谢逸枫：政策放松！前10月楼市逐渐触底 房地产春天正在路上

文/谢逸枫

前些日子参加了一个房地产视频专家会议，老汉分析市场形势，房地产这样调下去不仅危险还会影响经济大局；房地产供应端下降不仅影响供求关系还有财政；房地产投资端下降不仅影响GDP还有未来供应；房地产需求端压制不仅影响供求平衡还有刚需；房地产库存端上升不仅影响房企还有土地供应。

当前房地产变化，已经让市场危机四伏，市场低迷，呈现拐点局面。值得注意的是房企已经呈现出小规模的流动性紧张趋势。一旦继续下去，房地产市场风险巨大。首当其冲的是投资，销售下降，供应下降。其次是房企资金下降，债务暴雷。再次是土地流拍，库存上升。最后是供需不平衡，区域供应过剩、库存过剩。

笔者提出应对市场措施，防停工保交房，允许房企贷款、土地出让金、税费延期。防房价下跌过快，楼市政策、房贷、补贴调整。防GDP下行，融资松绑，促拿地，促新开工。防更多房企破产、爆雷、违约，促进销售回款，刺激去库存。防未来供求不平衡，土地政策调整，保财政。因此，地方要积极行动起来。

其一是房价正在筑底，环比涨幅回落收窄，同比连降4月，东北连降4月，23城限跌令托市。

2021年1-7月全国商品房成交均价10470元/平方米，同比上涨7.5%。其中住宅成交均价10679元/平方米，同比上涨8.5%，商业营业用房成交均价同比小幅上涨1.2%，办公楼成交均价同比上涨2.6%。分地区来看，东部地区涨幅最高为10.2%，中部地区和西部地区分别上涨4.9%和21.8%，东北地区则同比下跌1.6%。

1-8月全国商品房成交均价10425元/平方米，同比上涨5.9%。其中住宅成交均价10635元/平方米，同比上涨6.9%，商业营业用房成交均价同比小幅上涨1.2%，办公楼成交均价同比增速由正转负，下降0.3%。分地区来看，东部地区涨幅最高为8.2%，中部地区和西部地区分别上涨3.9%和0.9%，东北地区则同比下跌1.9%。

1-9月全国商品房成交均价10342元/平方米，同比上涨4.7%。其中住宅成交均价10565元/平方米，同比上涨5.8%，商业营业用房成交均价同比下降0.2%，开始下跌。办公楼成交均价同比下降2.5%，降幅进一步扩大。分地区来看，东部地区涨幅最高为6.7%，中部地区上涨3.0%，西部地区和东北地区则分别同比下跌0.1%和2.7%。

1-10月全国商品房成交均价10290元/平方米，同比上涨4.2%。其中住宅成交均价10513元/平方米，同比上涨5.3%，商业营业用房成交均价同比基本持平，办公楼成交均价同比下降3.9%，降幅进一步扩大。分地区来看，东部地区涨幅最高为6.1%，中部地区上涨2.3%，西部地区和东北地区则分别同比下跌0.1%和2.6%。

商品、住宅房价涨幅回落窄，相比前8、9、10月增速分别回落1.6%、1.2%、0.5%，1.6%、1.1%、0.5%。总体看，商品、住宅房价保持向幅度上涨，涨幅回落窄。由于商品住宅成交量连创新低，且个别大型房企风险暴露，多地出现降价促销、工抵房的现象。值得注意的是为了稳定房价，23个城市发布限跌令。

销售均价看，东、中、西、东北2021年1月-10月均价分别为14240 元/平方米、7473 元/平方米、7409 元/平方米、8089 元/平方米，同比分别823 元/平方米、171 元/平方米、下降10 元/平方米、下降212 元/平方米。城市能级看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在10 月增速分别为5.00%、3.70%、1.80%，分别较9 月-0.3%、-0.4%和-0.5%。

2021年单月看，7月全国商品、住宅销售均价分别为10373元、10518元。8月商品、住宅销售均价分别为10296元、10277元。9月商品、住宅销售均价分别为9757元、10050元。10月商品、住宅销售均价分别为9748元（约9749元）、9961元（约9962元）。

环比看，8月、9月、10月全国商品、住宅房价分别下降77元、241元；539元、227元；9元、89元，说明环比全国销售平均房价正在逐渐筑地，下降的幅度不断收窄。单月同比看，10月销售均价同比继续下滑，已经持续3个月。10 月销售均价下降1.3%，说明自8月以来，已经连续3个月销售均价下滑。

其二是需求端，市场进入探底，销售面积、金额环比收窄，同比连降4月，东北连降4月。

2021年1月-7月全国商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%。比2019年1月-7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。其中住宅销售面积90598万平方米，增长22.7%，办公楼销售面积增长6.3%，商业营业用房销售面积增长3.8%。商品房销售额106430亿元，增长30.7%。比2019年1月-7月增长28.0%，两年平均增长13.1%。其中住宅销售额96747亿元，增长33.1%，办公楼销售额增长9.1%，商业营业用房销售额增长5.0%。

1月-8月，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%。比2019年1月-8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。其中住宅销售面积101607万平方米，增长16.5%，办公楼销售面积增长3.7%，商业营业用房销售面积增长2.1%。商品房销售额119047亿元，增长22.8%。比2019年1月-8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。其中住宅销售额108062亿元，增长24.5%，办公楼销售额增长3.5%，商业营业用房销售额增长3.3%。

1月-9月商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1月-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中住宅销售面积115432万平方米，增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%，比2019年1月-9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中住宅销售额121957亿元，增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。

1-10月商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%。比2019年1月-10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。其中住宅销售面积126419万平方米，增长7.1%，办公楼销售面积增长2.4%，商业营业用房销售面积下降0.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%。比2019年1月-10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。其中住宅销售额132902亿元，增长12.7%，办公楼销售额下降1.6%，商业营业用房销售额下降0.6%。

1-10月东部地区商品房销售面积59426万平方米，同比增长9.0%。销售额84622亿元，增长15.7%。中部地区商品房销售面积40202万平方米，增长11.5%。销售额30042亿元，增长14.1%。西部地区商品房销售面积38160万平方米，增长2.7%。销售额28271亿元，增长2.6%。东北地区商品房销售面积5253万平方米，下降5.4%。销售额4249亿元，下降7.8%。

环比看，相比前8、9、10月商品房销售面积、商品房销售额增速分别回落5.6%、7.9%，4.6%、6.2%，4%、4.8%，不过，商品房销售面积、商品房销售额增速保持正增长，增速回落收窄。由于货币、信贷、利率的调整。按照地区看，东北地区连系4个月下降。

2021年单月看，7月全国商品、住宅销售额分别为1.3499万亿元、1.2114万亿元，销售面积分别为1.3013亿平方米、1.1517亿平方米。8月商品、住宅销售额分别为1.2917万亿元、1.1315万亿元，销售面积分别为1.2545亿平方米、1.1009亿平方米。9月商品、住宅销售额分别为1.5748万亿元、1.3895万亿元，销售面积分别为1.6139亿平方米、1.3825亿平方米。

10月商品、住宅销售额分别为1.2390万亿元、1.0945万亿元，销售面积分别为1.2709亿平方米、1.0987亿平方米。按照单月环比看，10月商品房销售面积3430万平方米，下降7.87%。其中住宅销售面积2838万平方米，下降7.94%。从同比数据来看，10月商品房销售面积同比下降21.7%，其中住宅销售面积同比下降24.1%，已连续4个月下降，10月降幅扩大8.3%，创6年以来同期新低。

其三是商品住宅库存2.23亿平方米，同比上涨，去库存周期拉长，非住宅库存上升。

7月末，全国商品房待售面积50864万平方米，比6月末减少215万平方米，同比增长0.3%。其中，住宅待售面积22862万平方米，减少270万平方米，下降2.9%。办公楼待售面积3714万平方米，减少26万平方米，同比下降2.2%。商业营业用房待售面积12799万平方米，增加19万平方米，同比下降1.6%。

8月末，全国商品房待售面积50580万平方米，比7月末减少284万平方米，同比增长1.1%。其中，住宅待售面积22605万平方米，减少257万平方米，同比下降1.0%。办公楼待售面积3701万平方米，减少13万平方米，同比下降2.1%。商业营业用房待售面积12808万平方米，增加10万平方米，同比下降1.7%。

9月末，全国商品房待售面积50285万平方米，比8月末减少296万平方米，同比增长1.4%。其中，住宅待售面积22420万平方米，减少185万平方米，同比增长0.0%。办公楼待售面积3662万平方米，减少39万平方米，同比下降2.8%。商业营业用房待售面积12747万平方米，减少61万平方米，同比下降1.7%。。

10月末，全国商品房待售面积50203万平方米，比9月末减少81万平方米，同比增长1.4%。其中，住宅待售面积22379万平方米，减少41万平方米，同比增长0.5%。办公楼待售面积3716万平方米，增加54万平方米，同比下降2.1%。商业营业用房待售面积12746万平方米，减少1万平方米，同比下降1.4%。

10月末，商品房待售面积50203万平方米，比9月末小幅下降0.2 %。住宅待售面积2016年初达到最高点，3年多来一直震荡下降，2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续震荡下降，10月末环比下将0.2%。商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，5月以来小幅上升，2021年10月末环比持平。办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2021年10月末环比增加1.5%。

10月末全国商品房现房存销比为26.3月，环比增加1.5%。其中住宅现房存销比为16.5月，较上月增长1.6%.办公楼现房存销比为45.2月，环比增长1.1%。商业营业用房现房存销比为54.6月，环比上升2.5%。其中办公楼现房存销比今年4月以来持续在45-46个月区间震荡。商业营业用房2021年二季度以来持续小幅上升。住宅现房存销比2020年初以来一直在16-18个月之间小幅震荡。

其四是生产端，投资额增长连续8月放缓，增速回落，单月连续2月下降。

2021年1月-7月全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%。比2019年1—7月份增长16.5%，两年平均增长8.0%。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。1月-8月全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%。比2019年1—8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中，住宅投资73971亿元，增长13.0%。

1月-9月全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%。比2019年1—9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中住宅投资84906亿元，增长10.9%。东部地区房地产开发投资59381亿元，同比增长7.9%。中部地区投资23627亿元，增长14.3%。西部地区投资25129亿元，增长6.9%。东北地区投资4431亿元，增长3.7%。

1月-10月，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%。比2019年1-10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。东部地区房地产开发投资65902亿元，同比增长6.8%。中部地区投资26194亿元，增长12.1%。西部地区投资27963亿元，增长5.0%；东北地区投资4874亿元，增长0.8%。

增速连续8月回落。按照单月数据来看，7月房地产开发投资额同比增长1.4%，增速加速回落。8月房地产开发投资额同比增长0.3%，增速自今年年初以来持续回落。9月房地产开发投资额同比下降3.5%，增速自今年年初以来持续回落，本月增速由正转负，这是自2020年3月以来的首次.从结构来看，受库存量过大影响，商业营业用房和办公楼分别自去年2月和9月以来加速回落，本月二者同时由增转降。

10月房地产开发投资额同比下降5.4%，自9月开始转降后，10月降幅扩大了1.9%。从结构来看，住宅投资同比增长9.3%，办公楼投资同比下降4.9%，商业营业用房投资同比下降1.8%。受库存量过大影响，商业营业用房和办公楼分别自去年2月和9月以来加速回落，自上月转降后，本月继续下降，其中办公楼降幅更是扩大4.4%。

同比增幅继续回落，因土地成交大幅度下降、施工面积回落、新开工面积下降。疫情基数影响消除，同比增速走势趋于平稳。房地产企业在40%投销比限制下，转变以前追求高周转的“投资先行”模式，开始从销售及融资目标出发制定新的投资需求与限度。企业由“快”转向“稳”，在土地市场的竞争也更加理性。但值得一提的是房屋竣工面积成为开发投资额一大支撑亮点。

9月、10月将由增转跌进入负增长区间。单月下降及累计投资规模增速回落主要因是以施工和拿地为主的建安投资和土拓投资对整体规模的支撑进一步失力。开发投资单月同比增速逐月下滑，8月、9月、10月增速处于近一年来低位，进入负增长区间仅一步之遥，开发企业投资调整趋势不改。从物业类别投资上看，住宅类投资涨幅依然明显高于办公楼及商业营业用房。

其五是供应端，商品住宅新开工面积连降3月，土地购置面积连续下降8月。

2021年1月-7月全国房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9.0%。其中住宅施工面积631072万平方米，增长9.4%。房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%。其中住宅新开工面积88474万平方米，增长0.4%。房屋竣工面积41782万平方米，增长25.7%。其中住宅竣工面积30125万平方米，增长27.2%。房企土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%，土地成交价款5121亿元，下降4.8%。

1月-8月房地产开发企业房屋施工面积909992万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅施工面积644336万平方米，增长8.8%。房屋新开工面积135502万平方米，下降3.2%。其中住宅新开工面积100765万平方米，下降1.7%。房屋竣工面积46739万平方米，增长26.0%。其中，住宅竣工面积33771万平方米，增长27.4%。房企土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%，土地成交价款6647亿元，下降6.2%。

1月-9月房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%。其中住宅施工面积656884万平方米，增长8.2%。房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。其中住宅新开工面积113374万平方米，下降3.3%。房屋竣工面积51013万平方米，增长23.4%。其中住宅竣工面积36816万平方米，增长24.4%。房企土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%，土地成交价款9347亿元，增长0.3%。

1-10月房地产开发企业房屋施工面积942859万平方米，同比增长7.1%。其中，住宅施工面积667801万平方米，增长7.4%。房屋新开工面积166736万平方米，下降7.7%。其中，住宅新开工面积123481万平方米，下降6.8%。房屋竣工面积57290万平方米，增长16.3%。其中，住宅竣工面积41415万平方米，增长16.9%。房企土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%，土地成交价款11410亿元，增长0.2%。

10月，房地产开发投资金额为1.2万亿元，同比下滑5.4%，较9月下滑3.5%，继续扩大。具体来看，10月，房屋新开工面积、施工面积、竣工面积单月分别1.4亿平米、1.5亿平米、6277万平米，同比分别下滑33%、27%、21%，全线飘绿。

2021年1-2月，由于住宅新开工面积的增速（68.5%）远小于销售面积的增速（108.4%），新开工与销售面积比值大幅下降至81.6%，3月以来该比值持续小幅上升，7月为97.7%，8月上升至0.99，10月小幅下跌至0.98。仍处于近10年来的低位。7月由正转负，8月降幅继续扩大，已经连续下降4个月，主要受房企购地量下降影响，其次受部分房企经营困难影响。

单月数据来看，7月房企土地购置面积1743万平方米，同比增长2.9%。8月房企土地购置面积1969万平方米，同比下降13.9%。9月房企土地购置面积2997万平方米，同比下降2.2%。10月房企土地购置面积2094万平方米，同比下降24.2%。从土地购置面积增速走势看，2021年5月由正转负，连续6个月下降。预计接下来的两个月，22城中会有部分城市完成第三批集中土拍，但受近期地市降温影响。

房屋新开工面积、房企土地购置面积下降，主因是随着融资借款的收紧和销售回款的降速，房企本年到位资金累计增速已连续8个月回落。各地区新房销售表现遇冷的现状下，房企对后市预期审慎下进一步减缓了项目新开速度和施工强度。受到多轮集中供地规则调整，一二线城市土拍量价均延续低位运行。同时受土地侧调控进一步深入影响，热点三四线城市土拍降温明显。

其六是地价涨幅暴涨。

2021年1-7月全国房地产开发企业土地购置均价5843元/平方米，同比上涨4.9%，1-6月为同比增长7%。2021年1-8月，全国房地产开发企业土地购置均价6193元/平方米，同比上涨4.4%。2021年1-9月，全国房地产开发企业土地购置均价6808元/平方米，同比上涨9.7%，1-8月为同比上涨4.4%。2021年1-10月全国房地产开发企业土地购置均价7211元/平方米，同比增长12.6%。

8月全国土地购置均价同比涨幅继续收窄，主要是8月整月22城中仅有无锡完成了第二批集中土拍，其余多城中止或推迟了第二批集中土拍，拉低了均价。9月全国土地购置均价同比涨幅走扩，深圳、广州、南京、苏州等热点城市，拉高了均价。10月全国土地购置均价同比涨幅继续小幅扩大，主要是22城中有多个热点城市如北京、上海、杭州等城市于10月完成了第二批集中土拍，拉高了均价。

其八是房企到位资金增速年内最低，银行贷款连续3个月下降。

2021年1月-7月全国房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%。比2019年1—7月份增长19.2%，两年平均增长9.2%。其中国内贷款15402亿元，下降4.5%。利用外资44亿元，下降44.4%。自筹资金35533亿元，增长10.9%。定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。

1月-8月房地产开发企业到位资金134364亿元，同比增长14.8%。比2019年1—8月份增长18.1%，两年平均增长8.7%。其中国内贷款16918亿元，下降6.1%。利用外资53亿元，下降47.5%。自筹资金40773亿元，增长9.3%；定金及预收款50997亿元，增长31.3%。个人按揭贷款21490亿元，增长13.4%。

1月-9月房地产开发企业到位资金151486亿元，同比增长11.1%。比2019年1—9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中国内贷款18770亿元，下降8.4%。利用外资59亿元，下降36.9%。自筹资金47212亿元，增长6.1%。定金及预收款56689亿元，增长25.6%。个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。

1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。比2019年1-10月份增长14.8%，两年平均增长7.1%。其中国内贷款20148亿元，下降10.0%。利用外资72亿元，下降35.4%。自筹资金52617亿元，增长5.1%。定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。

2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，10月回落至8.8%。细究10月，定金及预收款增速最高，主要是今年1-10月商品房销售额增速较高。1-10月国内贷款同比降幅进一步扩大至下降10.0%，主要是受到银行涉房贷款的严厉管控，同时房企风险问题持续发酵，银行防范风险主动收缩贷款。

可以看到，在房企融资持续收紧和房屋销售不断下滑的情况下，房企到位资金中的房企自筹资金自2021年一季度以来增速持续收窄，1-10月同比增速仅为5.1%。 1-10月国内贷款自6月开始进入下降通道，10月降幅持续扩大，已连续5个月持续下降。从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，2021年1-10月二者差值为1.6%，差值已连续7个月收窄，房地产市场发展降温势态明显。

其八是国房景气指数增速回落，未破100。

房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”），4月房地产开发景气指数101.27、5月房地产开发景气指数101.17、6月房地产开发景气指数101.05、7月房地产开发景气指数100.98、8月房地产开发景气指数100.85。9月房地产开发景气指数为100.74。10月份，房地产开发景气指数为100.62。

11月12日的会议内容涉及货币政策、房地产等方面，继续释放维稳信号，遏制房地产金融化泡沫化倾向，促进房地产业稳定健康发展。这是继9月央行在2021年第三季度例会中首次提出双稳之后，第四次提到了房地产行业。市场降温势态已明显，“金九银十”不再，楼市销售惨淡，为避免房地产陷入硬着陆，房地产调控政策端已出现了边际放松的迹象，但部分房企经营风险和流动性问题持续发酵。

叠加经济整体下行的压力，金融机构对房企房贷仍显信心不足。2021年1-10月，由于去年同期的低基数，房地产业部分指标仍呈正增长，但1月-3月以来增速均持续回落，说明房地产持续降温。预计接下来的两个月，虽然政策面对于刚需与房企融资需求有松动，但楼市降温态势将仍会继续，趋势上对经济的拖累仍会延续。