上海楼市：虹口和杨浦有哪些相似之处？内行人告诉你

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，自己对于买房有很多思考，正在学习相关知识，对于上海不同的板块我有比较分析，我感觉上虹口和杨浦是有一些相同点的，并不专业，请问我这个想法对吗？具体有哪些呢？

沪叔：你好，你好，虹口杨浦有很多相似之处，具体体现在：1.发展滞后都是源于转型困难。虹口的问题在于商业升级失败，四川北路曾经商业发达，物美价廉，旧改后没有人口补充，既无本地客群支持，也无法吸引外地客群，从此没落。杨浦作为老工业区，拆的慢，修复慢，城市界面差，转型困难，不过五角场和新江湾成为了杨浦新的核心。2.虹口发展北外滩，杨浦发展东外滩。北外滩想成为核心商务区，需要企业入驻，然而，一方面，上海的写字楼空置率已经很高，另一方面，企业看重的是区域扶持力度，虹口相比老牌商务区没有优势。东外滩虽然城市界面差，但确实有两个互联网企业拿地，并且板块内大学含金量高，能吸纳人才。3.两区买房逻辑相似。千万级别的打新用户选择不多，一般只有虹口的临平路或杨浦的黄兴公园；对于刚需来说，年纪大的会选择老破小，年轻人则会外溢到宝山杨行、罗店、罗泾或者顾村。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，上海新政的出台对于购房者的影响主要体现在哪些方面？在积分政策下，新房的平均录取分数线大概是多少分呢？对于我们这样的刚需购房者来说，怎么样才是正确的做法呢？

沪叔：你好，在上海出台积分购房政策后，根据相关数据统计，在4个月的新盘中，触发积分政策的项目仅仅有19个，占比不高，平均分数线为54分左右，中位数为57分左右。但是低分并不意味着买不到房子，而是可能买不到热门地区的楼盘。在部分购房的脑海中，买房意味着买到好的，热门楼盘，而不是一些刚需楼盘。同时，在这些购房者中不缺乏借着刚需名义扰乱市场的人，这也进一步助长了购房者焦虑情绪。总之，根据目前的情况来看，单身且积分在50分以上是可以购买新房的，购房认筹的分数进一步降低的可能性不大，对于购房者来说，清楚自己的定位才是最重要的。

提问：沪叔你好，上海人，今年上海楼市房价有点高，新房买不起，打算环沪买套房，环沪城市比较多，现在买哪里的未来升值潜力大啊？

沪叔：你好，在环沪板块选对城市和方向是非常重要的，不同的城市未来有着不同的规划，未来的投资空间差异也很大。而湖州这个默默发力的城市未来是很有发展潜力的，如今正是价值洼地。湖州从一众环沪城市2万+的房价之中脱颖而出，目前仍在1字出头徘徊。湖州处于长三角区域，又是环沪，买在此处既不占用上海房票，又可以在未来找到爆发点。在经济方面，湖州的GDP仅次于杭州、宁波、绍兴与嘉兴，但是它的房价却排在浙江省的末位。在环沪洼地逐渐被填平，上海的购房需求会进一步外溢，所以这些目前还默默无闻的城市，未来将会更具有优势。在交通方面，城际铁路的基建正在推进，对于湖州来说，正是一个发展机会，沪苏湖高铁的开工，就说明了上海正西向的大门正在向外打开。对于上海的人口外溢，高铁的存在可以说是起到了加速作用。不仅如此，湖州还有长三角的1+7规划，未来能够享受到几个同城化都市圈的红利。最佳推荐区域详见知识星球内部分享。

提问：沪叔你好，我最近去看房，看了几个样板间，我发现样板间都看着好好啊，而且看着都很精致，每次看完样板间都有想去买的冲动，后来都忍住了，想问为什么样板间总是更吸引人?它跟买到手实际的房子会有什么区别吗？

沪叔：你好，首先是家具，我们看样板间时总觉得空间非常充裕，而实际居住时却有些狭窄。这是因为样板间的家具会比我们平时常用的家具尺寸更小，如床、衣柜等都会按一定比例缩小。而且样板间中家具往往并不全面，实际住房时，房屋内还会放置一些其他家具，并不会有样板间所呈现出来的那么宽敞精致的布局。

其次是墙体和层高，房屋面积中墙体厚度也算在内，在非实体样板间内，开发商会将样板间中墙体厚度适当减薄，这样可用空间也会有一定扩大；层高也是如此，非实体样板间中楼板与吊顶地板的厚度不会被算到空间内，整体视觉上空间效果较好。在实体样板间中，开发商还会将户型布局做出调整，让样板间在空间上更为明亮，以此吸引购房者。

样板间的个性化装修与工艺设计展示也十分夺人眼球。售楼部样板间中不同户型会有不同的装修设计，整体房屋装修精致又富有高级感，但这种精装有可能只存在于样板间，具体装修配置需要自己进行，最终效果与样板间展示的成品或许会有较大差异。工法展示也会吸引不少购房小白，但其实这些展示都是产品普通制作流程，要明白房屋的品质在于开发商施工质量而非流程。

最后是项目的景观环境资源，很多项目景观展示区会给买家一种居住环境优美、绿化配置高等假象，在实际交房之后周边景观则会大打折扣，尤其是非实体楼样板间，景观示范区可信度不高。

总而言之，买房并非小事，在选房买房时建议谨慎考虑后再行选择，冲动买房不可取。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。