上海楼市：价值可能会迟到，但一定会回归！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，看了一些文章说买房买地段，想问一下前滩、真如、徐泾、大宁这几个板块，怎么选择买房投资呢？

沪叔：你好，首先需要明确一点一般依据属性将板块划分为两类：刚需型板块和改善型板块，这两者的侧重点有略微的不同。刚需性板块会关注交通，尤其是对通勤的影响，商圈、医院等配套设施一般都比较低级。改善型板块一般囊括了高收入人群和高端配套，环境、教育这些资源必须跟上来。而正是这些的不同使得房屋本身的增值力度出现差异。高端配套和高素质人群的增值能力都比较强，交通马马虎虎，低级配套的增值能力就弱了。如果是对板块进行投资的话，一般也是看这些要素有没有改善的空间。上海前滩位于中环线，但是能够卖出核心区的价格，依托于各项不错的要素配置，整体房价趋势还是看好的。真如缺少的并不是轨道交通，而是产业支撑，如果这一点能够改善，那么这一板块的房子还是有望升值的。徐泾之前炒作的厉害，但是各方面要素没有跟上来，显得有些德不配位，目前产业有了新的发展，这里的楼市也总算迎来希望，大宁的楼市整体还不错。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，上海工作，刚需买房，名下无房且无贷款记录，现在有房票想在上海买套房，太贵的板块承受不起，宝山上大板块房价比较友好，但是环境差，还有军用机场，这里的房子能买吗？未来房价会不会涨？

沪叔：你好，宝山虽然被普遍认为环境差，规划落地少，军用机场严重影响居住，且限制周边发展，沪太路存在噪音等问题，缺乏高架等等问题，这些因素导致购房者对宝山敬谢不敏，价格自然也不会高。

即使如此，位于宝山的上大板块还是其优势，一是有成为市区的可能，上大发展成熟，有城市属性，不同于周浦的城乡结合气质，交通上有7号线，已经新建的15号线；二是价格优势，新房价格低于二手房价是很有吸引力的；三是南大规划，南大有大量住宅用地，相当于拥有发展配套的资金，只要一直开发，房价提升未来也是有可能的。

建议刚需可以多关注配套完善的上大板块，短期内缺点可能不少，长期看是有提升价值的。宝山买高性价比楼盘，详见知识星球内部分享《新房看房买房攻略》。

提问：沪叔，你好，宝山地理位置怎么样，有发展潜力吗？我在上海工作落户，有普通购房资格，600万左右的预算想在宝山共康买房，值得买入吗？共康的房价还有没有升值空间？

沪叔：你好，宝山位置条件都不错，一部分在外环内，一小部分在中环内，轨道交通开通的早，但城市界面不好、没有学区、规划落地慢都是它存在的问题。共康均价低于同环线的其他区域，在商业上拥有万达，在整个宝山属于最高能级的商业。教育上，宝山筹办的陈伯吹幼儿园和小学都在共康，受生源限制，这些学校教育质量究竟如何无法准确得知。住宅上，一种是九十年代商品房，社区多，基本是六层，老人多，车位多，小区整洁，部分有外装电梯，没有的可以通过协商住户共同拼装；另一种是00年后的商品房，一部分房源有电梯，但均价在七万以上，如果价格更高一点，建议选择其他板块更有投资价值。总的来说，共康从各方面来说还是不错的，不仅价格较低，而且离市区近，它还有待开发的土地，规划有18号线，还是值得期待的。具体买房选筹，详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，孩子两岁了，现在教育是每个家庭的头等大事，作为家长已经想到他以后上学的问题，公办教育与民办教育怎么选择？如果选公办的话怎么选学区呢？有没有什么推荐？

沪叔：你好，关于如何选择优质学区的问题，上海民办新政出台导致不确定性增加，从择校角度考虑现在公办教育更具优势，公办教育比较推荐以下：1.一贯制，确定性强，没有划片风险；2.双学区，双学区可能面临普小强初和强小普初的选择：如果是普小强初，意味着家长需要给孩子安排课外学习，打好基础，培养习惯，增强能力，拓宽视野，以便跟上强初进度；如果是强小普初，初中的学习氛围和教学质量很重要，影响以后读什么高中，因此读普通初中需要争取前几名才能进入好高中从而进入好大学。总的来说，建议家长多了解上海的学区梯队，做好选择，给孩子一个良好的学习环境。

提问：沪叔，你好，预算300-500万，应该选新房还是直接看二手房呢？动迁房能不能买呢？

沪叔：你好，预算300~500万，首先肯定是摇新房，这里的选择面比较广，但是真正有价值的房比较少，并且竞争还很激烈，这个价位的新房也大多在比较偏远的地方；其次是买次新房，当然是房龄越新越好，可以选择南九亭、嘉定新城、顾村等地；最后选择2010年之后的动迁基地，比如浦江、周浦、颛桥等地，房屋质量接近商品房，自住体验还是不错的。具体买房选筹，详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。