年,央行只在7月15日进行了降准,释放了大约1万亿资金,但是后续又央行通过减少续作MLF,又收回了3000亿资金。

2021年市场上流动资金明显偏少,这也是当下A股市场以及楼市持续低迷的根本原因。

三季度以来经济持续下行,大宗商品价格今年也在持续上涨,10月份录得PPI同比增长高达13.5%,创下历史记录,实体企业的的日子越来越难。

终于,在2021年最后一个月,盼来了降准。

按照惯例,高层发话后,短则2天,长则10天央行就会进行降准操作。

那么这次降准究竟会怎样改变楼市局势?

01

一季度按揭贷款发放会更加积极。

首先可以肯定,降准对于A股和楼市都将是个利好。

但是以目前高层对楼市的态度,这次降准流入房地产的水一定会严格控制。

不过基于此前央行“两维护”表态,居民正常的按揭贷款,更有可能受益。


今年上半年,全国楼市火热,银行按揭贷款额度指标消耗的很快,下半年以来随着调控收紧,银行也开始限制居民端按揭贷款。

这就是造成当下楼市剧烈下行的重要原因之一。

10月以来,政策端开始维稳,并且高层在多个场合强调要满足居民正常的购房需求,许多城市银行按揭贷款发放已经逐渐恢复。


央行的统计,10 月末银行业金融机构个人住房贷款余额比 9 月增加了 1013 亿。

以一线城市为代表,楼市数据立马回暖了。

中指院的数据显示,四大一线城市11月成交环比上涨高达16.7%。

比如,北京11月二手房成交11021套,止住了连续7个月成交下跌的趋势。

11月广州新房成交了9268套,接近万套大关,已经接近6个月前的水平。

甚至冰封已久的深圳二手房市场,11月成交也到达了2118套。环比大涨3成。

再加上降准后,银行资金更加充裕,可以预计,2022年一季度的按揭贷款发放会更加积极,届时,积压已久的楼市需求将会集中释放,购房的难度会进一步增大。

楼市上行往往是共振的结果。

最近一些城市已经完成了今年第3次集中供地,土地市场发生的变化,也预示着楼市到了触底反弹的时候了。

02

三次土拍更凉了。

二次土拍滑铁卢后,各地纷纷放松了土地竞拍规则,但是出乎意料的是,三次土拍更凉了。

比如深圳,三拍一共出让了11宗宅地,其中7宗地块底价成交,4宗地块进入摇号阶段。

最终深圳地铁、深物业、安居等这些地方国企拿地占比超八成。


广州也是如此,17宗地块,成交了13宗,全部是底价。

拿地的房企除了保利和星河地产有些名气其余都是地方城投平台,清一色的国资系。


上海的情况好一些,27宗地块,最终有7宗地块报价达到中止价,进入一次性报价环节,还有2宗地块参拍房企数量超过6家,采用有竞价招标方式出让。

但是从最终成交的房企来看,包括上海恒都、大名城、龙信、兴业、同润等,这5家房企一共只占了全部470亿元拿地金额的10%左右,而且主要集中在青浦、松江这些的小体量宅地。

九成3土地都被国企。央企拿下。


一线城市都如此惨淡,更不要说二线城市了。

南京在撤牌15宗地块后,剩下的46宗地仍然有一宗流拍,和二拍相比,平均地价和溢价率都有明显的下滑。

苏州三拍平均溢价率只有0.60%,甚至一向火爆的园区地块这次也意外的没有触及中止限价。

福州三拍底价成交的地块达到50%,整体溢价率也降至3.1%。

除此之外,这三个城市基本没有民营房企拿地,都是国企或者地方城投平台。

要知道,在第三次集中土拍之前这些二线城市都不同程度的放松了竞拍条件,比如降低保证金比例、降低房企参拍门槛,上调溢价地块备案价格等等。

做了这么多努力,土地市场还是这么惨,只能说房企现在太悲观了

现在的市场,开发商少买地不会死,但是多买两块地就可能没命。

一来,现在房子是真不好卖,二来,现在各地都对预售资金严监管,就算房子卖了,钱也到不了开发商包里。

三次土拍后,楼市会朝着哪一步发展呢?

03

房价不会再降了。

最重要的就是影响供应。

第三次集中供地,很多城市土地供应出现了大幅下滑,比如广州三拍只供应了17宗土地,其中有7宗还是二拍撤牌的,深圳也只有11宗地块儿供应,其中还有一部分安居人才住房,真正的商品房少的可怜。


(上图红线代表的2021年土地成交情况,受楼市下行周期影响,下半年土地成交持续下行。)

上海也是如此,好地块越来越少了,这次三拍就没有中环内的地块了。

价格是供求关系的体现,既然新增供应乏力,那么只能看存量了。

这对于那些去化不佳的楼盘是个极大的利好,

而且目前全国已经有23个城市发布“限跌令”,除了广大的三四线城市,还有长春、沈阳、昆明、天津这样的二线省会城市。

不光这些城市,所有城市都一样,一旦房价降幅过大,就属于恶意降价的行为,会扰乱市场,带乱节奏,不利于楼市稳定。


其实早前限价政策出台之际,地方就把房价的涨跌限制到一个范围,一般来说上涨不超过30%,下跌不超过15%,都是可承受的,一旦超出这个范围,是无法网签的。

而且随着地方对预售资金严格监管,开发商即便降价卖的房子,也不能第一时间拿到预售款。

所以现在开发商反而不着急了,反正也没有拿地,剩下的房源就买慢慢卖,也不用降价了,反正卖房子的钱也到不了自己包里。

近些年一直下行的天津市场,近期一些楼盘开始涨价了。

比如,未来城上调2%,融创云潮府上调2%;
保利拾光年上调5%,保利和光尘樾上调5%……


尤其是那些地段不错的项目,涨价的底气就更足了,因为好地块越来越少了。

所以在这里我真建议那些还在犹豫的刚需,到春节底这段时间,请抓紧上车。

等到年后按揭贷款恢复正常,需求集中释放,你抢到好房子的概率又小了。

而且,房价真的不会再降了。

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