网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

央行刚刚官宣!楼市,笑了!

0
分享至

作者:子非鱼

01

今天,房地产市场两个好消息。

第一,据第一财经最新消息,从金融管理部门和多家银行了解到,11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上,继续保持环比、同比双升态势,初步预计同比多增约2000亿元。

这意味着,房地产按揭贷款自10月份反弹之后,继续增加,而且增量也在增加。10月份的个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

第二,央行官宣,12月15日降准。

这意味着市场资金更充裕,房地产会是直接受益者。


这再一次佐证了本号的观点,楼市至暗时刻已经翻篇了。

当我在上周提出这个观点的时候,不少人对此嗤之以鼻。而且,不少人觉得房价会继续下跌。

对此,我只能说,这些人对中国房地产市场不了解。

我们的房地产市场,本来就不是自由的市场,从2016年开启的各种限购限贷限售,再到今年15个城市出台二手房官方指导价,以及23个城市限跌,都明确告诉我们一个道理:

房地产市场是一个特殊的市场,自始至终都在受人为因素干扰。

如果没有限购与新房限价、摇号等政策,2017至2019年的新房不会那么热,不会动不动就万人摇号抢房。如果没有限售以及限跌,今年的房价估计跌幅也不会是这个样子。

但事情没有如果,我们看到的都是人为干扰下的结果,包括三季度的全国房价转向和如今的至暗时刻翻篇。

首先,强调一下,我说的是楼市至暗时刻已经翻篇,其中的关键词是“至暗时刻”。也就是说,楼市最难受的日子过去了,但并不意味着市场一下子会从数九寒天切换到夏日炎炎。

在上周的文章中,我说得非常明确,接下来不是筑底反弹,而是筑底企稳。人口与经济竞争力强劲的城市,会逐渐横盘,甚至会缓慢爬升,至于人口竞争力不足,经济低迷的城市,则会继续阴跌。

由此,本号认为,对于人口增量显著、经济活跃的中心城市,2022年年初,是上车的契机,比如深圳、杭州、北京、上海、南京、宁波、苏州、合肥、广州等。

02

数据已经在佐证这个观点:

第一,从目前已经披露的十多个重点城市11月份成交量数据可以看到,有十多个重点城市出现了翘尾回暖行情。

比如深圳,二手房成交量11月份回到2000套以上,结束了此前的7连跌,也结束了此前连续三个月在2000套以下的状态。


制图:城市财经;数据:深圳住建局

北京11月份成交量再次回到1万套以上。上海二手房11月成交14607套,环比10月上涨了12.5%。广州二手房11月网签6044套,环比上涨15.06%。成都11月二手房成交5659套,更是回涨168%……

第二,房企融资规模11月份回暖。

贝壳研究院数据显示,11月单月房企境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%。

同时,房企境内债券融资11月平均票面利率4.05%,较上月下降13个基点。境外债券融资11月平均票面利率为8.03%,较上月下降262个基点。

这意味着,楼市利空出尽,正在筑底。

而筑底的基础,则是信贷正在适当放松。文章开篇已经说到,11月份的房贷按揭较10月份预计又会增长了2000多亿。而且这个月就要降准了。

为何要放松适当放松信贷?答案和今年年初收紧信贷,道理是一样的,维护楼市的稳定。

今年年初,央行与银保监会发布了“房地产集中贷款管理制度”,限制了各类银行流向房地产市场与个人住房贷款市场的资金比例,目的就是给楼市降火。

去年受疫情影响,上百个城市或直接或迂回或鼓励,对楼市进行了放松,市场在这种背景下又迎来了一波跳涨,去年东莞领涨全国,涨幅高达41%。


制图:城市财经;数据:中国房价行情网

去年年末至今年上半年,楼市政策的又一波收紧,开始铺火维稳。

03

那为何现在又要适当放松呢?目的,也是维稳。

今年楼市收紧,尤其是开启了空前严厉的信贷收紧政策和二手房官方指导价之下,我们可以看到,国家统计局公布的10月份数据显示:

10月份单月全国商品房的销售均价为9749元/平方米,跌破万元。


制图:城市财经;数据:国家统计局

同时,公布的抽样调查的70个大中城市,52个城市新房环比下跌,64个城市二手房环比下跌,也就是说,全国90%的城市的二手房价格在下跌。

此外,有18个城市房价跌回三年前,其中不乏一些省会(首府)城市,比如太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。


制图:城市财经;数据:国家统计局

如此景象,对于很多买不起房的普通大众来说,拍手称快,但对于一个行业和一个国家来说,需要面对更加棘手的问题。

因为超力度的信贷收紧,带来了一些始料未及的事情,本号在之前的文章中多次提到过。

比如二手房成交量进入凛冬,掀起了房产中介的离职潮。

贝壳找房披露的第三季度财报显示,截至2021年9月30日,贝壳代理人数为51.55万人,较第二季度末的54.86万人,减少了3.31万人。

比如,二手房成交量入冬,让本就遭受融资难、融资贵的房企,又遭遇了回款难。这种背景下,不少民营房企出现了债务违约,几乎所有的房企都在为钱发愁。

如此,民营房企没钱拿地,也不敢拿地,于是出现了第二轮集中供地时的大面积流拍。

土地大面积流拍之下,各地方卖地收入缩水。数据显示,2021年31省(自治区、直辖市)前10个月成交地块的土地出让金中,只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长,其余23个省份土地出让金同比下降,其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。

官方媒体爆料,已经有一些县市因为卖地收入缩水,影响了财政运转。

已经开始的第三轮集中供地,表面上看,流拍率相较于第二轮低了不少,但都是国企在救场。

比如,已经完成第三轮供地的上海、无锡、深圳、南京、苏州、广州,国资(央企、国企与地方城投)拿地比例分别是75%、81.82%、80%左右、92%、92.3%。


制图:城市财经

但国企能兜底多久,能救场多久?显然不可持续,显然这种土地市场国进民退的情景,是管理层不想看到的。

面对这些始料未及的后果,楼市政策不得不做出改变。

04

如果继续这么冷下去,会有更多房企出现债务危机,会有更多楼盘停摆,会有更多土地卖不出去,会有更多城市出现财政缩水。

你要知道,2020年,全国来自土地、房屋的直接收入(包含卖地收入和直接税收),占政府总收入的35%左右,占全国一般预算收入的比重上升到了46%,不少城市达到了地方政府总收入的50以上。


来源:刘晓博说财经

此外,根据国家统计局的“第四次经济普查”,有1263.5万人直接在房地产相关企业“开工资”,比如房企、中介、物业、租赁相关的就职人员。

还有5809万人从事建筑行业。也就是说,中国内地大约有6940万就业人口“吃房地产饭”。

这种背景下,房地产依旧对经济很重要,对就业很重要。

因为重要,所以不能急转弯。所以面对这些始料未及的局面时,会适当放松以稳定局面,所以信贷开始适当回调,所以要开始降准了。

当然,也不能再大涨了。今年以来开启的大力度信贷调整,是想让房地产市场稳定。

管理层的目标很明确,就是想让房地产稳定,在稳定中降低房地产对于经济的权重,在稳定中,为三孩政策、为内循环战略、为共同富裕战略,腾挪空间。

认清楚这一点,你就会明白,2022年以及未来很多年里,中国的房价跌不到哪儿去,也涨不到哪儿去。

最可能出现的局面就是,房价慢涨,涨速低于GDP增速和国民人均可支配收入增速,正如中国指数研究院最近对于2022年房价的预测:2022年,中国房价小涨2%至3.5%。


如果能如此,那是最好的结果。

因为,这意味着房价增速会跑输GDP增速,会跑输人均可支配收入增速,而这正是管理层调控楼市最想看到的局面。

表面上看是在涨,但只要房价增速低于收入增速,我们买得起房的概率就在增加。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
补壹刀:2022年第一场战争,一触即发?

补壹刀:2022年第一场战争,一触即发?

环球网资讯
2022-01-23 20:19:33
清华大学女生1张“炫富照”曝光:对不起,我不过低配的人生

清华大学女生1张“炫富照”曝光:对不起,我不过低配的人生

精读君
2022-01-24 10:45:02
突发!百亿女富豪被立案调查!

突发!百亿女富豪被立案调查!

21金融圈
2022-01-24 12:09:17
海花岛幕后推手:书记落马,儿子成“红通”!本人收200万妻儿收1亿

海花岛幕后推手:书记落马,儿子成“红通”!本人收200万妻儿收1亿

每日经济新闻
2022-01-23 15:30:16
“中国必须立刻放人!”美4艘航母齐聚南海,信号不一般

“中国必须立刻放人!”美4艘航母齐聚南海,信号不一般

无线泉州
2022-01-24 13:03:05
突发!北京朝阳一小区封闭管理,人员只进不出!

突发!北京朝阳一小区封闭管理,人员只进不出!

北京人不知道的北京事儿
2022-01-24 13:00:04
教育局禁止发分数!老师发了个菜价…哈哈哈哈哈……你能猜出来?

教育局禁止发分数!老师发了个菜价…哈哈哈哈哈……你能猜出来?

榴莲EDU2
2022-01-24 12:20:22
妈的!别拿纳税人的钱作践艺术!这些毁三观的雕塑,恶心至极!

妈的!别拿纳税人的钱作践艺术!这些毁三观的雕塑,恶心至极!

硬核设计
2022-01-24 08:17:25
在首次澳大利亚深海调查中,研究人员发现令人难以置信的海洋生物

在首次澳大利亚深海调查中,研究人员发现令人难以置信的海洋生物

科普图书馆
2022-01-24 11:29:28
第二轮超大范围雨雪酝酿,南方确定大雪暴雪!权威预报:至少7省

第二轮超大范围雨雪酝酿,南方确定大雪暴雪!权威预报:至少7省

中国气象爱好者
2022-01-24 12:04:24
特斯拉Model 3“铲飞”比亚迪宋Pro DM 事发时开启辅助驾驶

特斯拉Model 3“铲飞”比亚迪宋Pro DM 事发时开启辅助驾驶

汽车安利会
2022-01-24 14:18:53
68岁阿姨寻找50年前初恋,发现对方竟终生未娶,两人终于再续前缘

68岁阿姨寻找50年前初恋,发现对方竟终生未娶,两人终于再续前缘

迷你小小妮
2022-01-24 00:42:55
上海GDP破4万亿,居世界第四,赶超另外三大城市还需多久?

上海GDP破4万亿,居世界第四,赶超另外三大城市还需多久?

十指浅
2022-01-24 11:46:56
刘学州生母称:把你卖掉是为了让你活着,早知这样就该掐死

刘学州生母称:把你卖掉是为了让你活着,早知这样就该掐死

天天娱乐基地
2022-01-22 13:35:15
1976年周恩来追悼会上,朱德提醒江青:请你脱下帽子,这是礼节

1976年周恩来追悼会上,朱德提醒江青:请你脱下帽子,这是礼节

聊生活话大事
2022-01-24 11:23:25
被嫌弃的刘学州的一生:被苦难包裹的他,要把银行卡余额一半捐孤儿院

被嫌弃的刘学州的一生:被苦难包裹的他,要把银行卡余额一半捐孤儿院

上游新闻
2022-01-24 14:03:06
冲上热搜!老两口挨个银行找已故独子存款,保安落泪,网友:破防了...当地银行回应

冲上热搜!老两口挨个银行找已故独子存款,保安落泪,网友:破防了...当地银行回应

21金融圈
2022-01-23 15:18:04
被支付宝一亿砸中"锦鲤女孩",一年游遍全国,刷爆信用卡生活堪忧

被支付宝一亿砸中"锦鲤女孩",一年游遍全国,刷爆信用卡生活堪忧

甬说
2022-01-24 10:29:50
霍启刚正式向香港人民道歉,郭晶晶和三个儿童暂时安全,这是躺着也中枪?

霍启刚正式向香港人民道歉,郭晶晶和三个儿童暂时安全,这是躺着也中枪?

娱乐晴雨表
2022-01-24 08:19:48
天上粮仓漏了?河南多地下起了“长粒香型”大雪,不是雪花是雪棍

天上粮仓漏了?河南多地下起了“长粒香型”大雪,不是雪花是雪棍

科普大世界
2022-01-23 20:16:50
2022-01-24 15:42:44
城市捭阖
城市捭阖
城市、楼市专业分析
1067文章数 15326关注度
往期回顾 全部

房产要闻

上海两会丨张海:可通过功能置换和内容注入盘活低效用地

头条要闻

寻亲男孩刘学州自杀身亡 曾称被生父现任妻子警告

头条要闻

寻亲男孩刘学州自杀身亡 曾称被生父现任妻子警告

体育要闻

李根解约,老马的复仇者联盟只剩自己了

娱乐要闻

这些是小孩子不敢看的穿帮镜头!

财经要闻

科技要闻

特斯拉和华为正在争夺日本北海道储能市场

汽车要闻

美国车居然谈环保 自由侠/指南者特别版官图发布

态度原创

手机
旅游
本地
数码
公开课

手机要闻

华为自曝P50系列历经三次大调整:差点永远无法面世

旅游要闻

咸阳和西安是一个城市吗?

本地新闻

2022北京米其林指南线上发布会

数码要闻

微软又强制升级Win10!还用上了新手段

公开课

心梗发作这样做,关键时候可以救自己一命

进入关怀模式